Environ un ménage américain sur trois est occupé par des locataires en 2020, selon un rapport publié par le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard. La location est une alternative pratique ou économique à l’accession à la propriété pour les consommateurs. Vous n’avez pas à vous soucier des acomptes ou de l’admissibilité et du paiement d’un prêt hypothécaire. Sans parler de toutes les autres questions concernant les impôts fonciers, les frais d’accession à la propriété, les factures, l’entretien et les frais de maintenance. Tout ce dont vous êtes responsable, c’est de votre loyer et des services publics si vous devez les payer de votre poche.
Pour les propriétaires, la location est un excellent moyen de générer des revenus passifs. Même avec les avantages financiers, il y a d’autres éléments à prendre en compte. Il faut y consacrer beaucoup de temps, d’argent et d’efforts si vous voulez devenir propriétaire. Et comme vous avez affaire à quelque chose d’aussi vital et intime que le domicile d’une personne – même si ce n’est que temporaire – il est important que toutes les personnes impliquées dans le bail comprennent leurs droits légaux.
Les lois sur les propriétaires et les locataires relèvent généralement de la compétence des différents États. Mais comme de nombreuses lois d’État ont une portée très similaire, les locataires et les propriétaires de l’ensemble des États-Unis doivent s’attendre à ce qui suit. Voici une liste de choses que les propriétaires ne devraient jamais faire lorsqu’ils louent un logement.
Points clés à retenir
- Tant les propriétaires que les locataires doivent comprendre leurs droits légaux avant de signer un bail.
- Bien que la plupart des lois relatives aux propriétaires et aux locataires varient d’un État à l’autre, il existe généralement une certaine uniformité dans certains cas.
- Les propriétaires ne peuvent pas pénétrer dans les propriétés louées sans donner un préavis approprié et ne peuvent pas mettre fin à la location d’une personne avant l’expiration du bail.
- Les augmentations de loyer ne sont pas autorisées, sauf indication contraire dans le bail ou par la municipalité.
- La loi sur le logement équitable interdit à un propriétaire d’exercer une discrimination à l’encontre des locataires.
Entrer sans préavis approprié
Les propriétaires ne peuvent pas entrer chez un locataire sur un coup de tête, même si le bien leur appartient. Selon de nombreuses lois de l’État, ils doivent donner au moins 24 préavis s’ils souhaitent entrer dans une propriété occupée. L’avis doit indiquer la raison de l’accès et doit être donné par écrit, sauf indication contraire du locataire. Dans certains États, vous devez obtenir l’accord du locataire pour transmettre les avis par voie électronique, que ce soit par courrier électronique ou par message texte, alors assurez-vous de bien vérifier. Dans de nombreuses juridictions, les propriétaires ne peuvent entrer dans le logement d’un locataire que pendant les heures normales d’ouverture en semaine, généralement entre 9 heures et 17 heures du lundi au vendredi.
Lorsqu’un propriétaire donne un préavis en bonne et due forme, il le fait généralement pour effectuer des réparations, procéder à une inspection de routine, montrer le bien à de futurs locataires potentiels ou pour toute autre raison que son locataire pourrait avoir de l’inviter dans le logement. Il y a deux exceptions à cette règle. Un propriétaire peut se rendre sur les lieux en cas d’urgence, comme un incendie ou une fuite, ou s’il pense que le locataire a abandonné la propriété.
Un locataire ne peut pas refuser l’accès d’un propriétaire à la propriété si un avis approprié est donné et que la demande est raisonnable. L’occupant peut toutefois demander de changer la date ou insérer une clause dans le bail pour limiter le nombre de fois que le propriétaire peut entrer dans le logement.
Un locataire qui estime que son propriétaire a enfreint les règles en pénétrant dans ses locaux en dehors des cas d’urgence, sans donner de préavis, a quelques options. La première consiste à informer le propriétaire du problème. Si cela ne fonctionne pas, le locataire peut le porter à l’attention de l’autorité locale ou nationale du logement ou déposer une plainte pour intrusion auprès de la police locale ou du système judiciaire.
Geler les locataires
Un propriétaire peut expulser un locataire pour de nombreuses raisons, mais il doit passer par les voies légales appropriées et donner au locataire un préavis de 30 jours. Toute personne qui ne le fait pas est généralement confrontée à une bataille juridique difficile si elle met fin au contrat de location ou à l’occupation d’un locataire avant l’expiration du bail. Les propriétaires qui enferment brusquement un locataire hors de la propriété sans avertissement peuvent entrer dans la définition d’une expulsion en représailles. En outre, ils peuvent être condamnés pour intrusion et/ou cambriolage. De même, le fait de couper les services publics pourrait être considéré comme mettant intentionnellement un locataire en danger, surtout si le climat local est sujet à une chaleur ou un froid extrême.
Si un propriétaire enfreint les lois sur le logement, un locataire peut avoir droit à des recours, y compris à des dommages-intérêts.
Augmentations de loyer injustifiées
Un bail est un contrat juridiquement contraignant. Une fois signé, il y a très peu de circonstances dans lesquelles le propriétaire peut augmenter le loyer. La seule façon de modifier les conditions est que l’augmentation réponde à un certain nombre de conditions figurant dans le bail lui-même. Ces conditions peuvent être les suivantes
- un nouveau locataire qui rejoint le ménage
- l’ajout d’un animal de compagnie
- si le propriétaire remodèle de manière significative une partie de la propriété
Les propriétaires peuvent également augmenter le loyer si la propriété est située dans une ville où le contrôle des loyers ou les ordonnances de stabilisation des loyers permettent de tels changements. Ces ordonnances définissent les circonstances dans lesquelles le loyer des biens éligibles – généralement les plus anciens – peut être modifié, et de combien. Les augmentations peuvent être liées au taux d’inflation, par exemple.
Discrimination
Cette règle vient du gouvernement fédéral. La loi sur le logement équitable, connue sous le nom de titre VIII de la loi sur les droits civils, est sans doute l’un des textes législatifs les plus importants issus du mouvement des droits civils des années 1960. La loi interdit à quiconque, y compris aux propriétaires, de refuser de louer à un demandeur sur la base de :
- race
- couleur
- origine nationale
- sexe
- statut familial
- handicap
Le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD) est son principal responsable de l’application de la loi. Par exemple, vous ne pouvez pas annoncer que votre logement est réservé aux Asiatiques ou qu’aucun enfant n’y est autorisé – même les familles avec enfants sont protégées par la FHA. De même, vous ne pouvez pas proposer des conditions ou des accords différents pour les membres de différentes catégories protégées que pour les autres locataires.
Bien qu’un propriétaire puisse être propriétaire d’un bien de location, les locataires bénéficient d’une protection unique contre la discrimination, le harcèlement, les augmentations de loyer arbitraires et les expulsions injustifiées. Les lois relatives aux propriétaires et aux locataires varient d’un État à l’autre, mais tant que les propriétaires entretiennent le logement et laissent les locataires en paix, et que les locataires respectent la propriété et paient leur loyer à temps, il y a de fortes chances que ni l’un ni l’autre n’ait à consulter les lois locales ou à se plaindre aux autorités locales.