Qu’est-ce que l’assurance titres ?
L’assurance de titres est une forme d’assurance d’indemnisation qui protège les prêteurs et les acheteurs de maisons contre les pertes financières subies en raison de défauts dans un titre de propriété. Le type d’assurance titre le plus courant est l’assurance titre du prêteur, que l’emprunteur achète pour protéger le prêteur. L’autre type est l’assurance titre du propriétaire, qui est souvent payée par le vendeur pour protéger l’équité de l’acheteur dans la propriété.
Points clés à retenir
- L’assurance titres protège les prêteurs et les acheteurs contre les pertes financières dues à des défauts dans un titre de propriété.
- Les réclamations les plus courantes déposées contre un titre sont les arriérés d’impôts, les privilèges et les testaments contradictoires.
- Les frais uniques payés pour l’assurance titres couvrent les frais administratifs élevés liés aux recherches approfondies de données sur les titres afin de se prémunir contre les réclamations concernant des événements passés.
Comment fonctionne l’assurance titres
Un titre clair est nécessaire pour toute transaction immobilière. Les sociétés de gestion des titres doivent effectuer une recherche sur chaque titre afin de vérifier s’il existe des créances ou des privilèges de quelque nature que ce soit à leur encontre avant de pouvoir les délivrer.
Une recherche de titre est un examen des registres publics pour déterminer et confirmer la propriété légale d’une propriété et pour savoir s’il y a des réclamations sur la propriété. Les enquêtes erronées et les violations non résolues du code de la construction sont deux exemples de défauts qui peuvent rendre le titre « sale ».
L’assurance titres protège à la fois les prêteurs et les acheteurs de logements contre les pertes ou les dommages résultant de privilèges, de charges ou de défauts dans le titre ou la propriété réelle d’un bien. Les réclamations les plus courantes contre un titre de propriété sont les arriérés d’impôts, les privilèges (prêts hypothécaires, lignes de crédit sur valeur domiciliaire et servitudes) et les testaments contradictoires. Contrairement à l’assurance traditionnelle, qui protège contre les événements futurs, l’assurance titres protège contre les réclamations concernant des événements passés.
La police d’assurance titres de base du propriétaire couvre généralement les risques suivants.
- Propriété d’une autre partie
- Signatures incorrectes sur les documents, ainsi que falsification et fraude
- Dossiers erronés
- Les conventions restrictives (termes qui réduisent la valeur ou la jouissance), telles que les servitudes non enregistrées
- les charges ou jugements sur les biens, tels que les procès en cours et les privilèges
Au lieu d’une assurance de titres, certaines transactions privées peuvent comporter une garantie de titre, qui est une garantie donnée par un vendeur à un acheteur que le vendeur a le droit de transférer la propriété et que personne d’autre n’a de droits sur la propriété.
Types d’assurance de titres
Il existe deux types d’assurance titres : l’assurance titres du prêteur et l’assurance titres du propriétaire (y compris les polices étendues). Presque tous les prêteurs exigent que l’emprunteur souscrive une police d’assurance titres du prêteur pour protéger le prêteur au cas où le vendeur ne serait pas légalement en mesure de transférer le titre de propriété. Une police d’assurance du prêteur ne protège le prêteur que contre les pertes. Une police émise signifie qu’une recherche de titre a été effectuée, offrant une certaine assurance à l’acheteur.
Étant donné que les recherches de titres ne sont pas infaillibles et que le propriétaire reste exposé au risque de perte financière, il est nécessaire de prévoir une protection supplémentaire sous la forme d’une police d’assurance de titres du propriétaire. Cette assurance, souvent achetée par le vendeur pour protéger l’acheteur contre les défauts du titre, est facultative.
Achat d’une assurance titres
Un agent fiduciaire ou un agent de clôture initie le processus d’assurance dès l’achèvement du contrat d’achat de la propriété. Il existe quatre grands souscripteurs d’assurance titres aux États-Unis : Fidelity National Financial, First American Title Insurance Company, Old Republic National Title Insurance Company et Stewart Title Guaranty Company. Il existe également des compagnies d’assurance titres régionales parmi lesquelles choisir.
Le coût de l’assurance titres de propriété varie entre 500 et 3 500 dollars, selon l’État dans lequel vous vivez, la compagnie d’assurance que vous choisissez et le prix d’achat de votre maison.
Souvent, la politique du prêteur et celle du propriétaire sont requises ensemble pour garantir une protection adéquate de chacun. À la clôture, les parties souscrivent une assurance titres pour un montant unique. Pour prévenir les abus, la loi sur les procédures de règlement des litiges immobiliers (RESPA) interdit aux vendeurs d’exiger l’achat auprès d’une compagnie d’assurance titres spécifique.
Bien que votre prêteur, votre avocat ou votre agent immobilier puisse vous recommander une compagnie d’assurance titres, il est toujours judicieux de faire des comparaisons.
Risques liés au fait de ne pas avoir d’assurance titres
Le fait de ne pas avoir d’assurance titres expose les parties à un risque important en cas de défaut de titre. Prenons l’exemple d’un acheteur qui cherche la maison de ses rêves et qui, après la clôture de la transaction, se retrouve avec des impôts fonciers impayés du propriétaire précédent. Sans assurance titre, la charge financière de cette réclamation pour arriérés d’impôts incombe uniquement à l’acheteur. Il paiera les taxes foncières impayées ou risquera de perdre la maison au profit de l’entité taxatrice.
Dans le même scénario que l’assurance titres, la couverture protège l’acheteur tant qu’il possède – ou a un intérêt dans – la propriété.
De même, l’assurance titre du prêteur couvre les banques et autres prêteurs hypothécaires contre les privilèges non enregistrés, les droits d’accès non enregistrés et autres défauts. En cas de défaillance de l’emprunteur, si le titre de propriété pose problème, le prêteur est couvert à hauteur du montant de l’hypothèque.
Les investisseurs immobiliers doivent s’assurer qu’une propriété n’a pas un mauvais titre avant de procéder à tout achat. Les maisons en saisie, par exemple, peuvent avoir un certain nombre de problèmes en suspens. Les acheteurs peuvent envisager d’acheter une assurance titres pour se protéger contre les réclamations imprévues contre le titre de propriété.