Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à risque ?
Un prêt hypothécaire à risque est un prêt normalement accordé à des emprunteurs ayant une faible cote de crédit. Un prêt hypothécaire conventionnel de premier ordre n’est pas proposé, car le prêteur considère que l’emprunteur présente un risque de défaillance supérieur à la moyenne.
Les établissements de crédit appliquent souvent des intérêts sur les prêts hypothécaires à risque à un taux beaucoup plus élevé que sur les prêts à taux préférentiel pour compenser le fait qu’ils comportent plus de risques. Il s’agit souvent aussi de prêts hypothécaires à taux variable (ARM), de sorte que le taux d’intérêt peut potentiellement augmenter à des moments précis.
Points clés à retenir
- Le terme « subprime » fait référence au score de crédit inférieur à la moyenne de la personne qui contracte le prêt hypothécaire, ce qui indique qu’elle peut présenter un risque de crédit.
- Le taux d’intérêt associé à un prêt hypothécaire à risque est généralement élevé pour compenser le fait que les prêteurs prennent le risque que l’emprunteur ne rembourse pas le prêt.
- La crise financière de 2008 a été attribuée en grande partie à la prolifération des prêts hypothécaires à risque proposés à des acheteurs non qualifiés au cours des années qui ont précédé l’effondrement de l’économie.
Comprendre les prêts hypothécaires à risque
Le terme « subprime » ne fait pas référence aux taux d’intérêt souvent attachés à ces prêts hypothécaires, mais plutôt à la cote de crédit de la personne qui prend le prêt. Les emprunteurs dont la cote de crédit FICO est inférieure à 600 se retrouvent souvent avec des prêts hypothécaires à risque et les taux d’intérêt plus élevés correspondants. Il peut être utile pour les personnes ayant un faible score de crédit d’attendre un certain temps et de constituer leur dossier de crédit avant de demander un prêt hypothécaire, afin de pouvoir bénéficier d’un prêt à taux préférentiel.
Le taux d’intérêt associé à un prêt hypothécaire à risque dépend de quatre facteurs : la cote de crédit, le montant de l’acompte, le nombre de retards de paiement figurant sur le rapport de solvabilité de l’emprunteur et les types de retards figurant sur le rapport.
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Prêts hypothécaires à risque contre prêts à taux préférentiel
Les demandeurs de prêts hypothécaires sont généralement notés de A à F, les notes A allant à ceux qui ont un crédit exemplaire et les notes F à ceux qui n’ont aucune capacité discernable de rembourser un prêt. Les prêts hypothécaires de premier ordre vont aux candidats A et B, tandis que les candidats moins bien notés doivent généralement se résigner à contracter des prêts à risque s’ils veulent obtenir un prêt.
Les prêteurs ne sont pas légalement tenus de vous offrir les meilleures conditions de prêt hypothécaire disponibles, ni même de vous informer de leur existence, alors envisagez de demander un prêt hypothécaire à taux préférentiel en premier lieu pour savoir si vous remplissez effectivement les conditions requises.
Un exemple de l’effet des prêts hypothécaires à risque
L’effondrement du marché du logement en 2008 était en grande partie dû à des défauts de paiement généralisés sur les prêts hypothécaires à risque. De nombreux emprunteurs ont reçu ce que l’on appelle des prêts NINJA, un acronyme dérivé de la phrase « no income, no job, and no assets ».
Ces hypothèques étaient souvent émises sans qu’aucun acompte ne soit exigé, et une preuve de revenu n’était pas non plus nécessaire. Un acheteur pouvait déclarer qu’il gagnait 150 000 dollars par an mais n’était pas tenu de fournir des documents pour étayer sa demande. Ces emprunteurs se retrouvaient alors sous l’eau dans un marché immobilier en déclin, la valeur de leurs maisons étant inférieure à l’hypothèque qu’ils devaient. Nombre de ces emprunteurs de la NINJA ont fait défaut de paiement parce que les taux d’intérêt associés aux prêts étaient des « taux aguicheurs », c’est-à-dire des taux variables qui commençaient à être bas et qui augmentaient avec le temps, rendant très difficile le remboursement du capital de l’hypothèque.
Wells Fargo, la Bank of America et d’autres institutions financières ont annoncé en juin 2015 qu’elles commenceraient à offrir des prêts hypothécaires aux personnes dont la cote de crédit se situe dans les 600 premiers centimètres. La Neighborhood Assistance Corporation of America, une organisation à but non lucratif, de défense des intérêts de la communauté et d’aide à l’accession à la propriété, a lancé une initiative fin 2018, en organisant des événements dans tout le pays pour aider les gens à demander des prêts « non-prime », qui sont en fait les mêmes que les prêts
hypothécaires à risque.
La loi CARES accorde un certain allègement des hypothèques
La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security), promulguée par le président le 27 mars 2020, apporte un soulagement temporaire aux personnes qui se trouvent dans l’incapacité d’effectuer leurs paiements hypothécaires en raison de la pandémie de coronavirus. Si votre hypothèque est garantie par le gouvernement fédéral, vous pouvez suspendre vos paiements pendant une période pouvant aller jusqu’à 12 mois. Vous n’aurez pas à payer de frais de retard ni à vous présenter aux bureaux de crédit, et toutes les saisies et expulsions seront suspendues pendant au moins 60 jours. Une fois les 12 mois écoulés, vous pourrez bénéficier d’une aide supplémentaire si vous en avez besoin.