Qu’est-ce qu’un bail fermé ?
Un bail fermé est un contrat de location qui n’oblige pas le locataire (la personne qui effectue des paiements périodiques de location) à acheter le bien loué à la fin du contrat. Un bail fermé est également appelé « bail véritable », « bail de sortie » ou « bail net ».
Points clés à retenir
- Un bail fermé est un contrat de location qui n’oblige pas le locataire à acheter le bien loué à la fin du contrat.
- Les conditions du bail dans un bail fermé sont plus restrictives mais le locataire n’assume pas le risque de dépréciation de l’actif à la fin du bail.
- Les contrats de location fermés, ainsi que les contrats de location ouverts, s’appliquent généralement aux contrats de location de véhicules.
- Habituellement, un bail fermé est assorti d’un taux fixe et d’une durée pouvant aller de 12 à 48 mois.
Comprendre un bail fermé
Il existe généralement deux types de baux : un bail à durée indéterminée et un bail à durée déterminée. Un bail ouvert a des conditions plus souples et le locataire assume le risque de dépréciation du bien. Dans un bail fermé, le bailleur assume le risque de dépréciation, mais les conditions sont plus strictes. Ces deux types de contrats s’appliquent généralement aux contrats de location de véhicules.
Étant donné que le locataire n’a aucune obligation d’acheter le bien loué à l’expiration du bail et qu’il n’a pas à s’inquiéter de savoir si le bien se dépréciera plus que prévu pendant toute la durée du bail, on fait valoir que les baux fermés sont meilleurs pour la personne moyenne.
La plupart des contrats de location à la consommation sont des contrats de location à durée indéterminée et offrent une prévisibilité des paiements mensuels pendant la durée du contrat, si vous respectez les conditions, comme les limites de kilométrage pour un contrat de location de voiture. Les contrats de location ouverts sont plus courants pour les entreprises qui dépendent d’une grande flotte de véhicules qui parcourent beaucoup de kilomètres et qui ont besoin de conditions plus souples.
Comment les baux fermés sont structurés
En général, un bail fermé est assorti d’un taux fixe et d’une durée pouvant aller de 12 à 48 mois. Le locataire peut vouloir mettre fin au contrat de manière anticipée, ce qui entraîne souvent des frais supplémentaires pour la sortie anticipée. Pour les véhicules achetés dans le cadre d’un tel accord, il existe souvent des limites de kilométrage annuel qui tendent à se situer entre 12 000 et 15 000 miles. Si l’utilisation du véhicule dépasse ces limites, le locataire est alors tenu de payer des frais supplémentaires. Ces frais peuvent être calculés sur la base d’une pénalité fixe en cents par kilomètre au-delà de la limite.
Ces frais peuvent également être échelonnés ou structurés sur une échelle graduée, le locataire payant une redevance forfaitaire couvrant les quelques premiers kilomètres au-delà de la limite, puis une redevance de quelques cents par kilomètre au-delà de cette limite. En outre, le locataire est responsable de toute usure excessive du bien.
À l’issue d’un bail fermé, le bailleur peut chercher à vendre le bien à sa valeur dépréciée. Il est possible que le locataire cherche encore à acheter le bien à ce nouveau taux, et il se peut même que des incitations soient offertes pour conclure une telle affaire à un prix réduit par rapport aux autres acheteurs potentiels.
Exemple d’un bail fermé
Dans un contrat de location à durée indéterminée, supposons que vos paiements de location soient basés sur l’hypothèse que la nouvelle voiture de 20 000 $ que vous louez ne vaudra que 10 000 $ à la fin de votre contrat de location. Si la voiture ne vaut que 4 000 dollars à la fin du contrat, vous devez indemniser le bailleur (la société qui vous a loué la voiture) pour les 6 000 dollars perdus, car vos mensualités ont été calculées sur la base d’une valeur de récupération de 10 000 dollars.
Fondamentalement, puisque vous achetez la voiture, vous devez supporter la perte de cette dépréciation supplémentaire. Mais si vous avez un contrat de location fermé, vous n’avez pas à acheter la voiture et vous ne supportez donc pas le risque de dépréciation. D’autre part, même dans le cas d’un leasing fermé, si la valeur marchande de la voiture est supérieure à 10 000 dollars (la valeur résiduelle que vous paieriez pour l’achat de la voiture), l’achat de la voiture peut être un bon investissement. Par exemple, si la valeur marchande de la voiture est de 14 000 $ au lieu de 4 000 $ dans l’exemple ci-dessus, vous pourriez acheter la voiture pour la valeur résiduelle de 10 000 $, et la vendre au prix du marché de 14 000 $ et réaliser un bénéfice de 4 000 $.