Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?
Un agent immobilier est un professionnel agréé qui organise des transactions immobilières, en mettant en relation les acheteurs et les vendeurs et en les représentant dans les négociations. Les agents immobiliers sont généralement entièrement rémunérés par une commission – un pourcentage du prix d’achat de la propriété – de sorte que leurs revenus dépendent de leur capacité à conclure une affaire. Dans presque tous les États, un agent immobilier doit travailler ou être affilié à un courtier immobilier (un particulier ou une société de courtage), qui est plus expérimenté et titulaire d’une licence supérieure.
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Points clés à retenir
- Un agent immobilier est un professionnel agréé qui représente les acheteurs ou les vendeurs dans les transactions immobilières.
- L’agent immobilier travaille généralement à la commission, en percevant un pourcentage du prix de vente de la propriété.
- Dans la plupart des États, l’agent immobilier doit travailler par l’intermédiaire d’un courtier, d’une entreprise ou d’un autre professionnel ayant plus d’expérience et une licence spécialisée.
Comment fonctionne un agent immobilier
Les agents immobiliers sont généralement spécialisés dans l’immobilier commercial ou résidentiel. Dans les deux cas, ils exercent des fonctions différentes, selon qu’ils travaillent pour l’acheteur ou le vendeur. Les agents qui travaillent pour le vendeur, également appelés agents de référencement, conseillent les clients sur la manière de fixer le prix du bien et de le préparer à la vente, notamment en donnant des conseils sur les améliorations de dernière minute qui peuvent faire monter le prix ou encourager les offres rapides. Les agents vendeurs commercialisent le bien immobilier par le biais de services d’inscription, de réseaux et d’annonces.
Les agents qui travaillent pour l’acheteur recherchent les biens disponibles qui correspondent à la fourchette de prix et à la liste de souhaits de l’acheteur. Ces agents examinent souvent les données de ventes antérieures de biens comparables pour aider les acheteurs potentiels à faire une offre équitable.
Les agents agissent comme intermédiaires pour les parties principales, en se chargeant des offres et contre-offres et d’autres questions. Une fois qu’une offre est acceptée, les agents des deux parties continuent souvent à travailler, en aidant leurs clients à remplir les formalités administratives, en transmettant les communications, en donnant des conseils sur les inspections et les déménagements et, en général, en accompagnant l’affaire jusqu’à la conclusion.
Il est important que les consommateurs comprennent si un agent immobilier représente l’acheteur, le vendeur ou les deux parties ; évidemment, la loyauté de l’agent peut avoir une grande influence sur plusieurs détails de la transaction, y compris le prix final. Les lois des États réglementent la question de savoir si un agent peut représenter les deux parties dans une transaction immobilière, techniquement connue sous le nom de « double agence ». Les agents doivent divulguer leur représentation, afin que les acheteurs et les vendeurs soient conscients de tout conflit d’intérêts.
La double agence, dans laquelle une personne représente à la fois l’acheteur et le vendeur dans une transaction immobilière, est illégale dans huit États : Alaska, Colorado, Floride, Kansas, Maryland, Oklahoma, Texas et Vermont.
Rémunération des agents immobiliers
Traditionnellement, l’agent reçoit une commission qui correspond à un pourcentage du prix de vente de la propriété. Plus la maison est vendue, plus l’agent gagne de l’argent. Cependant, avec les annonces en ligne qui permettent aux consommateurs de faire une grande partie de leurs achats par eux-mêmes sans l’aide d’un agent, la structure de paiement traditionnelle est en train de changer.
Certaines maisons de courtage facturent une commission moins élevée pour les maisons plus chères, et certaines traitent l’ensemble de la transaction pour un montant forfaitaire bien inférieur à une commission normale. D’autres sociétés proposent une structure de tarification à l’acte qui permet aux vendeurs de ne payer que certaines parties du processus de vente, comme l’ajout de la propriété à un service d’inscription multiple (MLS).
Les profanes utilisent souvent les termes « agent immobilier », « courtier immobilier » et « agent immobilier » de manière interchangeable. Bien que ces trois termes se chevauchent, il existe des différences essentielles.
Agent immobilier vs. courtier immobilier
Les définitions exactes et les distinctions entre un agent immobilier et un courtier immobilier varient selon les États. Toutefois, en règle générale, toute personne qui obtient une licence de base en immobilier (ce qui implique de suivre un certain nombre de cours accrédités et de passer un examen) peut être appelée agent immobilier. Un agent immobilier est essentiellement un vendeur, qualifié pour aider les consommateurs à acheter ou à vendre un bien immobilier.
Un courtier immobilier est une étape dans la chaîne alimentaire professionnelle. Les courtiers ont une formation et un enseignement supplémentaires qui leur permettent de passer un examen de licence supérieur ; la plupart des États exigent également qu’ils aient une certaine expérience récente en tant qu’agent immobilier actif. Les courtiers s’occupent des aspects techniques de la transaction immobilière. Un client signe un contrat avec une société de courtage, et non avec l’agent individuel. Dans de nombreux États, la certification supplémentaire des courtiers les autorise à s’occuper d’autres aspects juridiques et financiers d’une transaction, tels que la gestion du dépôt d’arrhes et l’établissement du compte séquestre.
Les courtiers sont généralement propriétaires d’une entreprise ou d’une franchise. Ils peuvent exercer en solo, mais ils doivent obtenir une autre licence de niveau supérieur s’ils veulent engager des agents ou d’autres courtiers pour travailler sous leur direction. Comme mentionné précédemment, un agent immobilier ne peut généralement pas travailler seul, mais doit passer par un courtier immobilier ; l’exception se trouve dans des États comme le Colorado et le Nouveau-Mexique, qui exigent que tout professionnel de l’immobilier soit titulaire d’une licence de courtier. Cependant, les agents travaillent généralement pour des courtiers et partagent les commissions avec eux.
Agent immobilier contre agent immobilier
Ainsi, tout courtier immobilier est (ou a été) un agent immobilier, mais tous les agents immobiliers ne sont pas des courtiers. Comment les agents immobiliers s’intègrent-ils dans l’équation ?
Un agent immobilier est membre de la National Association of Realtors (NAR), une association professionnelle. Les agents et les courtiers peuvent être des agents immobiliers, au même titre que les gestionnaires de biens, les évaluateurs et autres professionnels du secteur immobilier. Les agents immobiliers sont censés être des experts dans leur domaine et doivent suivre le code de déontologie de la NAR, qui exige des agents qu’ils respectent des devoirs spécifiques envers les clients et les consommateurs, le public et les autres agents immobiliers. En plus de la NAR, les agents immobiliers doivent appartenir à une association ou une commission immobilière d’État ou locale.
Tous les agents immobiliers sont des agents ou des courtiers immobiliers (ou quelque chose qui s’y rapporte), mais tous les agents ou courtiers ne sont pas des agents immobiliers. En juillet 2020, NAR a indiqué qu’elle comptait près de 1,4 million de membres. Environ deux tiers d’entre eux détenaient une licence d’agent immobilier.