Pour de nombreuses personnes, leur maison est leur plus grand atout, qu’elles pourraient un jour vendre pour s’installer dans une autre partie du pays, pour améliorer leur logement ou pour financer leur retraite. Si vous n’avez pas vendu une maison au cours des dernières années, vous ne réalisez peut-être pas que les révisions du code des impôts pourraient avoir une incidence sur le montant que vous obtiendrez après la vente. Découvrez comment les nouvelles lois fiscales vous affecteront si vous décidez de déménager.
Les anciennes règles
Dans le passé, les vendeurs pouvaient reporter l’impôt sur les plus-values sur tous les bénéfices passés, quelle que soit leur importance, à condition de remplir les deux conditions suivantes :
- Achat d’une maison de remplacement qui coûte plus que le montant reçu pour la maison vendue.
- A acheté le logement de remplacement dans les deux ans précédant ou suivant la date de la vente.
Par exemple, supposons que vous ayez acheté une maison pour 200 000 dollars et que vous la vendiez en cinq ans pour 300 000 dollars. Si vous en aviez acheté une autre dans les deux ans pour au moins 300 000 $, vous auriez pu éviter l’impôt sur les plus-values sur les 100 000 $ de bénéfices. De plus, vous auriez pu poursuivre ce processus chaque année, en accumulant potentiellement un montant illimité de gains à imposition différée. Ensuite, à votre décès, la plus-value aurait pu être effacée en raison de la clause de majoration de la base pour vos bénéficiaires.
En outre, un vendeur ayant atteint l’âge de 55 ans pouvait exclure de façon permanente jusqu’à 125 000 dollars de bénéfices sans acheter une autre maison.
Les nouveaux règlements
Le 5 août 1997, la loi sur l’allègement de la charge fiscale de 1997 est entrée en vigueur. Cette loi a supprimé le report illimité et continu des bénéfices et l’a remplacé par des exclusions plafonnées.
Les contribuables célibataires peuvent désormais exclure jusqu’à 250 000 dollars de bénéfices sur la vente de leur maison. Les couples mariés qui déposent une déclaration commune peuvent exclure 500 000 $ de leur revenu imposable. L’âge n’est pas un facteur et vous n’êtes pas obligé d’acheter une maison de remplacement. Une fois l’exclusion prise, vous pouvez acheter une maison moins chère ou même en louer une. Mieux encore, l’IRS vous permettra d’utiliser l’exclusion chaque fois que vous vendrez votre résidence principale.
Il y a deux règles :
- Vous devez avoir été propriétaire et avoir utilisé la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années.
- Vous ne pouvez pas avoir utilisé l’exclusion au cours des deux années précédentes.
Par exemple, supposons qu’un couple marié ait acheté sa maison il y a huit ans pour 200 000 dollars et qu’il l’ait habitée pendant cette période. Ils sont maintenant prêts à vendre pour 450 000 $ et à déménager dans une maison plus grande qui coûte 400 000 $ dans une région moins chère du pays pour accueillir leur famille élargie. En raison de l’exclusion, ils n’auront pas à payer d’impôt sur les plus-values sur les 250 000 dollars de bénéfices.
Regardons 20 ans dans le futur, quand notre couple voudra prendre sa retraite et réduire ses effectifs dans une copropriété. Ils vendent leur grande maison pour un million de dollars et achètent un appartement pour 750 000 dollars. Ils réaliseront une plus-value de 600 000 dollars (1 million à 400 000 dollars) sur la vente de leur maison. Cependant, ils ne devront payer des impôts que sur 100 000 $ de bénéfice en raison de l’exclusion des 500 000 $. Ils peuvent utiliser les 250 000 dollars en espèces qui restent après l’achat de l’appartement comme ils le souhaitent.
Points supplémentaires
Les deux années de propriété et d’utilisation requises pendant la période de cinq ans se terminant à la date de la vente ne doivent pas être continues. Par conséquent, si vous avez loué votre maison pendant la première, la troisième et la cinquième année de propriété mais que vous y avez habité pendant la deuxième et la quatrième année, vous pouvez toujours bénéficier de l’exclusion.
En outre, il existe des exceptions à la règle des deux ans d’occupation. Il s’agit notamment de l’invalidité, de la condamnation et du divorce.
Si l’exclusion fait disparaître tous vos gains, vous n’avez pas à déclarer la vente dans votre déclaration d’impôts. Sinon, vous devez déclarer la transaction sur l’annexe D. Dans les deux cas, veillez à conserver tous les documents pendant au moins trois ans.
Ne croyez pas que vous ne pouvez utiliser cette exclusion que si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle et traditionnelle. La loi s’applique à tout logement que vous considérez comme votre résidence principale, comme une :
- Bateau fluvial
- Condo ou maison de ville
- Appartement coopératif
- Maison mobile
Comment réduire la taxe
Bien qu’éviter l’impôt sur un bénéfice de 250 000 dollars (500 000 dollars pour les co-déclarants) soit important, cela pourrait ne pas suffire à compenser totalement les gains de certains vendeurs. Vous pouvez prendre quelques mesures pour augmenter votre base de coûts et réduire votre charge fiscale.
Vérifiez dans vos dossiers si vous aviez d’autres dépenses autorisées, notamment :
- Frais de règlement ou de clôture lors de l’achat du logement
- les taxes foncières que le vendeur devait mais que vous avez payées et qui ne vous ont pas été remboursées
- Améliorations de l’habitat, telles qu’un nouveau toit ou l’ajout d’une pièce
Enfin, examinez vos autres investissements. Possédez-vous des actions, des obligations ou d’autres biens immobiliers qui valent moins que ce que vous avez payé ? Vous pourriez les vendre et utiliser les pertes pour compenser la plus-value réalisée sur la vente de la maison.