Dans le cadre de la recherche d’un logement, l’obtention d’une pré-approbation de prêt hypothécaire peut être une étape importante. La consultation d’un prêteur et l’obtention d’une lettre de préapprobation vous donne l’occasion de discuter des options de prêt et de l’établissement d’un budget avec le prêteur ; cette étape peut servir à clarifier votre budget total de recherche de logement et le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre.
En tant qu’emprunteur, il est important de savoir ce que fait (et ne fait pas) une préautorisation de prêt hypothécaire, et comment augmenter vos chances d’en obtenir une.
Points clés à retenir
- En passant par le processus de pré-approbation avec plusieurs prêteurs, l’acheteur d’un logement peut comparer les taux d’intérêt et trouver la meilleure affaire.
- Un vendeur souhaite souvent voir une lettre de préapprobation de prêt hypothécaire et, dans certains cas, une preuve de fonds pour montrer que l’acheteur est sérieux.
- La première étape consiste à remplir une demande de prêt hypothécaire et à fournir votre numéro de sécurité sociale pour que le prêteur puisse vérifier votre solvabilité.
- Vous devrez également fournir des documents détaillés sur vos antécédents professionnels, votre actif et votre passif, vos déclarations de revenus, etc. Les acheteurs indépendants peuvent avoir besoin de fournir des documents supplémentaires.
- Après avoir examiné votre demande, un prêteur vous proposera une préautorisation ou une préautorisation avec conditions, ou refusera la préautorisation.
La pré-approbation est un « examen physique » de vos finances
Avant de décider de vous accorder un prêt hypothécaire, les prêteurs examineront plusieurs facteurs clés :
- Vos antécédents de crédit
- Score de crédit
- Ratio dette/revenu
- Historique de l’emploi
- Revenu
- Actif et passif
Considérez la préautorisation d’un prêt hypothécaire comme un examen physique de vos finances. Les prêteurs vont probablement fouiller dans tous les coins de votre vie financière pour s’assurer que vous rembourserez votre prêt.
Préqualification ou approbation préalable
Vous avez probablement entendu le terme « préqualification » utilisé de manière interchangeable avec « préautorisation », mais ce ne sont pas les mêmes. Avec une préqualification, vous donnez un aperçu de vos finances, de vos revenus et de vos dettes à un prêteur hypothécaire. Celui-ci vous donne ensuite une estimation du montant du prêt.
De cette façon, la préqualification hypothécaire peut être utile pour estimer le montant que vous pouvez vous permettre de consacrer à l’achat d’une maison. Toutefois, le prêteur ne consulte pas vos rapports de crédit et ne vérifie pas vos informations financières. Par conséquent, la présélection est un point de départ utile pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre, mais n’a aucun poids lorsque vous faites des offres.
En revanche, une préautorisation consiste à remplir une demande de prêt hypothécaire et à fournir votre numéro de sécurité sociale afin qu’un prêteur puisse procéder à une vérification de solvabilité approfondie. Cette vérification est déclenchée lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Pour ce processus, un prêteur extrait votre rapport de crédit et votre score de crédit afin d’évaluer votre solvabilité avant de décider de vous prêter de l’argent. Ces vérifications sont consignées dans votre rapport de crédit et peuvent avoir une incidence sur votre cote de crédit.
En revanche, un contrôle de solvabilité souple a lieu lorsque vous demandez vous-même votre crédit ou lorsqu’une société de carte de crédit ou un prêteur vous préapprouve une offre sans que vous le demandiez. Les contrôles de crédit non contraignants n’ont pas d’incidence sur votre cote de crédit.
De plus, vous devrez fournir toutes les informations relatives à votre compte bancaire, vos actifs, vos dettes, vos revenus et vos antécédents professionnels, vos adresses passées et d’autres détails essentiels à vérifier par un prêteur. La raison en est que, avant tout, un prêteur veut s’assurer que vous pouvez rembourser votre prêt. Les prêteurs utilisent également les informations fournies pour calculer vos ratios dette/revenu et prêt/valeur (LTV), qui sont des facteurs essentiels pour déterminer le taux d’intérêt et le type de prêt idéal.
Tout cela rend une pré-approbation beaucoup plus précieuse qu’une préqualification. Cela signifie que le prêteur a vérifié votre crédit et les documents nécessaires pour approuver un montant de prêt spécifique. L’approbation finale du prêt intervient lorsque vous faites faire une évaluation et que le prêt est appliqué à un bien immobilier.
Quand obtenir une autorisation préalable
Les lettres de préapprobation d’hypothèque sont généralement valables de 60 à 90 jours. Les prêteurs fixent une date d’expiration sur ces lettres car vos finances et votre profil de crédit peuvent changer. À l’expiration d’une préautorisation, vous devrez remplir une nouvelle demande de prêt hypothécaire et soumettre des documents à jour pour en obtenir une autre.
Si vous commencez tout juste à envisager d’acheter une maison et que vous pensez avoir des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire, la procédure de préapprobation peut vous aider à identifier les problèmes de crédit et vous donner le temps de les résoudre.
Si vous demandez une préautorisation six mois à un an avant d’entreprendre une recherche sérieuse de logement, vous serez mieux à même d’améliorer votre profil de crédit global. Vous aurez également plus de temps pour économiser de l’argent pour un acompte et les frais de clôture.
Lorsque vous êtes prêt à faire des offres, un vendeur veut souvent obtenir une préautorisation de prêt hypothécaire et, dans certains cas, une preuve de fonds pour montrer que vous êtes un acheteur sérieux. Sur de nombreux marchés immobiliers en effervescence, les vendeurs ont un avantage en raison de la forte demande des acheteurs et du nombre limité de maisons à vendre ; ils sont moins susceptibles d’envisager des offres sans lettre de préapprobation.
Le processus d’approbation préalable
Demander un prêt hypothécaire peut être passionnant, éprouvant et déroutant. Certains prêteurs en ligne peuvent vous pré-approuver en quelques heures, tandis que d’autres peuvent prendre plusieurs jours. Le délai dépend du prêteur et de la complexité de vos finances.
Pour commencer, vous devrez remplir une demande de prêt hypothécaire. Vous y joindrez vos données d’identification ainsi que votre numéro de sécurité sociale afin que le prêteur puisse vous accorder un crédit. Bien que les contrôles de crédit hypothécaire soient une enquête approfondie sur vos rapports de crédit – et peuvent avoir un impact sur votre score de crédit – si vous faites appel à plusieurs prêteurs dans un court laps de temps (généralement 45 jours pour les nouveaux modèles de scoring FICO), les contrôles de crédit combinés sont considérés comme une seule et même enquête.
Voici un exemple de demande de prêt hypothécaire uniforme. Si vous faites votre demande avec un conjoint ou un autre co-emprunteur dont vous avez besoin des revenus pour pouvoir bénéficier du prêt hypothécaire, les deux demandeurs devront fournir des informations financières et professionnelles. Une demande de prêt hypothécaire comporte huit grandes sections.
1. Type d’hypothèque et conditions du prêt
Le produit de prêt spécifique pour lequel vous faites une demande ; le montant du prêt ; les conditions, telles que la durée de remboursement du prêt (amortissement) ; et le taux d’intérêt.
2. Informations sur les biens et objet du prêt
L’adresse, la description légale du bien, l’année de construction, si le prêt est destiné à l’achat, au refinancement ou à une nouvelle construction, et le type de résidence prévu : primaire, secondaire ou investissement.
3. Informations sur l’emprunteur
Vos informations d’identification, notamment votre nom complet, votre date de naissance, votre numéro de sécurité sociale, vos années de scolarité, votre état civil, le nombre de personnes à votre charge et l’historique de votre adresse.
4. Informations sur l’emploi
Le nom et les coordonnées de l’employeur actuel et des employeurs précédents (si vous occupez votre poste actuel depuis moins de deux ans), les dates d’embauche, le titre et le revenu mensuel.
5. Informations sur les revenus mensuels et les dépenses combinées de logement
Une liste de vos revenus mensuels de base, ainsi que des heures supplémentaires, des primes, des commissions, des revenus locatifs nets (le cas échéant), des dividendes ou des intérêts, et d’autres types de revenus mensuels tels que les pensions alimentaires pour enfants ou les pensions alimentaires.
Vous aurez également besoin d’une comptabilité de vos dépenses mensuelles combinées de logement, y compris les paiements de loyer ou d’hypothèque, les assurances de propriétaire et d’hypothèque, les impôts fonciers et les cotisations à l’association des propriétaires.
6. Actif et passif
Une liste de tous les comptes chèques et comptes d’épargne des banques et des coopératives de crédit avec les montants des soldes courants, ainsi que les comptes d’assurance-vie, d’actions, d’obligations, d’épargne-retraite et de fonds communs de placement et les valeurs correspondantes. Vous avez besoin de relevés bancaires et de relevés de compte d’investissement pour prouver que vous disposez de fonds pour l’acompte et les frais de clôture, ainsi que de réserves de liquidités.
Vous devez également dresser la liste de toutes vos dettes, qui comprennent les comptes de charges renouvelables, les pensions alimentaires, les pensions alimentaires pour enfants, les prêts automobiles, les prêts étudiants et toute autre dette non remboursée.
7. Détails de la transaction
Un aperçu des principaux détails de la transaction, notamment le prix d’achat, le montant du prêt, la valeur des améliorations ou des réparations, les frais de clôture estimés, les remises payées par l’acheteur et l’assurance hypothécaire (le cas échéant). (Le prêteur complétera une grande partie de ces informations).
8. Déclarations
Un inventaire de tous les jugements, privilèges, faillites ou saisies passées, poursuites judiciaires en cours ou dettes en souffrance. On vous demandera également de préciser si vous êtes citoyen américain ou résident permanent et si vous avez l’intention d’utiliser la maison comme résidence principale.
La plupart des vendeurs de maisons seront plus disposés à négocier avec ceux qui ont la preuve qu’ils peuvent obtenir un financement.
Que se passe-t-il ensuite ?
Un prêteur est tenu par la loi de vous fournir un document de trois pages appelé « devis de prêt » dans les trois jours ouvrables suivant la réception de votre demande de prêt hypothécaire dûment remplie. Ce document indique si le prêt hypothécaire a été pré-approuvé et précise le montant du prêt, les conditions et le type de prêt, le taux d’intérêt, l’estimation des intérêts et des paiements, l’estimation des frais de clôture (y compris les frais éventuels du prêteur), une estimation des taxes foncières et de l’assurance du propriétaire, ainsi que toute caractéristique spéciale du prêt (comme les paiements échelonnés ou une pénalité pour remboursement anticipé). Il précise également le montant maximal du prêt, en fonction de votre situation financière, afin de vous aider à réduire votre budget d’achat de maison.
Si votre demande de prêt hypothécaire est pré-approuvée, votre dossier sera finalement transféré à un assureur qui vérifiera vos documents par rapport à votre demande de prêt hypothécaire. Ce dernier s’assurera également que vous respectez les directives de l’emprunteur pour le programme de prêt spécifique pour lequel vous faites une demande.
Besoins en matière de documentation
Après avoir soumis votre demande de prêt hypothécaire, vous devrez rassembler un certain nombre de documents pour vérifier vos informations. La préparation et l’organisation de votre part contribueront à faciliter le processus. Voici une liste des documents que vous devez présenter pour être pré-approuvé ou pour obtenir l’approbation finale du prêt avant la clôture :
- 60 jours de relevés bancaires
- 30 jours de fiches de paie
- Déclarations fiscales W-2 des deux années précédentes
- Annexe K-1 (formulaire 1065) pour les emprunteurs indépendants
- Déclarations d’impôt sur le revenu
- Relevés de comptes d’actifs (épargne-retraite, actions, obligations, fonds communs de placement, etc.)
- Permis de conduire ou passeport américain
- Documents de divorce (pour utiliser la pension alimentaire comme revenu admissible)
- Lettre de don (si vous financez votre acompte avec un don financier d’un parent)
Cadeaux d’acompte
De nombreux produits de prêt permettent aux emprunteurs d’utiliser un don financier d’un parent pour le versement initial. Si vous optez pour cette solution, un prêteur vous demandera de remplir une lettre de don standard dans laquelle vous et le donateur avertissez que le don n’est pas un prêt à un tiers avec une attente de remboursement.
Dans le cas contraire, un tel arrangement pourrait augmenter votre ratio d’endettement et avoir un impact sur l’approbation finale de votre prêt. En outre, vous et le donateur devrez fournir des relevés bancaires pour justifier le transfert de fonds d’un compte à l’autre.
Facteurs ayant un impact sur l’approbation préalable
Si vous voulez maximiser vos chances d’obtenir une préautorisation de prêt hypothécaire, vous devez savoir quels facteurs les prêteurs évaluent dans votre profil financier. Il s’agit notamment des facteurs suivants
- Ratio dette/revenu (DTI)
- Ratio prêt/valeur (LTV)
- Antécédents de crédit et score FICO
- Historique des revenus et de l’emploi
Ratio dette/revenu
Le ratio dette/revenu (DTI) mesure l’ensemble de vos dettes mensuelles par rapport à vos revenus mensuels. Les prêteurs additionnent les dettes telles que les prêts automobiles, les prêts étudiants, les comptes à frais renouvelables et autres lignes de crédit – plus le nouveau versement hypothécaire – puis divisent la somme par votre revenu mensuel brut pour obtenir un pourcentage.
Selon le type de prêt, les emprunteurs doivent maintenir un ratio de DTI inférieur ou égal à 43 % de leurs revenus mensuels bruts pour avoir droit à un prêt hypothécaire. Plus votre ratio DTI est élevé, plus vous faites courir de risques aux prêteurs ; vous risquez d’avoir du mal à rembourser votre prêt en plus de vos dettes.
Un taux d’intérêt inférieur peut vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus compétitif. Avant d’acheter une maison, remboursez autant de dettes que possible. Non seulement vous réduirez votre ratio d’endettement, mais vous montrerez aussi aux prêteurs que vous pouvez gérer vos dettes de manière responsable et payer vos factures à temps.
Ratio prêt/valeur (LTV)
Un autre paramètre clé utilisé par les prêteurs pour vous évaluer en vue d’un prêt hypothécaire est votre ratio prêt/valeur (LTV), qui est calculé en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison. L’évaluation de la propriété détermine la valeur de la propriété, qui peut être inférieure ou supérieure au prix demandé par le vendeur. C’est la formule du ratio VLT qui entre en jeu pour votre mise de fonds.
Un acompte est une somme d’argent initiale que vous payez, en espèces, au vendeur lors de la table de clôture. Plus votre acompte est élevé, plus le montant de votre prêt est faible. Et par conséquent, plus votre ratio prêt/valeur est faible. Si vous versez un acompte inférieur à 20 %, vous devrez peut-être payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Il s’agit d’un type d’assurance qui protège les prêteurs dans le cas où vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire. Pour abaisser votre ratio prêt/valeur, vous devez soit verser une mise de fonds plus importante, soit acheter une maison moins chère.
Historique et score de crédit
Les prêteurs tireront vos rapports de crédit des trois principaux bureaux d’information – Equifax, Experian et Transunion. Ils rechercheront vos antécédents de paiement et vérifieront si vous payez vos factures à temps ou non, le nombre et le type de lignes de crédit que vous avez ouvertes et la durée de validité de ces comptes.
En plus des antécédents de paiement positifs, les prêteurs analysent la part de votre crédit disponible que vous utilisez activement, ce qu’on appelle aussi l’utilisation du crédit. Le maintien d’un taux d’utilisation du crédit à (ou en dessous de) 30 % contribue à améliorer votre cote de crédit. Cela montre également aux prêteurs que vous payez vos factures de manière responsable et régulière et que vous gérez vos dettes avec sagesse. Tous ces éléments expliquent votre score FICO, un modèle de score de crédit utilisé par de nombreux types de prêteurs (y compris les prêteurs hypothécaires).
Si vous n’avez pas ouvert de cartes de crédit ou de lignes de crédit traditionnelles – comme un prêt automobile ou un prêt étudiant – vous pourriez avoir des difficultés à obtenir une préautorisation de prêt hypothécaire. Vous pouvez vous constituer un crédit en ouvrant une carte de crédit de démarrage avec une faible limite de ligne de crédit et en payant votre facture chaque mois. Il peut s’écouler jusqu’à six mois avant que votre activité de paiement ne soit prise en compte dans votre cote de crédit. Il est important d’être patient pendant que vous établissez votre profil de crédit.
La plupart des prêteurs exigent un score FICO de 620 ou plus pour approuver un prêt classique, et certains exigent même ce score pour un prêt de l’Administration fédérale du logement (FHA). Les prêteurs réservent généralement les taux d’intérêt les plus bas aux clients ayant un score de crédit de 760 ou plus.
Les directives de la FHA permettent aux emprunteurs approuvés ayant un score de 580 ou plus de payer un acompte de seulement 3,5 %. Ceux qui ont un score inférieur doivent verser un acompte plus important. Les prêteurs travailleront souvent avec des emprunteurs ayant un score de crédit faible ou modérément faible et leur suggéreront des moyens d’améliorer leur score.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Le tableau ci-dessous indique votre paiement mensuel du principal et des intérêts (PI) d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, en fonction d’une série de scores FICO pour trois montants de prêt courants. (Comme les taux d’intérêt changent souvent, utilisez ce calculateur d’épargne-prêt FICO
pour vérifier les scores et les taux). Notez que sur un prêt de 250 000 $, une personne ayant un score FICO dans la fourchette la plus basse (620-639) paierait 1 362 $ par mois, tandis qu’un propriétaire de maison dans la fourchette la plus haute (760-850) ne paierait que 1 128 $ (une différence de 2 808 $ par an).
| Fourchette de score FICO | 620-639 | 640-659 | 660-679 | 680-699 | 700-759 | 760-850 |
| Taux d’intérêt | 5.129% | 4.583% | 4.153% | 3.939% | 3.762% | 3.54% |
| Prêt de 350 000 dollars | $1,907 | $1,791 | $1,702 | $1,659 | $1,623 | $1,579 |
| Prêt de 250 000 dollars | $1,362 | $1,279 | $1,216 | $1,185 | $1,159 | $1,128 |
| Prêt de 150 000 dollars | $817 | $767 | $729 | $711 | $696 | $677 |
Aux taux actuels, et sur les 30 ans de ce prêt de 250 000 dollars, une personne ayant un score FICO compris entre 620 et 639 paierait environ 240 260 dollars d’intérêts, tandis qu’un propriétaire de maison dont le score est compris entre 760 et 850 paierait 156 152 dollars (soit une différence de plus de 84 000 dollars au total).
Historique de l’emploi et des revenus
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs se donnent beaucoup de mal pour s’assurer que vous gagnez un revenu solide et que vous avez un emploi stable. C’est pourquoi les prêteurs demandent deux ans de formulaires fiscaux W-2 et les coordonnées de votre employeur. Les prêteurs veulent essentiellement s’assurer que vous pouvez supporter la charge financière supplémentaire d’un nouveau prêt hypothécaire.
Ils vous demanderont également de leur fournir des informations sur votre salaire, afin qu’ils puissent prouver que vous gagnez suffisamment d’argent pour payer votre hypothèque et les dépenses mensuelles de logement qui y sont liées. Vous devrez également fournir des relevés bancaires pour une période de 60 jours (et peut-être plus, si vous êtes travailleur indépendant) afin de prouver que vous avez suffisamment de liquidités en main pour le versement d’un acompte et les frais de clôture.
Types de prêts
Les prêts peuvent être classés de deux façons : conformes et non conformes. Un prêt conforme est conforme à certaines normes établies par les directives des entreprises publiques(Fannie Mae et Freddie Mac). Les prêts jumbo sont le seul type de prêt non conforme.
Certains types de prêts, tels que HomeReady (offert par Fannie Mae) et Home Possible (offert par Freddie Mac), sont destinés aux acheteurs de maison à revenu faible ou modéré ou aux acheteurs d’une première maison. Les prêts des Anciens Combattants (VA), qui ne nécessitent généralement pas de mise de fonds, sont destinés aux anciens combattants américains, aux membres des forces armées et aux conjoints non remariés.
Le tableau ci-dessous énumère les types de prêts les plus courants et les conditions de base (et les plus variées) pour chacun d’entre eux. Dans la colonne du ratio DTI, où deux chiffres apparaissent, le premier se rapporte à la dette liée au logement uniquement et le second à la dette totale. Dans la colonne PMI/MIP/Fee, deux chiffres séparés par une barre oblique (/) indiquent une commission initiale suivie d’une commission annuelle (payée mensuellement). Tous les prêts hypothécaires ont des exigences supplémentaires qui ne sont pas mentionnées ici.
| Prêt hypothécaire | Min. En bas | FICO | Ratio DTI | PMI/MIP/Fee | Exigences supplémentaires |
| Conventionnel 97 | 3% | 620 | 41% | 0.15%-1.95% | |
| Conventionnel | 5%-20% | 620 | 43% | 0.15%-1.95% | |
| Jumbo | 5%-20% | 720-740 | 43% | Aucune | Non conforme
Pour les maisons de plus de 484 350 |
| FHA (96,5%) | 3.5% | 580 | 31%/43% | 1.75%/0.85% | |
| FHA (90%) | 10% | 500 | 31%/43% | 1.75%/0.85% | |
| FHA 203(k) | 3.5% | 640 | 31%/43% | 0.85% | Réhabilitation Buyplus |
| VA | 0% | 620 | 41% | 2,15 % ou 3,3 %*. | Certificat d’éligibilité VA |
| USDA | 0% | 640 | 29%/41% | 2%/0.50% | Zones rurales uniquement |
| HomeReady | 3% | 620 | 43% | 1 % ou plus | Faible revenu seulement |
| Accueil possible | 3% | 660 | 45% | 0,75% ou plus | Faible revenu seulement |
Les frais de financement de l’AV sont de 2,15 % pour votre premier prêt et de 3,3 % pour les prêts suivants.
Emprunteurs indépendants
Si vous êtes un emprunteur indépendant, on vous demandera peut-être de fournir des documents supplémentaires pour prouver que vous avez un revenu régulier et des antécédents professionnels d’au moins deux ans. Parmi les documents demandés, on peut citer une déclaration de pertes et profits, une licence d’exploitation, une déclaration signée par votre comptable, des déclarations d’impôts fédérales, des bilans et des relevés bancaires pour les années précédentes (la durée exacte dépend du prêteur).
En règle générale, les emprunteurs indépendants doivent produire les déclarations d’impôts des deux dernières années, en plus de tous les tableaux appropriés.
Les facteurs qui entrent en ligne de compte pour l’approbation d’un prêt hypothécaire pour un emprunteur indépendant comprennent la stabilité des revenus de l’emprunteur, l’emplacement et la nature de l’entreprise de l’emprunteur, la demande du produit ou du service offert par l’entreprise, la solidité financière de l’entreprise et la capacité de l’entreprise à continuer à générer et à distribuer des revenus suffisants pour permettre à l’emprunteur d’effectuer les paiements du prêt hypothécaire.
Si votre situation rend difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire traditionnel, il existe deux options spécialement conçues pour les emprunteurs indépendants.
1. Revenu déclaré ou hypothèque sur un bien déclaré
Ce type de prêt hypothécaire est basé sur les revenus que vous déclarez au prêteur sans vérification formelle. Les prêts à revenu déclaré sont parfois aussi appelés prêts à faible documentation car les prêteurs vérifieront les sources de vos revenus plutôt que le montant réel.
Les travailleurs indépendants doivent être prêts à fournir une liste de leurs clients récents et de toute autre source de liquidités, comme les investissements productifs de revenus. La banque peut également demander une copie du formulaire 4506 ou 8821 de l’IRS.
Le formulaire 4506 est utilisé pour demander une copie de votre déclaration d’impôts directement à l’IRS, ce qui vous évite de soumettre des déclarations falsifiées au prêteur. Il coûte 50 $ par déclaration, mais vous pouvez demander le formulaire 4506-T gratuitement. Le formulaire 8821 autorise votre prêteur à se rendre dans un bureau de l’IRS et à examiner gratuitement les formulaires que vous désignez pour les années que vous indiquez.
2. Prêt sans documentation
Dans ce type de prêt, le prêteur ne cherchera pas à vérifier vos revenus, ce qui peut être une bonne option si vos déclarations d’impôts font état d’une perte d’exploitation ou d’un très faible bénéfice. Comme il est plus risqué pour la banque de prêter de l’argent à une personne dont les revenus ne sont pas vérifiés, attendez-vous à ce que votre taux d’intérêt hypothécaire soit plus élevé pour un prêt sans justificatifs que pour un prêt avec justificatifs complets.
Les prêts à faible taux d’intérêt et sans justificatifs sont appelés prêts hypothécaires « Alt-A » ; ils se situent entre les prêts à taux préférentiel et les prêts à risque en termes de taux d’intérêt.
Décisions de pré-approbation
Après avoir examiné votre demande de prêt hypothécaire, un prêteur vous donnera généralement l’une des trois décisions suivantes : pré-approuvé, refusé purement et simplement ou pré-approuvé avec conditions. Dans le troisième cas, vous devrez peut-être fournir des documents supplémentaires ou abaisser votre ratio DTI en remboursant certains comptes de crédit pour satisfaire aux conditions du prêteur. Si votre demande est rejetée d’emblée, le prêteur doit vous expliquer exactement pourquoi et vous fournir des ressources sur la meilleure façon de résoudre les problèmes.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Dans de nombreux cas, les emprunteurs doivent s’efforcer d’améliorer leur cote de crédit et d’effacer leurs antécédents de paiements irréguliers. Une fois que vous savez ce que vous devez faire, vous pouvez prendre le temps et les efforts nécessaires pour améliorer votre crédit et votre santé financière afin d’obtenir un meilleur prêt hypothécaire lorsque vous êtes prêt à vous lancer dans la recherche d’un logement. Vous pourrez ainsi réaliser des économies substantielles sur le prix des prêts hypothécaires et vous assurer d’obtenir des taux d’intérêt et des conditions plus avantageux en faisant appel à différents prêteurs.
La lettre de pré-approbation
Si vous êtes pré-approuvé, votre prêteur vous fournira une lettre de pré-approbation sur un papier à en-tête officiel. Ce document officiel indique aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et vérifie que vous avez les moyens financiers de donner suite à une offre d’achat de leur maison. La plupart des vendeurs s’attendent à ce que les acheteurs disposent d’une lettre d’approbation préalable et seront plus disposés à négocier avec ceux qui prouvent qu’ils peuvent obtenir un financement.
Les lettres de pré-approbation comprennent généralement le prix d’achat, le programme de prêt, le taux d’intérêt, le montant du prêt, le montant de l’acompte, la date d’expiration et l’adresse de la propriété. La lettre est soumise avec votre offre ; certains vendeurs peuvent également demander à voir vos relevés bancaires et d’actifs.
L’obtention d’une préautorisation ne vous oblige pas à emprunter auprès d’un prêteur particulier. Lorsque vous êtes prêt à faire une offre, vous pouvez choisir le prêteur qui vous offre le meilleur taux et les meilleures conditions pour vos besoins. L’obtention d’une pré-approbation ne garantit pas non plus qu’un prêteur vous approuvera pour un prêt hypothécaire, surtout si votre situation financière, votre emploi et vos revenus changent pendant la période entre la pré-approbation et la souscription.
Passez par le processus de préapprobation avec plusieurs prêteurs afin de comparer les taux d’intérêt et de trouver la meilleure offre. Là encore, vous devez consulter les prêteurs hypothécaires dans les 45 jours, de sorte que toutes les vérifications de solvabilité comptent comme une seule et même enquête, et que l’impact sur votre cote de crédit est minimal. Et si vous commencez tout juste à penser à l’accession à la propriété, le processus de préapprobation peut vous aider à améliorer votre crédit et vos finances pour le moment.
N’oubliez pas qu’une préapprobation de prêt hypothécaire ne garantit pas nécessairement un prêt. Les lettres de préapprobation sont conditionnées à la véracité et à la cohérence de vos informations financières et professionnelles avant la clôture de votre prêt. De même, si vous ne divulguez pas des informations essentielles – un divorce, un privilège fiscal de l’IRS ou autre – et qu’un assureur de prêt l’apprend plus tard, vous pouvez vous voir refuser le prêt.