Les investisseurs doivent se poser plusieurs questions lorsqu’il s’agit d’investir leur argent durement gagné. Quel sera le rendement de l’investissement ? Quel est son coût ? Mais surtout, les investisseurs doivent se préoccuper de sa valeur. Cela est particulièrement vrai lorsque vous envisagez d’acheter un bien d’investissement.
Les revenus des biens liés aux investissements ont atteint un niveau historique. Les loyers constituent une source de revenus croissante et un moyen régulier de gagner de l’argent. Mais avant d’entrer dans le jeu de la location immobilière, comment faire des évaluations ?
Lisez ce qui suit pour découvrir quelques-unes des façons les plus courantes d’évaluer les biens locatifs de haut niveau.
Points clés à retenir
- Déterminer le coût et le rendement d’un bien d’investissement est tout aussi important que d’en déterminer la valeur.
- Les investisseurs peuvent utiliser l’approche de comparaison des ventes, le modèle d’évaluation des immobilisations, l’approche des revenus et l’approche des coûts pour déterminer la valeur des biens immobiliers.
- Il n’existe pas de solution unique, il peut donc être nécessaire d’appliquer une combinaison de ces facteurs.
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L’approche de comparaison des ventes
La méthode de comparaison des ventes (SCA) est l’une des formes les plus connues d’évaluation des biens immobiliers résidentiels. C’est la méthode la plus largement utilisée par les évaluateurs et les agents immobiliers lorsqu’ils évaluent des biens.
Cette approche est simplement une comparaison de maisons similaires qui ont été vendues ou louées localement au cours d’une période donnée. La plupart des investisseurs voudront voir un SCA sur une période de temps significative pour glaner les tendances qui pourraient se dessiner.
Le SCA s’appuie sur des attributs ou des caractéristiques pour attribuer une valeur de prix relative. Ces valeurs peuvent être basées sur certaines caractéristiques telles que le nombre de chambres et de salles de bains, de garages et/ou d’allées, de piscines, de terrasses, de cheminées – tout ce qui rend une propriété unique et remarquable.
Le prix au pied carré est une mesure commune et facile à comprendre que tous les investisseurs de peuvent utiliser pour déterminer où leur propriété doit être évaluée. En d’autres termes, si une maison en rangée de 2 000 pieds carrés est louée à 1 dollar le pied carré, les investisseurs peuvent raisonnablement s’attendre à un revenu dans cette fourchette, à condition que des maisons en rangée comparables dans la région soient également louées à ce prix.
Exemple d’approche de comparaison des ventes
N’oubliez pas que le SCA est quelque peu générique, c’est-à-dire que chaque maison a un caractère unique qui n’est pas toujours quantifiable. Les acheteurs et les vendeurs ont des goûts et des différences uniques. Le SCA est censé être une base de référence ou une opinion raisonnable, et non un prédicteur ou un outil d’évaluation parfait pour l’immobilier. C’est aussi une méthode qui doit être utilisée pour comparer des maisons relativement similaires.
Cela ne fonctionne donc pas si vous voulez évaluer la propriété qui vous intéresse, c’est-à-dire 2 000 pieds carrés avec un garage, une piscine, six chambres à coucher et cinq salles de bain complètes, avec une autre propriété qui a la moitié du nombre de chambres à coucher, sans piscine et qui ne fait que 1 200 pieds carrés.
Il est également important que les investisseurs fassent appel à un évaluateur ou à un agent immobilier agréé lorsqu’ils demandent une analyse comparative du marché. Cela permet d’atténuer le risque d’évaluations frauduleuses, qui s’est généralisé lors de la crise immobilière de 2007.
Le modèle d’évaluation des actifs financiers
Le modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) est un outil d’évaluation plus complet. Le CAPM introduit les concepts de risque et de coût d’opportunité dans le domaine de l’investissement immobilier.
Ce modèle examine le retour sur investissement potentiel (ROI) tiré des revenus locatifs et le compare à d’autres investissements sans risque, comme les obligations du Trésor américain ou d’autres formes d’investissement dans l’immobilier, comme les fonds de placement immobilier (REIT).
En bref, si le rendement escompté d’un investissement sans risque ou garanti dépasse le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs, il n’est tout simplement pas logique financièrement de prendre le risque d’un bien locatif. En ce qui concerne le risque, le CAPM prend en compte les risques inhérents à la location de biens immobiliers.
Facteurs de risque
Par exemple, tous les immeubles locatifs ne sont pas les mêmes. L’emplacement et l’âge de la propriété sont des facteurs clés. La location de biens plus anciens signifie que les propriétaires devront probablement assumer des frais d’entretien plus élevés.
Les biens à louer dans une zone à forte criminalité nécessiteront probablement plus de précautions de sécurité qu’une location dans une communauté fermée.
Ce modèle suggère de tenir compte de ces risques avant d’envisager votre investissement ou lors de l’établissement d’une structure de prix de location. Le CAPM vous aide à déterminer le rendement que vous méritez pour avoir mis votre argent en danger.
L’approche par les revenus
L’approche par les revenus se concentre sur ce que le revenu potentiel d’un bien immobilier locatif rapporte par rapport à l’investissement initial. L’approche par le revenu est fréquemment utilisée pour les investissements dans l’immobilier commercial.
L’approche par les revenus est fréquemment utilisée pour les investissements dans l’immobilier commercial car elle examine les revenus locatifs potentiels d’une propriété par rapport à la mise de fonds initiale pour l’achat du bien immobilier.
L’approche par les revenus repose sur la détermination du taux de capitalisation annuel d’un investissement. Ce taux est le revenu annuel projeté à partir du multiplicateur de loyer brut divisé par la valeur actuelle du bien. Ainsi, si l’achat d’un immeuble de bureaux coûte 120 000 $ et que le revenu mensuel prévu des loyers est de 1 200 $, le taux de capitalisation annuel prévu est de : 14 400 (1 200 $ x 12 mois) ÷ 120 000 $ = 0,12 ou 12
Il s’agit d’un modèle très simplifié, avec peu d’hypothèses. Il est plus que probable qu’il y ait des frais d’intérêt sur un prêt hypothécaire. De plus, les revenus locatifs futurs peuvent avoir plus ou moins de valeur dans cinq ans par rapport à aujourd’hui.
De nombreux investisseurs connaissent la valeur actuelle nette de l’argent. Appliqué à l’immobilier, ce concept est également connu sous le nom de flux de trésorerie actualisé. Les dollars reçus à l’avenir sont soumis à un risque d’inflation et de déflation, et sont présentés en termes actualisés pour en tenir compte.
Approche du multiplicateur de loyer brut
Cette approche permet d’évaluer un bien locatif en fonction du montant du loyer qu’un investisseur peut percevoir chaque année. C’est un moyen rapide et facile de mesurer si un bien immobilier vaut l’investissement. Bien entendu, il faut le faire avant de prendre en compte les impôts, les assurances, les services publics et les autres dépenses liées à la propriété, et il faut donc le faire avec un grain de sel.
Bien qu’elle puisse être similaire à l’approche par les revenus, l’approche par le multiplicateur de loyer brut (MRB) n’utilise pas le revenu d’exploitation net comme taux plafond, mais le loyer brut à la place.
Le taux plafond du multiplicateur de loyer brut est supérieur à un, tandis que le taux plafond pour l’approche par le revenu est une valeur en pourcentage. Afin d’obtenir une comparaison de pommes à pommes, vous devez examiner les MRG et les revenus locatifs d’autres propriétés similaires à celle qui vous intéresse.
Exemple de l’approche du multiplicateur de loyer brut
Supposons qu’une propriété commerciale soit vendue dans le quartier que vous envisagez pour 500 000 $, avec un revenu annuel de 90 000 $. Pour calculer son MRG, nous divisons le prix de vente par le revenu locatif annuel : 500 000 $ ÷ 90 000 $ = 5,56.
Vous pouvez comparer ce chiffre à celui que vous regardez, pour autant que vous connaissiez ses revenus locatifs annuels. Vous pouvez connaître sa valeur marchande en multipliant le MRG par son revenu annuel. S’il est plus élevé que celui qui a été vendu récemment – c’est-à-dire pour 500 000 dollars – il ne vaut peut-être pas la peine, alors envisagez de passer à autre chose.
L’approche par les coûts
L’approche du coût de l’évaluation des biens immobiliers stipule que les biens ne valent que ce pour quoi ils peuvent raisonnablement être utilisés. Elle est estimée en combinant la valeur du terrain et la valeur amortie de toute amélioration.
Les évaluateurs de cette école font souvent le meilleur usage possible de la méthode du coût des biens immobiliers. Elle est fréquemment utilisée comme base pour évaluer les terrains vacants.
Par exemple, si vous êtes un promoteur d’appartements qui souhaite acheter trois acres de terrain dans une zone stérile pour les convertir en condominiums, la valeur de ce terrain sera basée sur la meilleure utilisation de ce terrain. Si le terrain est entouré de champs pétrolifères et que la personne la plus proche habite à 30 km, la meilleure utilisation et donc la valeur la plus élevée de cette propriété n’est pas la conversion en appartements, mais l’extension éventuelle des droits de forage pour trouver plus de pétrole.
Un autre argument de meilleure utilisation concerne le zonage des propriétés. Si la propriété potentielle n’est pas zonée à des fins résidentielles, sa valeur est réduite, car le promoteur devra engager des coûts importants pour obtenir un nouveau zonage. Il est considéré comme le plus fiable lorsqu’il est utilisé sur des structures plus récentes et moins fiable pour des propriétés plus anciennes. C’est souvent la seule approche fiable lorsqu’il s’agit de propriétés à usage spécial.
Il n’y a pas de méthode unique pour déterminer la valeur d’un bien de location. La plupart des investisseurs sérieux examinent les éléments de toutes ces méthodes d’évaluation avant de prendre des décisions d’investissement concernant des biens locatifs. L’apprentissage de ces concepts d’évaluation d’introduction devrait être un pas dans la bonne direction pour entrer dans le jeu de l’investissement immobilier.
Ensuite, une fois que vous avez trouvé une propriété qui peut vous rapporter un montant de revenu favorable, trouvez un taux d’intérêt favorable pour votre nouvelle propriété en utilisant une calculatrice de prêt hypothécaire. Cet outil vous donnera également des chiffres plus concrets à utiliser pour évaluer un éventuel bien à louer.