Qu’est-ce que la pré-fermeture ?
La pré-fermeture se réfère à la phase initiale d’une procédure judiciaire qui implique finalement la reprise de possession d’un bien d’un emprunteur défaillant. Dans le cadre de la pré-fermeture, le prêteur dépose un avis de défaut de paiement sur le bien parce que le propriétaire emprunteur a dépassé les termes contractuels pour les paiements en retard. Un avis de défaut informe le propriétaire emprunteur que le prêteur poursuit des actions en justice en vue d’une saisie.
La pré-fermeture peut être une phase importante car le prêteur peut être ouvert à une négociation de dernier droit sur la dette en souffrance de l’emprunteur. L’emprunteur a souvent une dernière possibilité d’inverser potentiellement le statut de défaut de paiement, soit en compensant les retards de paiement par la négociation d’une modification, soit en choisissant de vendre le bien avant qu’il ne soit définitivement expulsé de la forclusion.
Points clés à retenir
- La pré-fermeture commence généralement lorsque le prêteur dépose un avis de défaut de paiement sur la propriété parce que le propriétaire a dépassé les termes du contrat pour les paiements en retard (souvent trois mois de non-paiements en retard).
- Dans le cadre de la pré-fermeture, les emprunteurs hypothécaires peuvent encore avoir certaines options, notamment effectuer des paiements rétroactifs, négocier une modification ou organiser une vente à découvert.
- Les prêts hypothécaires garantis par l’État sont assortis d’un moratoire pour les abstentions de paiement, les expulsions et les procédures de saisie en raison de la pandémie de coronavirus.
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Comment fonctionne la pré-fermeture
Lorsqu’un acheteur de maison contracte un prêt pour acheter un bien immobilier, il signe un contrat avec l’institution de prêt pour rembourser le prêt hypothécaire selon un accord contractuel, généralement par des versements mensuels. Les versements mensuels sont généralement structurés de manière à couvrir une partie des paiements du principal et des intérêts du prêt hypothécaire.
Les contrats hypothécaires standard sont souvent structurés de manière à être en défaut de paiement si un emprunteur n’effectue pas ses paiements pendant trois mois consécutifs. À ce moment-là, le prêteur est généralement autorisé contractuellement à commencer la pré-fermeture.
L’emprunteur reçoit une copie de la mise en demeure, qui est également rendue publique, souvent par le biais d’un dépôt au tribunal. Cette action marque le début de la procédure de pré-fermeture, qui peut durer de quelques semaines à plus d’un an, car elle varie selon les États et fait l’objet d’une procédure judiciaire. Un prêteur est obligé de passer par une procédure judiciaire pour finaliser un avis de forclusion et d’expulsion.
Il existe plusieurs étapes standard pour une procédure de forclusion. La mise en demeure donne le coup d’envoi de la procédure, dans la phase de pré-fermeture. En général, le prêteur a besoin de l’approbation du tribunal pour son privilège sur un bien, qui doit être donnée par un juge.
Les prêteurs sont souvent plus disposés à négocier des paiements rétroactifs et d’éventuelles modifications du prêt au cours de la phase de pré-fermeture d’une procédure, car les coûts de la procédure de forclusion peuvent être importants et sont souvent payés par le prêteur. Si la forclusion est accordée et qu’un avis d’expulsion est autorisé, le prêteur peut passer à une vente aux enchères publiques ou à une vente sous mandat.
Avantages et inconvénients de la divulgation préalable
Une maison peut être vendue pendant la phase de pré-fermeture, et cela peut être une victoire pour toutes les parties concernées. En vendant, le propriétaire est en mesure d’éviter les dommages qu’une saisie aurait sur son historique de crédit. L’acheteur peut généralement vendre la propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande. L’établissement de crédit n’a pas à payer les frais d’une procédure de saisie et il n’est pas tenu de vendre lui-même le bien.
Cependant, vendre un bien immobilier de manière indépendante n’est pas nécessairement facile, d’autant plus que le vendeur doit respecter certaines légalités et obligations d’information. Les acheteurs d’une maison pré-fermée devront être conscients de tout privilège de propriété ou de tout impôt impayé sur une maison, car ceux-ci pourraient être transférés au nouveau propriétaire sans divulgation complète ou sans clauses dûment documentées.
Si le propriétaire ne couvre pas les paiements hypothécaires échus (et en cours), ne négocie pas une modification ou ne vend pas la maison pendant la période de pré-fermeture, le prêteur se verra finalement accorder l’autorisation de son privilège sur la propriété, et pourra alors expulser le propriétaire, en prenant ensuite des mesures pour vendre la propriété (généralement aux enchères). À ce stade, la banque est propriétaire de la propriété et il est plus probable qu’elle essaie de vendre la propriété à un prix encore plus bas plutôt que de maintenir ses dépenses courantes, telles que les impôts et l’assurance.
Les propriétaires menacés de saisie peuvent contacter le programme fédéral Making Home Affordable Program au 888-995-HOPE (888-995-4673) pour obtenir de l’aide afin de conserver leur maison ou de s’installer dans une nouvelle maison si cela n’est pas possible.
Considérations particulières
Une maison pré-fermée qui est mise en vente par l’emprunteur est généralement appelée « vente à découvert ». La vente peut être une transaction privée entre le propriétaire et l’acheteur, mais l’offre de l’acheteur doit généralement être approuvée par la banque avant que la vente puisse être finalisée. Le prix d’achat peut être inférieur au solde du prêt, c’est pourquoi on dit que la vente est « à découvert«
.
Gardez à l’esprit que toutes les ventes à découvert ne sont pas des pré-fermetures. Les propriétaires qui se savent en difficulté choisissent parfois de vendre leur propriété par tous les moyens possibles avant d’en arriver à la pré-fermeture.
Une maison préfabriquée peut être inspectée par l’acheteur avant de faire une offre sur celle-ci. L’acheteur peut être un investisseur cherchant à acheter la propriété à un prix inférieur à sa juste valeur marchande et à la vendre ensuite à un prix plus élevé pour réaliser un bénéfice.
Si les ventes à découvert de biens immobiliers peuvent être une bonne affaire pour un acheteur, celui-ci doit s’assurer que toutes les dispositions légales sont respectées.
Si le propriétaire met la propriété en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier, les acheteurs potentiels prendront contact avec l’agent chargé de l’inscription. Dans toute vente à découvert, la banque prêteuse devra probablement intervenir et pourra engager un ou plusieurs courtiers immobiliers ou avocats de son choix, notamment pour préparer un avis de prix de courtier.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Allègement des hypothèques en raison de la pandémie de COVID-19
Grâce à la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security), promulguée par le président le 27 mars 2020, un moratoire d’expulsion et de saisie est en place pour les hypothèques garanties par le gouvernement au moins jusqu’au 31 décembre 2020. Si une demande est approuvée, les emprunteurs de prêts hypothécaires garantis par l’État peuvent reporter leurs paiements jusqu’à 360 jours, éviter les frais de retard, éviter l’expulsion de leur logement, reporter toute procédure de forclusion déjà en cours et interrompre la phase de pré-fermeture pour toute nouvelle procédure.
Il a été conseillé aux prêteurs privés de travailler avec les emprunteurs, ce qui rend les modifications de prêts plus facilement accessibles. Les taux sont également tombés à des niveaux historiquement bas, faisant du refinancement une option viable pour tout emprunteur hypothécaire qui n’a pas encore procédé à un refinancement au cours des derniers mois et qui est contractuellement autorisé à le faire selon les conditions actuelles de son prêt hypothécaire.