Qu’est-ce qu’un prêt conforme ?
Un prêt conforme est une hypothèque qui est égale ou inférieure au montant en dollars établi par la limite fixée par l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) et qui répond aux critères de financement de Freddie Mac et de Fannie Mae. Pour les emprunteurs disposant d’un excellent crédit, les prêts conformes sont avantageux en raison des faibles taux d’intérêt qui leur sont appliqués.
Points clés à retenir
- Un prêt conforme est un prêt hypothécaire dont les conditions sous-jacentes répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac – principalement, une limite en dollars sur le montant du prêt.
- La limite de base du prêt conforme est ajustée chaque année. Il est de 510 400 dollars en 2020 pour la plupart des régions des États-Unis.
- Les prêteurs préfèrent traiter les prêts conformes, car ce sont les seuls que Fannie Mae et Freddie Mac garantiront et achèteront sur le marché hypothécaire secondaire.
- Les prêts conformes offrent souvent des taux plus avantageux pour les emprunteurs.
Comment fonctionne un prêt conforme
La Federal National Mortgage Association (FNMA ou Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) sont des entités parrainées par le gouvernement qui dirigent le marché des prêts immobiliers. Ces agences quasi gouvernementales ont créé des règles et des directives normalisées auxquelles les prêts hypothécaires pour les propriétés à un seul logement (alias habitations unifamiliales) doivent se conformer pour pouvoir bénéficier de leur soutien. (Fannie Mae et Freddie Mac n’émettent pas d’hypothèques elles-mêmes. Elles assurent plutôt les hypothèques émises par les prêteurs et agissent en tant que teneurs de marché secondaire si les prêteurs souhaitent vendre ces hypothèques).
Le terme « conforme » est le plus souvent utilisé lorsqu’on parle spécifiquement du montant du prêt hypothécaire, qui doit être inférieur à une certaine limite, appelée limite de prêt conforme, fixée par l’Agence fédérale pour le financement du logement (FHFA).
Pour 2020, dans la plupart des États-Unis, cette limite de base est de 510 400 dollars, contre 484 350 dollars en 2019. Dans certains marchés à coûts élevés, comme San Francisco et New York, la limite est plus élevée. Le nouveau plafond pour ces régions est de 765 600 $, soit 150 % de 510 400 $. Des dispositions légales spéciales établissent des calculs différents de la limite des prêts pour l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines. Dans ces régions, le plafond de base des prêts est de 765 600 $ pour les propriétés à une seule unité en 2020.
La loi sur le logement et la relance économique (HERA) exige que la limite de base des prêts conformes soit ajustée chaque année pour Fannie Mae et Freddie Mac afin de refléter l’évolution du prix moyen des maisons aux États-Unis.
Outre le montant du prêt, d’autres directives conformes aux prêts sont respectées, notamment le ratio prêt/valeur de l’emprunteur (c’est-à-dire le montant de l’acompte), le ratio dette/revenu, la cote de crédit et l’historique, les exigences en matière de documentation, etc.
Avantages des prêts conformes
Pour les consommateurs, les prêts conformes sont avantageux en raison de leurs faibles taux d’intérêt. Pour les acheteurs d’un premier logement qui contractent un prêt de l’Administration fédérale du logement (FHA), par exemple, l’acompte peut être de 3 % seulement. Toutefois, une assurance hypothécaire privée (PMI) d’environ 1,05 % par an pour les prêts sur 30 ans jusqu’à 510 400 $ est requise pour ces prêts lorsqu’un acompte aussi faible est versé. Une partie ou la totalité du coût de l’assurance est déductible des impôts si le revenu brut ajusté du ménage (RIB) de l’emprunteur ne dépasse pas 109 000 $.
Les prêteurs préfèrent également travailler avec des prêts conformes, car ils peuvent facilement être regroupés en paquets d’investissement et vendus sur le marché hypothécaire secondaire. Ce processus libère la capacité d’une institution financière à émettre plus de prêts et à prêter plus d’argent aux acheteurs de maisons.
Prêts conformes et prêts non conformes
Les hypothèques qui dépassent la limite du prêt conforme sont classées comme des hypothèques non conformes ou des hypothèques jumbo. Comme Fannie Mae et Freddie Mac n’achètent des prêts conformes que pour les reconditionner sur le marché secondaire, la demande de prêt non conforme est beaucoup moins importante. Les conditions des prêts hypothécaires non conformes peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre, mais les taux d’intérêt et la mise de fonds minimale pour les prêts jumbo sont généralement plus élevés car ils comportent un risque plus important pour le prêteur. Non seulement il y a plus d’argent en jeu, mais le prêt ne peut pas être garanti par les entreprises publiques.
Les acheteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire supérieur aux limites du prêt conforme peuvent contourner le problème en contractant deux prêts hypothécaires plus petits, au lieu d’un seul prêt jumbo.
Prêts conformes et prêts conventionnels
Les prêts conformes sont souvent confondus avec les prêts/hypothèques classiques. Bien que les deux types se chevauchent, ils ne sont pas identiques. Une hypothèque conventionnelle est une catégorie beaucoup plus large. Il s’agit de tout prêt proposé par un prêteur privé, par opposition à une agence gouvernementale comme la FHA ou le ministère américain des anciens combattants (VA), et/ou garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac – c’est là que le chevauchement et la confusion apparaissent. Le montant du prêt n’affecte pas son caractère conventionnel, mais seulement sa conformité. En effet, si tous les prêts conformes sont conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes.
Considérations particulières pour les prêts conformes
La FHFA, qui fixe le plafond des prêts conformes sur une base annuelle, exerce une surveillance réglementaire pour s’assurer que Fannie Mae et Freddie Mac remplissent leurs chartes et missions de promotion de l’accession à la propriété pour les Américains à faible revenu et de classe moyenne. La FHFA utilise le pourcentage d’augmentation/diminution des prix moyens des logements d’octobre à octobre dans l’enquête mensuelle sur les taux d’intérêt (MIRS) pour ajuster les limites de prêts conformes pour l’année suivante.
Pour réaliser cette enquête, la FHFA demande à un échantillon de prêteurs hypothécaires de lui communiquer les conditions de tous les prêts non agricoles, unifamiliaux, entièrement amortissables, qu’ils concluent au cours des cinq derniers jours ouvrables du mois. L’enquête fournit des informations mensuelles sur les taux d’intérêt, les conditions de prêt et les prix des logements par type de propriété, type de prêt (taux fixe ou taux ajustable) et type de prêteur, ainsi que des informations sur les prêts à taux fixe de 15 ans et 30 ans.