Dans le domaine de l’immobilier, un échange 1031 est un échange d’un bien d’investissement contre un autre qui permet de différer les impôts sur les plus-values. Ce terme, qui tire son nom de la section 1031 du code de l’IRS, est utilisé par les agents immobiliers, les sociétés de gestion de titres, les investisseurs et les mères de famille. Certaines personnes insistent même pour en faire un verbe, comme dans « 1031, ce bâtiment pour un autre. »
La section 1031 de l’IRS comporte de nombreuses parties mobiles que les investisseurs immobiliers doivent comprendre avant de tenter de l’utiliser. Un échange ne peut être effectué qu’avec des biens de même nature et les règles de l’IRS limitent son utilisation avec les propriétés de vacances. Il y a également des implications fiscales et des délais qui peuvent être problématiques. Néanmoins, si vous envisagez d’acheter une 1031 – ou si vous êtes simplement curieux – voici ce que vous devez savoir sur les règles.
Points clés à retenir
- Un échange 1031 est un échange de biens immobiliers détenus à des fins commerciales ou d’investissement.
- Les biens échangés doivent être considérés comme des biens de même nature aux yeux de l’IRS pour que l’impôt sur les plus-values soit reporté.
- S’il est utilisé correctement, il n’y a pas de limite au nombre de fois ou à la fréquence des échanges 1031.
- Les règles peuvent s’appliquer à une ancienne résidence principale dans des conditions très spécifiques.
Qu’est-ce que l’article 1031 ?
De manière générale, un échange 1031 (également appelé échange de nature similaire ou Starker) est un échange d’un bien d’investissement contre un autre. Bien que la plupart des échanges soient imposables en tant que ventes, si le vôtre répond aux exigences de la norme 1031, vous n’aurez aucune taxe ou une taxe limitée à payer au moment de l’échange.
En effet, vous pouvez changer la forme de votre investissement sans (selon l’IRS) encaisser ou reconnaître une plus-value. Cela permet à votre investissement de continuer à croître en bénéficiant d’un report d’impôt. Il n’y a pas de limite au nombre de fois ou à la fréquence à laquelle vous pouvez effectuer un 1031. Vous pouvez transférer la plus-value d’un bien immobilier de placement à un autre, à un autre et à un autre. Bien que vous puissiez réaliser un bénéfice sur chaque échange, vous évitez l’impôt jusqu’à ce que vous vendiez au comptant plusieurs années plus tard. Ensuite, si tout se passe comme prévu, vous ne paierez qu’un seul impôt, et ce à un taux de plus-value à long terme (actuellement 15 ou 20 %, selon le revenu – et 0 % pour certains contribuables à faible revenu).
La plupart des échanges doivent simplement être de « même nature » – une expression énigmatique qui ne signifie pas ce que vous pensez qu’elle signifie. Vous pouvez échanger un immeuble d’habitation contre un terrain vague, ou un ranch contre un centre commercial. Les règles sont étonnamment libérales. Vous pouvez même échanger une entreprise contre une autre. Mais il y a des pièges pour les imprudents.
La disposition 1031 concerne les biens d’investissement et d’entreprise, bien que les règles puissent s’appliquer à une ancienne résidence principale sous certaines conditions. Vous pouvez également utiliser la disposition 1031 pour l’échange de résidences de vacances – nous y reviendrons plus tard – mais cette échappatoire est beaucoup plus limitée qu’auparavant.
Pour pouvoir bénéficier d’un échange 1031, les deux propriétés doivent être situées aux États-Unis.
Règles spéciales pour les biens amortissables
Des règles particulières s’appliquent en cas d’échange d’un bien amortissable. Il peut donner lieu à un bénéfice appelé récupération de l’amortissement, qui est imposé comme un revenu ordinaire. En général, si vous échangez un bâtiment contre un autre, vous pouvez éviter cette récupération. Mais si vous échangez un terrain amélioré avec un bâtiment contre un terrain non amélioré sans bâtiment, l’amortissement que vous avez précédemment réclamé sur le bâtiment sera récupéré en tant que revenu ordinaire.
Ces complications sont la raison pour laquelle vous avez besoin d’une aide professionnelle lorsque vous faites un 1031.
Modifications du règlement 1031
Avant l’adoption de la nouvelle loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) en décembre 2017, certains échanges de biens personnels – tels que les licences de franchise, les aéronefs et les équipements – pouvaient faire l’objet d’un échange 1031. En vertu de la nouvelle loi, seuls les biens immobiliers peuvent être échangés.
Il convient de noter que l’allocation de dépenses complète de la TCJA pour certains biens meubles corporels peut aider à compenser ce changement de la législation fiscale.
La TCJA comprend une règle de transition qui permettait un échange 1031 de biens meubles admissibles en 2018 si le bien initial était vendu ou le bien de remplacement acquis avant le 31 décembre 2017. La règle de transition est spécifique au contribuable et ne permettait pas un échange 1031 inversé lorsque le nouveau bien était acheté avant que l’ancien ne soit vendu.
Les échanges d’actions de sociétés ou de participations dans des sociétés de personnes n’ont jamais été admissibles – et ne le sont toujours pas – mais les participations en tant que locataire en commun (TIC) dans des biens immobiliers le sont toujours.
Echanges retardés et règles de calendrier
Classiquement, un échange consiste en un simple échange d’un bien contre un autre entre deux personnes. Mais les chances de trouver quelqu’un qui possède exactement la propriété que vous souhaitez et qui veut exactement la même propriété que vous sont minces. C’est pourquoi la majorité des échanges sont des échanges différés, à trois ou Starker (du nom de la première affaire fiscale qui les a autorisés).
Dans un échange différé, vous avez besoin d’un intermédiaire qualifié (middleman) qui détient l’argent après que vous ayez « vendu » votre bien et l’utilise pour « acheter » le bien de remplacement pour vous. Cet échange tripartite est traité comme un échange.
Il y a deux règles clés de timing que vous devez respecter dans un échange différé :
Règle des 45 jours
La première concerne la désignation d’un bien de remplacement. Une fois la vente de votre bien réalisée, l’intermédiaire recevra l’argent. Vous ne pouvez pas recevoir l’argent comptant, sinon cela gâchera le traitement de 1031. Par ailleurs, dans les 45 jours suivant la vente de votre bien, vous devez désigner le bien de remplacement par écrit à l’intermédiaire, en précisant le bien que vous souhaitez acquérir. L’IRS indique que vous pouvez désigner trois biens à condition de vous rapprocher de l’un d’entre eux. Vous pouvez même en désigner plus de trois s’ils répondent à certains critères d’évaluation.
Règle des 180 jours
La deuxième règle de timing dans un échange retardé concerne la clôture. Vous devez conclure la vente du nouveau bien dans les 180 jours suivant la vente de l’ancien.
Les deux périodes se déroulent simultanément, ce qui signifie que vous commencez à compter lorsque la vente de votre propriété se termine. Si vous désignez un bien de remplacement exactement 45 jours plus tard, par exemple, il ne vous restera que 135 jours pour conclure la vente.
Implications fiscales : Liquidités et dettes
Il se peut qu’il vous reste de l’argent liquide après que l’intermédiaire ait acquis le bien de remplacement. Si c’est le cas, l’intermédiaire vous le paiera à la fin des 180 jours. Cet argent – appelé « boot » – sera imposé comme le produit d’une vente partielle de votre bien, généralement sous la forme d’une plus-value.
L’une des principales raisons pour lesquelles les gens ont des problèmes avec ces transactions est de ne pas envisager de prêt. Vous devez envisager des prêts hypothécaires ou d’autres dettes sur la propriété à laquelle vous renoncez, ainsi que toute dette sur la propriété de remplacement. Si vous ne recevez pas de remboursement en espèces, mais que votre dette diminue, cela aussi sera considéré comme un revenu pour vous, tout comme de l’argent liquide.
Supposons que vous avez une hypothèque d’un million de dollars sur l’ancienne propriété, mais que votre hypothèque sur la nouvelle propriété que vous recevez en échange n’est que de 900 000 dollars. Vous avez une plus-value de 100 000 $ qui est également classée comme « botte », et elle sera imposée.
1031s pour les maisons de vacances
Vous avez peut-être entendu des histoires de contribuables qui ont utilisé la disposition 1031 pour échanger une maison de vacances contre une autre, peut-être même contre une maison où ils veulent prendre leur retraite et l’article 1031 a retardé toute reconnaissance de gain. Plus tard, ils ont emménagé dans la nouvelle propriété, en ont fait leur résidence principale et ont finalement prévu d’utiliser l’exclusion des gains en capital de 500 000 dollars. L’exclusion vous permet de vendre votre résidence principale et, avec votre conjoint, de protéger 500 000 $ de gain en capital, à condition que vous y ayez vécu pendant deux ans au cours des cinq dernières années.
En 2004, le Congrès a comblé cette lacune. Oui, les contribuables peuvent toujours transformer des maisons de vacances en propriétés locatives et faire 1031 échanges. Exemple : Vous cessez d’utiliser votre maison de plage, vous la louez pour six mois ou un an, puis vous l’échangez contre une autre propriété. Si vous trouvez un locataire et que vous vous conduisez de manière professionnelle, vous avez probablement converti la maison en une propriété d’investissement, ce qui devrait rendre votre échange 1031 acceptable.
Cependant, si vous vous contentez de le proposer à la location sans jamais avoir de locataires, il n’est probablement pas autorisé. Les faits seront déterminants, tout comme le calendrier. Plus il s’écoulera de temps après que vous aurez converti l’usage de la propriété en location, mieux ce sera. Bien qu’il n’existe pas de norme absolue, une période de moins de six mois d’utilisation réelle de la propriété à des fins de location ne suffit probablement pas. Un an serait préférable.
Emménager dans une résidence d’échange 1031
Si vous voulez utiliser la propriété que vous avez échangée comme votre nouvelle résidence secondaire ou même principale, vous ne pouvez pas emménager tout de suite. En 2008, l’IRS a établi une règle de la « sphère de sécurité », en vertu de laquelle il a déclaré qu’il ne contesterait pas la qualification d’une habitation de remplacement comme bien d’investissement aux fins de l’article 1031. Pour satisfaire à cette règle de la « sphère de sécurité », au cours de chacune des deux périodes de 12 mois suivant immédiatement l’échange :
- Vous devez louer le logement à une autre personne pour un loyer équitable pendant 14 jours ou plus
- Votre usage personnel du logement ne peut pas dépasser la plus grande des deux valeurs suivantes : 14 jours ou 10 % du nombre de jours pendant la période de 12 mois où le logement est loué à un loyer équitable.
De plus, après avoir réussi à échanger une propriété de vacances ou d’investissement contre une autre, vous ne pouvez pas immédiatement convertir la nouvelle propriété en votre résidence principale et profiter de l’exclusion de 500 000 dollars.
Avant la modification de la loi en 2004, un investisseur pouvait transférer un bien locatif dans le cadre d’un échange 1031 contre un autre bien locatif, louer le nouveau bien locatif pendant une certaine période, s’installer dans le bien pendant quelques années puis le vendre, en profitant de l’exclusion des gains provenant de la vente d’une résidence principale. Or, si vous acquérez un bien dans le cadre d’un échange 1031 et que vous tentez ensuite de le vendre comme résidence principale, l’exclusion ne s’appliquera pas pendant la période de cinq ans commençant à la date d’acquisition du bien dans le cadre de l’échange 1031 en nature. En d’autres termes, vous devrez attendre beaucoup plus longtemps avant de pouvoir bénéficier de l’allégement fiscal pour les gains en capital liés à la résidence principale.
Une bourse 1031 peut être utilisée par les investisseurs immobiliers avertis comme une stratégie à imposition différée pour se constituer un patrimoine. Les pièces mobiles, nombreuses et complexes, nécessitent non seulement de comprendre les règles, mais aussi de faire appel à une aide professionnelle, même pour les investisseurs chevronnés.