Qu’est-ce qu’un bien de même nature ?
Le terme « biens de même nature » désigne deux biens immobiliers de nature similaire, indépendamment de leur qualité, qui peuvent être échangés sans aucune obligation fiscale. Le code des recettes intérieures (IRC) définit un bien de même nature comme tout bien détenu à des fins d’investissement, de commerce ou d’affaires en vertu de la section 1031, ce qui en fait un échange 1031. Cela signifie que les deux biens concernés par l’échange doivent être détenus à des fins commerciales ou d’investissement. Les résidences personnelles ne sont donc pas considérées comme des biens de même nature.
Points clés à retenir
- Les biens en nature sont des biens immobiliers de nature similaire qui peuvent être échangés sans encourir aucune obligation fiscale en vertu de l’article 1031 du code des impôts intérieurs.
- Les biens doivent être détenus à des fins commerciales ou d’investissement, mais ne doivent pas nécessairement être de qualité ou de qualité similaire.
- Les résidences principales ne peuvent pas faire l’objet d’un échange au titre de la section 1031.
- Les propriétés doivent être détenues aux États-Unis pour être considérées comme de même nature.
Comprendre les propriétés de même nature
Les personnes ou les entreprises qui détiennent des entreprises ou des biens d’investissement admissibles peuvent les échanger dans le cadre d’un échange de même nature. Il s’agit d’un échange à imposition différée ou 1031, selon la section 1031 du code des impôts américain, qui permet au vendeur d’éviter de payer les gains en capital sur l’échange. Le bien de même nature doit répondre à la définition établie par l’Internal Revenue Service (IRS) pour pouvoir bénéficier d’un transfert en vertu de la section 1031. Pour bénéficier d’un report d’impôt, les biens de même nature ne peuvent pas être vendus directement, mais doivent être échangés.
Les biens de même nature doivent également se trouver aux États-Unis pour être admissibles. Un vendeur ne peut donc pas utiliser le produit de la vente d’un hôtel aux États-Unis pour acheter un hôtel à Dubaï et espérer reporter la plus-value de la vente. Les titres, actions, obligations, participations et autres actifs financiers sont exclus de la définition des biens de même nature.
Les titres, actions, obligations, participations et autres actifs financiers ne sont pas considérés comme des biens de même nature et sont exemptés de tout report d’impôt.
Les échanges de même nature peuvent prendre plusieurs formes différentes. Dans un échange simultané, les deux biens peuvent être échangés le même jour. Il y a aussi l’échange différé, dans lequel la partie a 180 jours pour finaliser l’échange après qu’il ait eu lieu. Par exemple, si un investisseur vend une terre agricole, il dispose de 45 jours pour trouver un bien de remplacement. L’achat d’un bien de même nature doit être effectué dans les 180 jours suivant la vente de la terre agricole ou à la date d’échéance de la déclaration fiscale de l’année en cours. L’IRS peut accorder un délai supplémentaire pour permettre l’échange de biens de même nature avant le dépôt de la déclaration.
De nombreuses personnes pensent que les biens de même nature doivent être de la même taille ou du même type pour être admissibles. Mais ce n’est pas vrai : des biens différents peuvent être échangés tant qu’ils remplissent les conditions requises. Les résidences principales, qui sont pour la plupart à usage personnel, ne sont pas éligibles et ne peuvent pas être échangées. Les biens doivent être détenus à des fins commerciales ou d’investissement. Voici quelques exemples d’échanges de biens de même nature :
- Une propriété multifamiliale pour un bâtiment industriel
- Terrain vacant pour un complexe médical
- Un immeuble d’habitation pour un centre commercial
- Un hôtel pour un commerce de détail
- Location d’un appartement en copropriété pour une seule famille
Considérations particulières
L’échange de biens de même nature pour les transactions immobilières est toujours en vigueur, mais diverses modifications du code des impôts ont rongé d’autres parties de la définition. Dans le passé, l’échange de biens de même nature était utilisé pour des biens allant des voitures aux œuvres d’art en passant par les avoirs en cryptocrédit.
La loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) adoptée en décembre 2017 a supprimé tout ce qui n’était pas l’immobilier détenu pour les affaires, le commerce ou l’investissement. Il y a eu un débat animé sur les raisons pour lesquelles l’immobilier devrait bénéficier d’un statut fiscal aussi favorable alors que d’autres investissements comme les machines et les équipements doivent faire face à des plus-values à chaque vente, indépendamment du réinvestissement. En 2018, cependant, l’échange de biens de même nature reste un excellent moyen de constituer un patrimoine immobilier à imposition différée.