Qu’est-ce qu’un certificat de privilège fiscal ?
Un certificat de privilège fiscal est un certificat de créance à l’encontre d’un bien sur lequel un privilège a été placé en raison d’impôts fonciers impayés. Les certificats de privilège fiscal sont généralement vendus aux investisseurs dans le cadre d’un processus de vente aux enchères.
Certificat d’exonération fiscale
Un certificat de privilège fiscal est un privilège placé sur votre propriété pour ne pas avoir payé vos impôts. Chaque fois que vos impôts fonciers sont dus, la municipalité délivre un privilège fiscal. Lorsque vous payez vos impôts à temps, le privilège est supprimé. Si vous ne payez pas vos impôts, ou si vous ne les payez pas à temps, la ville ou le comté mettra aux enchères le certificat de privilège fiscal à un ou plusieurs investisseurs. Cet investisseur paiera alors les taxes au nom du propriétaire de la taxe foncière.
Comment les certificats de domiciliation fiscale sont-ils vendus ?
Le comté ou la municipalité où se trouve le bien immobilier organise généralement des ventes aux enchères avec privilège fiscal. Pour qu’une propriété soit éligible, elle doit être considérée comme défiscalisée pendant une période minimale qui dépend de la réglementation locale. Au lieu d’enchérir sur un montant pour la propriété, les parties intéressées enchérissent sur le taux d’intérêt qu’elles sont prêtes à recevoir. L’investisseur qui offre le taux le plus bas remporte l’enchère et se voit délivrer le certificat de privilège fiscal.
Une fois que vous avez acheté un certificat de privilège fiscal
Lorsqu’un investisseur fait une offre gagnante pour un certificat de privilège fiscal spécifique, un privilège est placé sur la propriété, et un certificat est délivré à l’investisseur détaillant les taxes et pénalités impayées sur la propriété. Tous les États, comtés ou municipalités n’offrent pas de privilèges fiscaux. Certains États, comme la Californie, ne procèdent qu’à des ventes pour non-paiement d’impôts sur une propriété en défaut de paiement, ce qui fait que l’adjudicataire devient le propriétaire légal de la propriété en question.
La durée des certificats de privilège fiscal varie généralement de un à trois ans. Le certificat permet à l’investisseur de recouvrer les impôts impayés plus le taux d’intérêt en vigueur, qui peut varier de 8 à plus de 30 %, selon la juridiction.
Taux de rendement des certificats de garantie fiscale
Encouragés par les taux d’intérêt élevés imposés par l’État, les certificats de privilège fiscal peuvent offrir des taux de rendement sensiblement plus élevés que ceux offerts par d’autres investissements. Les privilèges fiscaux ont généralement la priorité sur d’autres privilèges, tels que les hypothèques. Si le propriétaire ne paie pas les impôts, l’investisseur peut acquérir la propriété pour quelques centimes de dollar. L’acquisition d’une propriété de cette manière est rare, car la plupart des privilèges fiscaux sont remboursés bien avant que la propriété ne soit saisie.
Avantages et risques associés aux certificats de domiciliation fiscale
L’achat d’un certificat de privilège fiscal peut, parfois, s’avérer être un investissement intéressant. Certains de ces certificats ont un point d’entrée bas, ce qui signifie que vous pouvez en acheter pour quelques centaines de dollars. Comparez cela à un investissement traditionnel comme un fonds commun de placement, qui s’accompagne souvent d’une exigence d’investissement minimum. Vous avez également la possibilité de répartir votre argent de manière à pouvoir acheter plusieurs certificats pour une faible valeur en dollars. Enfin, le taux de rendement (comme nous l’avons mentionné ci-dessus) est généralement assez constant, de sorte que vous n’avez pas à vous soucier des hauts et des bas du marché.
Les aspects négatifs des certificats de privilège fiscal comprennent l’obligation pour l’investisseur de payer le certificat de privilège fiscal dans son intégralité dans un délai très court, généralement un à trois jours. Ces certificats sont également très peu liquides, car il n’existe pas de marché secondaire pour eux. Les investisseurs dans les certificats de privilège fiscal doivent également faire preuve d’une diligence raisonnable et effectuer des recherches importantes pour s’assurer que les biens sous-jacents ont une valeur imposable appropriée.
Un exemple concernant la nécessité de faire preuve de diligence raisonnable lors de la recherche de certificats de privilège fiscal est un terrain de deux acres qui peut sembler à première vue avoir une bonne valeur, mais il s’agit en fait d’une bande de terrain qui ne mesure que trois pieds de large sur cinq miles de long. Cela rend le terrain inutilisable pour de nombreuses activités, telles que la construction d’une maison ou d’une entreprise.