Qu’est-ce qu’un prêt global ?
Un prêt global est un type de prêt hypothécaire qui peut être utilisé dans le cadre d’opérations de financement par le propriétaire. Ce type de prêt implique l’hypothèque du vendeur sur la maison et ajoute une valeur supplémentaire pour arriver au prix d’achat total qui doit être payé au vendeur au fil du temps.
Points clés à retenir
- Un prêt global est une forme de financement par le propriétaire où le vendeur d’un bien immobilier maintient une première hypothèque en cours qui est ensuite remboursée en partie par le nouvel acheteur.
- Au lieu de demander une hypothèque bancaire classique, l’acheteur signe une hypothèque avec le vendeur et le nouveau prêt n’est pas utilisé pour rembourser le prêt existant du vendeur.
- Les prêts wrap-around peuvent être risqués car le vendeur-financier assume la totalité du risque de défaillance associé aux deux prêts.
Comprendre les prêts wrap-around
La forme de financement sur laquelle repose un prêt global est couramment utilisée dans les transactions financées par le vendeur. Il présente les mêmes caractéristiques qu’un prêt financé par le vendeur, mais il tient compte de l’hypothèque actuelle du vendeur dans les conditions de financement.
Le financement du vendeur est un type de financement qui permet à l’acheteur de payer un montant principal directement au vendeur. Les opérations de financement du vendeur comportent des risques élevés pour le vendeur et nécessitent généralement des acomptes supérieurs à la moyenne. Dans une transaction financée par le vendeur, l’accord est basé sur un billet à ordre qui détaille les conditions du financement. En outre, un accord de financement par le vendeur ne nécessite pas d’échange préalable du principal, et l’acheteur effectue des paiements échelonnés directement au vendeur, qui comprennent le principal et les intérêts.
Les prêts wrap-around peuvent être risqués pour les vendeurs puisqu’ils assument la totalité du risque de défaillance du prêt. Les vendeurs doivent également s’assurer que leur prêt hypothécaire existant ne comporte pas de clause d’aliénation, qui les oblige à rembourser intégralement l’établissement de crédit hypothécaire si la propriété de la garantie est transférée ou si la garantie est vendue. Les clauses d’aliénation sont courantes dans la plupart des prêts hypothécaires, ce qui empêche souvent la conclusion d’accords de prêts globaux.
Comment fonctionne un prêt global
Les prêts wrap-around s’appuient sur le concept de financement par le propriétaire et déploient la même structuration de base. Une structure de prêt global est utilisée dans une transaction financée par le propriétaire lorsqu’un vendeur a un solde restant à payer sur le prêt hypothécaire de premier rang de la propriété. Un prêt global prend en compte le solde restant de l’hypothèque existante du vendeur au taux hypothécaire contracté et ajoute un solde supplémentaire pour arriver au prix d’achat total.
Dans un prêt global, le taux d’intérêt de base du vendeur est basé sur les conditions du prêt hypothécaire existant. Pour atteindre le seuil de rentabilité, le vendeur doit au moins percevoir un intérêt correspondant au taux du prêt, qui doit encore être remboursé. Ainsi, le vendeur a la possibilité de négocier le taux d’intérêt de l’acheteur en fonction de ses conditions actuelles. En général, le vendeur voudra négocier le taux d’intérêt le plus élevé possible afin d’effectuer les paiements de la première hypothèque et d’obtenir une marge sur l’opération.
Exemple d’un prêt global
Imaginons que Joyce ait un prêt hypothécaire de 80 000 dollars en cours sur sa maison avec un taux d’intérêt fixe de 4 %.
Elle accepte de vendre sa maison à Brian pour 120 000 dollars, qui verse une mise de fonds de 10 % et emprunte le reste, soit 108 000 dollars, à un taux de 7 %.
Joyce gagne 7 % sur 28 000 $ (la différence entre 108 000 $ et les 80 000 $ qu’elle doit encore), plus la différence entre 7 % et 4 % (soit 3 %) sur le solde du prêt hypothécaire de 80 000 $.