15 conseils pour l'achat de votre premier logement

Vous envisagez d’acheter un immeuble de placement ? L’immobilier a produit un grand nombre de personnes parmi les plus riches du monde. Il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un investissement judicieux. Les experts s’accordent cependant à dire que, comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de se lancer dans des centaines de milliers de dollars. Voici les éléments que vous devez prendre en compte et sur lesquels vous devez vous pencher.

Points clés à retenir

• L’achat d’un bien d’investissement pour gagner un revenu locatif peut être risqué.
• Les acheteurs devront généralement obtenir un acompte d’au moins 20 %.
• Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent être aussi diverses que la compréhension des règles de base du droit des locataires ou la capacité à réparer un robinet qui fuit.
• Les experts recommandent d’avoir un coussin financier, au cas où vous ne loueriez pas le bien, ou si les revenus locatifs ne couvrent pas l’hypothèque.

1. Êtes-vous fait pour être propriétaire ?

Connaissez-vous la boîte à outils ? Comment êtes-vous capable de réparer des cloisons sèches ou de déboucher des toilettes ? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu’un pour le faire à votre place ou engager un gérant de propriété, mais cela réduira vos bénéfices. Les propriétaires qui possèdent une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Bien entendu, cela change au fur et à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbor Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, vit sur la côte ouest mais possède des propriétés sur la côte est. Comme il dit qu’il n’est pas du tout à portée de main, il fait en sorte que ça marche. Comment ? « J’ai constitué une solide équipe de nettoyeurs, d’hommes à tout faire et d’entrepreneurs », explique M. Pereira. 

Ce n’est pas conseillé aux nouveaux investisseurs, mais lorsque vous vous familiariserez avec l’investissement immobilier, vous n’aurez pas besoin de rester sur place.

Si vous n’êtes pas du genre maniable et que vous n’avez pas beaucoup d’argent de poche, être propriétaire n’est peut-être pas la solution qu’il vous faut.

2. Remboursement des dettes personnelles

Les investisseurs avertis peuvent s’endetter dans le cadre de leur stratégie d’investissement de portefeuille, mais le citoyen moyen devrait l’éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’un bien immobilier locatif n’est peut-être pas la bonne décision.

Mme Pereira convient qu’il est essentiel d’être prudent, en disant : « Il n’est pas nécessaire de rembourser une dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire ». Mme Pereira suggère d’avoir un coussin de sécurité. « Ne vous mettez pas dans une situation où vous ne disposez pas de l’argent nécessaire pour rembourser vos dettes. Ayez toujours une marge de sécurité ».

3. Obtenir un acompte

Les immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds plus importante que les propriétés occupées par le propriétaire ; ils sont soumis à des exigences d’approbation plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison où vous vivez actuellement ne serviront pas à un immeuble de placement. Vous aurez besoin d’un acompte d’au moins 20 %, étant donné qu’il n’existe pas d’assurance hypothécaire pour les immeubles locatifs. Vous pourrez peut-être obtenir cette mise de fonds par le biais d’un financement bancaire, comme un prêt personnel.

4. Trouver le bon endroit

La dernière chose que vous souhaitez est d’être coincé avec une propriété de location dans une zone qui est en déclin plutôt que stable ou en plein essor. Une ville ou un lieu où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente une opportunité d’investissement potentiel.

Lorsque vous choisissez une propriété à louer rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont peu élevées, un quartier scolaire décent et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. De plus, un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès aux transports publics et un marché de l’emploi en expansion peut signifier un plus grand nombre de locataires potentiels.

5. Faut-il acheter ou financer ?

Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer votre investissement immobilier ? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Payer comptant peut vous aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif. Prenez un bien de location dont l’achat coûte 100 000 $. Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait percevoir 9 500 $ de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 100 000 $…

D’autre part, le financement peut vous donner un meilleur rendement. Pour un investisseur qui investit 20 % dans une maison, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur l’hypothèque, après déduction des frais de fonctionnement et des intérêts supplémentaires, les gains s’élèvent à environ 5 580 dollars par an. Le flux de trésorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % sur l’investissement de 20 000 $ est bien plus élevé que les 9,5 % obtenus par l’acheteur au comptant.

6. Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût de l’emprunt peut être relativement bon marché en 2020, mais le taux d’intérêt d’un bien d’investissement est généralement plus élevé qu’un taux d’intérêt hypothécaire traditionnel. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un prêt hypothécaire peu élevé qui ne grèvera pas trop vos bénéfices mensuels.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

7. Calculer vos marges

Les entreprises de Wall Street qui achètent des biens en difficulté visent un rendement de 5 à 7 % parce qu’elles doivent, entre autres, payer leur personnel. Les particuliers doivent se fixer comme objectif un rendement de 10 %. Estimer les frais d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété chaque année. Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires, les éventuels frais d’association des propriétaires, les impôts fonciers, les dépenses mensuelles comme la lutte contre les parasites et l’aménagement paysager, ainsi que les frais d’entretien régulier pour les réparations.

8. Investir dans l’assurance des propriétaires

Protégez votre nouvel investissement : En plus de l’assurance habitation, pensez à souscrire une assurance propriétaire. Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile – au cas où un locataire ou un visiteur se blesse à la suite de problèmes d’entretien de la propriété.

Pour réduire vos coûts, vérifiez si une compagnie d’assurance vous permet de regrouper une assurance propriétaire avec une assurance habitation.

9. Prenez en compte les coûts inattendus

Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et de maintenance qui vont ronger votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité qu’une urgence provoque des dégâts au toit lors d’un ouragan, par exemple, ou que des tuyaux éclatent et détruisent le sol d’une cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de votre revenu locatif pour ce type de frais afin de disposer d’un fonds pour payer les réparations en temps voulu.

10. Éviter un fixateur supérieur

Il est tentant de chercher la maison que l’on peut obtenir à bon prix et de se lancer dans la location. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins de faire appel à un entrepreneur qui fait un travail de qualité à bon marché – ou d’avoir des compétences en matière de rénovation à grande échelle – vous paieriez probablement trop cher pour rénover. Cherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

11. Calculer les dépenses de fonctionnement

Les frais d’exploitation de votre nouveau bien immobilier se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si votre loyer s’élève à 1 500 $ et que vos dépenses s’élèvent à 600 $ par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %. Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ de dépenses totales.

12. Déterminez votre retour

Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre rendement sur ce dollar ? Les actions peuvent offrir un rendement en espèces de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %. Un rendement de 6 % la première année est considéré comme sain, surtout parce que ce chiffre devrait augmenter au fil du temps.

13. Acheter une maison à bas prix

Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer avec une maison de 150 000 dollars dans un quartier en plein essor. De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour la plus mauvaise.

14. Connaissez vos obligations légales

Les propriétaires de logements locatifs doivent connaître les lois relatives aux propriétaires-locataires dans leur État et leur région. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion, le logement équitable, et plus encore afin d’éviter les tracasseries juridiques.

15. Peser les risques et les récompenses

Dans chaque décision financière, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus. Investir dans l’immobilier a-t-il encore un sens pour vous ?

Risques

• Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer si vous ne faites pas appel à une société de gestion immobilière.

• Si votre revenu brut ajusté (RBI) est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou à 250 000 $ (marié déclarant conjointement), vous pouvez être soumis à une surtaxe de 3,8 % sur les revenus nets d’investissement, y compris les revenus locatifs. 

• Si votre revenu brut ajusté (RBA) est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou 250 000 $ (marié déclarant conjointement), vous pouvez être soumis à une surtaxe de 3,8 % sur les revenus nets d’investissement, y compris les revenus locatifs. 

• Les revenus locatifs peuvent ne pas couvrir la totalité de vos paiements hypothécaires.

• Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément un bien immobilier si les marchés se détériorent ou si vous avez besoin de liquidités.

• Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés.

• Si vous n’avez pas de locataire, vous devez quand même payer tous les frais.

Récompenses

• Parce que vos revenus sont passifs, c’est-à-dire qu’ils ne supportent pas l’investissement initial et les frais d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre emploi habituel.

• Si la valeur des biens immobiliers augmente, la valeur de votre investissement augmentera également.

• Vous pouvez placer des biens immobiliers dans un IRA autogéré (SDIRA) .

• Les revenus locatifs ne sont pas inclus dans vos revenus soumis à l’impôt de sécurité sociale.

• Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier d’investissement sont déductibles des impôts.

• A moins d’une nouvelle crise, les valeurs immobilières sont généralement plus stables que le marché boursier.

• Contrairement aux investissements en actions ou autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique enchevêtré.

Le mot de la fin

Soyez réaliste dans vos attentes. Comme pour tout investissement, une propriété à louer ne va pas produire immédiatement un gros chèque mensuel, et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique.

Pour votre première location, envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté. Vous pouvez aussi louer votre propre maison pendant une période afin de tester votre propension à devenir propriétaire.