Qu’est-ce qu’une bulle de logement ?
Une bulle immobilière est une hausse des prix du logement alimentée par la demande, la spéculation et des dépenses exubérantes au point de s’effondrer. Les bulles immobilières commencent généralement par une augmentation de la demande, face à une offre limitée, qui prend une période relativement longue pour se reconstituer et augmenter. Les spéculateurs déversent de l’argent sur le marché, ce qui fait encore augmenter la demande. À un moment donné, la demande diminue ou stagne alors que l’offre augmente, ce qui entraîne une forte baisse des prix – et la bulle éclate.
Comprendre une bulle de logement
Une bulle immobilière est un événement temporaire, mais elle peut durer des années. En général, elle est provoquée par des facteurs extérieurs à la norme, tels que la demande, la spéculation, des niveaux d’investissement élevés ou un excès de liquidités, qui peuvent tous rendre le prix des logements insoutenable. Elle entraîne une augmentation de la demande par rapport à l’offre. Selon le Fonds monétaire international (FMI), les bulles immobilières peuvent être moins fréquentes que les bulles financières, mais elles ont tendance à durer deux fois plus longtemps.
Les bulles immobilières ne provoquent pas seulement un grand krach immobilier, mais elles ont aussi un effet important sur les gens de toutes les classes, de tous les quartiers et sur l’économie en général. Elles peuvent forcer les gens à chercher des moyens de rembourser leur hypothèque par le biais de différents programmes ou les inciter à puiser dans leurs comptes de retraite pour pouvoir vivre dans leur maison. Les bulles immobilières ont été l’une des principales raisons pour lesquelles les gens finissent par perdre leurs économies.
Points clés à retenir
- Une bulle immobilière : une situation durable mais temporaire de surévaluation des prix et de spéculation effrénée sur les marchés du logement.
- Les États-Unis ont connu une bulle immobilière majeure dans les années 2000, provoquée par l’afflux d’argent sur les marchés du logement, des conditions de prêt laxistes et une politique gouvernementale visant à promouvoir l’accession à la propriété.
- Une bulle immobilière, comme toute autre bulle, est un événement temporaire et peut se produire dès que les conditions du marché le permettent.
Quelles sont les causes d’une bulle du logement ?
Traditionnellement, les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que les autres marchés financiers en raison de l’importance des coûts de transaction et de portage liés à la possession d’une maison. Toutefois, une augmentation rapide de l’offre de crédit, qui se traduit par une combinaison de taux d’intérêt très bas et d’un assouplissement des normes de souscription du crédit, peut amener les emprunteurs sur le marché et alimenter la demande. Une hausse des taux d’intérêt et un durcissement des normes de crédit peuvent réduire la demande, provoquant l’éclatement de la bulle immobilière.
La bulle du logement aux États-Unis au milieu de l’année 2000
La tristement célèbre bulle immobilière américaine du milieu des années 2000 a été en partie le résultat d’une autre bulle, celle-ci dans le secteur technologique. Elle était directement liée à la crise financière de 2007-2008, et ce que certains considèrent comme la cause de celle-ci.
Pendant la bulle Internet de la fin des années 1990, de nombreuses entreprises de nouvelles technologies ont vu leurs actions ordinaires atteindre des prix extrêmement élevés en un laps de temps relativement court. Même les entreprises qui n’étaient que des start-up et qui n’avaient pas encore réalisé de bénéfices réels ont été offertes à de grandes capitalisations boursières par des spéculateurs qui tentaient de réaliser un profit rapide. En 2000, le Nasdaq a atteint un sommet, et lorsque la bulle technologique a éclaté, nombre de ces actions autrefois très dynamiques se sont effondrées pour atteindre des niveaux de prix considérablement plus bas.
Lorsque les investisseurs ont abandonné le marché boursier à la suite de l’éclatement de la bulle Internet et du krach boursier qui a suivi, ils ont déplacé leur argent vers l’immobilier. Dans le même temps, la Réserve fédérale américaine a réduit les taux d’intérêt et les a maintenus bas afin de combattre la légère récession qui a suivi l’effondrement technologique, ainsi que pour apaiser l’incertitude qui a suivi l’attaque du World Trade Center le 11 septembre 2001.
Ce flot d’argent et de crédit a rencontré diverses politiques gouvernementales destinées à encourager l’accession à la propriété et une foule d’innovations sur les marchés financiers qui ont augmenté la liquidité des actifs liés à l’immobilier. Les prix des maisons ont augmenté et de plus en plus de personnes se sont lancées dans l’achat et la vente de maisons.
Au cours des six années suivantes, la manie de l’accession à la propriété a atteint des niveaux alarmants alors que les taux d’intérêt chutaient et que les exigences strictes en matière de prêt étaient pratiquement abandonnées. On estime qu’en 2005 et 2006, 20 % des prêts hypothécaires ont été accordés à des personnes qui n’auraient pas pu bénéficier de conditions de prêt normales. Ces personnes ont été surnommées « emprunteurs à risque ». Plus de 75 % de ces prêts à risque étaient des prêts hypothécaires à taux variable, avec des taux initiaux bas et une remise à zéro prévue après deux ou trois ans.
Comme la bulle technologique, la bulle immobilière a été caractérisée par une augmentation initiale des prix des logements en raison des fondamentaux, mais comme le marché haussier du logement se poursuivait, de nombreux investisseurs ont commencé à acheter des maisons à titre d’investissements spéculatifs.
L’encouragement du gouvernement à l’accession à la propriété a incité les banques à baisser leurs taux et leurs conditions de prêt, ce qui a déclenché une frénésie d’achat de maisons qui a fait grimper le prix de vente médian des maisons de 55 % entre 2000 et 2007. Cette frénésie a attiré les spéculateurs qui ont commencé à vendre des maisons pour des dizaines de milliers de dollars de bénéfices en deux semaines seulement.
Au cours de cette même période, le marché boursier a commencé à rebondir et, en 2006, les taux d’intérêt ont commencé à augmenter. Les prêts hypothécaires à taux variable ont commencé à se réajuster à des taux plus élevés lorsque des signes de ralentissement de l’économie sont apparus en 2007. Les prix des logements atteignant des niveaux élevés, la prime de risque était trop élevée pour les investisseurs, qui ont alors cessé d’acheter des maisons. Lorsqu’il est devenu évident pour les acheteurs que la valeur des maisons pouvait en fait baisser, les prix des logements ont commencé à s’effondrer, déclenchant une vente massive de titres adossés à des prêts hypothécaires. Les prix des logements allaient chuter de 19 % entre 2007 et 2009, et les défauts de paiement massifs des prêts hypothécaires allaient entraîner des millions de saisies au cours des années suivantes.