Avant d’acheter une maison, vous devriez idéalement économiser suffisamment d’argent pour un acompte de 20 %. Si vous ne pouvez pas le faire, il est fort à parier que votre prêteur vous obligera à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) avant de signer le prêt, si vous prenez un prêt hypothécaire classique. L’objectif de l’assurance est de protéger la société de crédit hypothécaire si vous ne respectez pas la note.
L’Office fédéral du logement impose une prime d’assurance hypothécaire similaire pour les personnes qui contractent un prêt de la FHA, avec des règles quelque peu différentes. Cet article concerne le PMI, mais les raisons de l’éviter s’appliquent aux deux types de prêts.
Le PMI semble être un excellent moyen d’acheter une maison sans avoir à épargner autant pour un acompte. C’est parfois la seule option pour les nouveaux acquéreurs. Cependant, il existe de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez essayer d’éviter d’avoir recours au PMI. En voici six, ainsi qu’un moyen possible pour ceux qui n’ont pas d’acompte de 20 % d’éviter tout cela.
Points clés à retenir
- L’objectif de l’assurance PMI est de protéger la société de crédit hypothécaire en cas de défaillance de votre part.
- Il y a néanmoins de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez essayer d’éviter d’avoir recours à la PMI.
- Dans certaines circonstances, le PMI peut être évité en utilisant un prêt hypothécaire de type « piggyback ».
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Six bonnes raisons d’éviter l’assurance hypothécaire privée
1. Coût
Le PMI coûte généralement entre 0,5 % et 1 % du montant total du prêt sur une base annuelle. Cela signifie que vous pourriez payer jusqu’à 1 000 dollars par an, soit 83,33 dollars par mois, pour un prêt de 100 000 dollars, en supposant des frais de 1 % du PMI. Cependant, le prix médian des maisons aux États-Unis, selon Zillow, est de près de 250 000 dollars (en septembre 2020), ce qui signifie que les familles pourraient dépenser plus de 3 420 dollars par an pour l’assurance. C’est autant qu’un petit paiement pour une voiture !
2. Plus de franchise
Jusqu’en 2017, le PMI était toujours déductible des impôts, mais seulement si le revenu brut ajusté d’un contribuable marié était inférieur à 110 000 $ par an. Cela signifiait que de nombreuses familles à double revenu étaient laissées pour compte. La loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) a mis fin à la déduction des primes d’assurance hypothécaire, à compter de 2018.
3. Vos héritiers n’obtiennent rien
La plupart des propriétaires entendent le mot « assurance » et supposent que leur conjoint ou leurs enfants recevront une sorte de compensation monétaire s’ils décèdent, ce qui n’est pas vrai. L’établissement de crédit est le seul bénéficiaire de cette assurance, et le produit est versé directement au prêteur (et non indirectement aux héritiers en premier lieu). Si vous souhaitez protéger vos héritiers et leur fournir de l’argent pour les frais de subsistance à votre décès, vous devrez souscrire une police d’assurance distincte. Ne vous faites pas d’illusions : le PMI n’aidera personne d’autre que votre prêteur hypothécaire.
4. Donner de l’argent
Les acheteurs de maisons qui versent moins de 20 % du prix de vente devront payer le PMI jusqu’à ce que la valeur nette totale de la maison atteigne 20 %. Cela peut prendre des années, et cela représente beaucoup d’argent que vous donnez littéralement. Pour mettre le coût en perspective, si un couple propriétaire d’une maison de 250 000 $ prenait plutôt les 208 $ par mois qu’il dépense en PMI et les investissait dans un fonds commun de placement qui rapporte 8 % de rendement annuel composé, cet argent atteindrait 37 707 $ (en supposant qu’aucun impôt n’ait été prélevé) en dix ans.
5. Difficile à annuler
Comme mentionné ci-dessus, généralement lorsque votre capital social dépasse 20 %, vous ne devez plus payer le PMI. Toutefois, il n’est pas aussi facile d’éliminer la charge mensuelle que de ne pas envoyer le paiement. De nombreux prêteurs exigent que vous rédigiez une lettre demandant l’annulation du PMI et insistent pour que le logement fasse l’objet d’une évaluation officielle avant son annulation. Au total, cela peut prendre plusieurs mois, selon le prêteur, pendant lesquels le PMI doit encore être payé.
6. Le paiement continue
Un dernier point qui mérite d’être mentionné est que certains prêteurs vous demandent de maintenir un contrat PMI pendant une période déterminée. Ainsi, même si vous avez atteint le seuil de 20 %, vous pouvez toujours être obligé de continuer à payer l’assurance hypothécaire. Lisez les petits caractères de votre contrat PMI pour déterminer si c’est le cas pour vous.
Le PMI n’est pas automatiquement annulé tant que votre capital n’atteint pas 22 %.
Comment éviter de payer le PMI
Dans certaines circonstances, le PMI peut être évité en utilisant un prêt hypothécaire à taux réduit. Voici comment cela fonctionne : Si vous souhaitez acheter une maison pour 200 000 dollars mais que vous n’avez économisé que 10 % de votre mise de fonds, vous pouvez conclure un accord dit « 80/10/10 ». Vous contractez un prêt de 80 % de la valeur totale de la propriété, soit 160 000 dollars, puis un second prêt, appelé « ferroutage », de 20 000 dollars (soit 10 % de la valeur). Enfin, dans le cadre de la transaction, vous déposez les derniers 10 %, soit 20 000 $.
En fractionnant les prêts, vous pouvez déduire les intérêts sur les deux prêts et éviter complètement le PMI. Bien sûr, il y a un hic. Très souvent, les conditions d’un prêt de type « ferroutage » sont risquées. Nombre d’entre eux sont à taux variable, contiennent des clauses de remboursement anticipé ou sont remboursables dans 15 ou 20 ans (par opposition à l’hypothèque plus classique de 30 ans).
Le PMI est coûteux. À moins que vous ne pensiez pouvoir atteindre une valeur nette de 20 % dans la maison d’ici quelques années, il est probablement judicieux d’attendre de pouvoir verser un acompte plus important ou d’envisager une maison moins chère, ce qui rendra un acompte de 20 % plus abordable.