En règle générale, vous êtes tenu d’inclure le gain de la vente de votre maison dans votre revenu imposable. Toutefois, si la plus-value provient de votre résidence principale, vous pouvez exclure de votre revenu jusqu’à 250 000 dollars (500 000 dollars pour les couples mariés déposant une déclaration conjointe), si vous remplissez certaines conditions. C’est ce que l’on appelle l’exclusion maximale.
Si le gain dépasse 250 000 $, l’excédent doit être déclaré sur l’annexe D de votre déclaration d’impôts.
Points clés à retenir
- Si vous vendez votre maison pour réaliser un gain, vous pouvez être assujetti à l’impôt sur ces gains.
- Toutefois, si les gains sont inférieurs de 250 000 $ pour un déclarant seul – 500 000 $ pour un déclarant associé – cet impôt peut être exclu.
- Pour bénéficier de l’exclusion, la propriété doit avoir été possédée pendant au moins les deux années précédentes et avoir été habitée dans votre résidence principale – et ne pas avoir bénéficié d’une exemption similaire pour une vente de propriété au cours des deux dernières années.
Admissibilité à l’exclusion des gains
Pour pouvoir exclure jusqu’à 250 000 dollars de gains réalisés lors de la vente de votre propriété, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Vous devez répondre au test de « propriété et utilisation ». Selon cette exigence, vous devez être propriétaire de la maison depuis au moins deux ans et l’avoir habitée comme résidence principale pendant au moins deux ans. Cette période de deux ans doit se situer dans la période de cinq ans se terminant à la date de la vente de votre maison.
- Vous n’avez pas exclu de vos revenus le bénéfice d’une vente d’une autre habitation pendant la période de deux ans se terminant à la date de la vente de l’habitation pour laquelle l’exclusion est demandée.
Si vous avez partagé la propriété du logement, mais que vous et l’autre propriétaire remplissez des déclarations distinctes, vous pouvez exclure chacun jusqu’à 250 000 $ de vos revenus, si vous remplissez tous deux les conditions énumérées ci-dessus.
Si vous êtes marié, vous pouvez être soumis à des exigences supplémentaires.
Pour des informations détaillées sur les conditions d’éligibilité à cette exclusion, reportez-vous à la publication 523 de l’IRS, qui contient également des informations sur l’exclusion maximale réduite pour les personnes qui ne peuvent pas demander l’exclusion maximale.
Conseiller Insight
Steve Stanganelli, CFP®, CRPC®, AEP®, CCFSClear
View Wealth Advisors, LLC, Amesbury, MA
L’exonération d’impôt dépend de votre statut de déclarant, du montant de la plus-value et de votre statut d’occupant du bien vendu.
Votre gain est calculé en déterminant votre base. Cette base est constituée de ce que vous avez payé à l’origine pour la propriété, plus certains frais de clôture à l’époque. Vous y ajoutez ensuite les améliorations majeures apportées au logement, telles qu’une nouvelle cuisine, etc. Ajoutez également les frais de transaction immobilière que vous avez payés.
Pour calculer la plus-value, prenez votre prix de vente et soustrayez la base. Si la différence est inférieure à 250 000 $ (pour un déclarant seul) ou à 500 000 $ (pour ceux qui font une déclaration conjointe), vous ne paierez pas d’impôt sur votre gain.
Vous devrez déposer un formulaire avec vos impôts pour le prouver. Pour déterminer au mieux si votre vente est exonérée ou non, vous pouvez vous adresser à un conseiller fiscal qualifié.