L’achat d’une maison et la location d’un appartement ne représentent que deux des modes de vie possibles, et ces deux modes peuvent avoir un coût prohibitif. Les coopératives de logement offrent une alternative aux méthodes traditionnelles d’acquisition d’une résidence principale.
Une coopérative de logement ou « co-op » est un type d’option de logement résidentiel qui est en fait une société par laquelle les propriétaires ne sont pas propriétaires de leurs unités. Au contraire, chaque résident est actionnaire de la société, en partie sur la base de la taille relative de l’unité qu’il habite. Nous examinons ici de plus près la vie en coopérative.
Points clés à retenir
- Une coopérative est un moyen de posséder une résidence principale, mais où les propriétaires ne sont pas propriétaires de leurs logements ; au contraire, chaque résident est actionnaire de la coopérative elle-même.
- Certains propriétaires de coopératives sont autorisés à vendre leurs parts sur le marché libre, en fonction du taux du marché pour les coopératives de cet endroit.
- Les coopératives peuvent être moins chères que les appartements, car elles fonctionnent sur la base du prix coûtant, en percevant de l’argent des résidents pour payer les dépenses.
- Toutefois, avant d’acheter des parts d’une société, assurez-vous de vérifier la situation financière de la société et les frais qu’elle implique.
Comment fonctionnent les coopératives de logement
Les propriétaires d’une coopérative détiennent des parts de la coopérative au lieu de posséder leur unité de manière absolue, ce qui serait le cas dans un condominium. Dans certaines coopératives, les propriétaires sont autorisés à vendre leurs parts sur le marché libre, en fonction du taux du marché pour les coopératives de cet endroit, sous réserve de l’approbation du conseil d’administration de la coopérative.
Les coopératives sont souvent moins chères que les appartements à louer parce qu’elles fonctionnent sur la base du prix coûtant, en collectant de l’argent auprès des résidents pour payer les factures impayées. Dans les régions où le coût de la vie est élevé, comme à New York, les coopératives peuvent constituer une option intéressante d’un point de vue financier. Les frais communs payés à une coopérative peuvent toutefois être un peu plus élevés que ceux payés à une association de copropriétaires.
Outre l’aspect financier de la propriété des coopératives, il y a aussi des aspects sociaux qui doivent être pris en compte. Les petites coopératives sont strictement gérées par les résidents, chacun s’impliquant dans les tâches telles que l’entretien, l’aménagement paysager et l’établissement de règles. Les grandes coopératives peuvent être dirigées par un conseil d’administration composé d’un sous-ensemble de résidents.
Dans les deux cas, il y a des règles à suivre et un certain degré d’interaction sociale qui a lieu. Si vous n’aimez pas partager le pouvoir de décision, la vie en coopérative peut ne pas vous convenir.
Types de coopératives
La structure des coopératives de logement varie en fonction de la juridiction spécifique de son emplacement. Aux États-Unis et au Canada, les options les plus populaires sont les suivantes :
- Coopératives de taux du marché: Permet aux membres de la coopérative d’acheter et de vendre des actions au taux du marché, quel qu’il soit.
- Coopératives à capitalisationlimitée: Fixe des restrictions sur le prix auquel les actions peuvent être achetées et vendues.
- Coopératives decrédit-bail: La société coopérative loue l’immeuble plutôt que d’en être propriétaire et n’accumule aucune valeur nette. Dans ce cas, la coopérative peut disposer d’une réserve de liquidités si jamais le bâtiment est mis en vente.
Coûts d’achat d’une coopérative
Comme vous achetez essentiellement des actions d’une société, assurez-vous de vérifier la situation financière de la coopérative et de rencontrer les autres résidents. Ils seront à la fois vos associés et vos futurs voisins. Avant d’acheter, vous devez tenir compte des points suivants :
- Lieu
- Commodités
- Coûts
- Possibilité de louer votre logement
- Politique des animaux de compagnie
- Exigences en matière d’assurance
Pour acheter des parts dans une coopérative, chaque acheteur contracte un « prêt participatif » au lieu d’un prêt hypothécaire traditionnel. Ces prêts fonctionnent un peu comme les hypothèques, mais en plus des versements effectués au prêteur, les résidents de la coopérative doivent payer une part proportionnelle des coûts communs de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble.
Connus sous le nom de « maintenance », ces coûts sont généralement payés au partenariat tous les mois et sont facturés au prix coûtant. La maintenance peut ou non inclure les taxes immobilières, et les frais annuels payés pour la maintenance ont tendance à augmenter chaque année avec l’inflation.
Le coût de l’hypothèque de la propriété peut également être inclus dans la redevance mensuelle : Même si un locataire individuel a remboursé sa part du prêt, il est possible que l’immeuble lui-même soit hypothéqué par la société, et non par un associé individuel. Le prêt participatif paie le coût de l’adhésion à la société. Il n’a rien à voir avec l’hypothèque sous-jacente sur l’immeuble lui-même. Les acheteurs ont droit à toutes les déductions fiscales dont bénéficient les propriétaires, y compris les déductions pour les intérêts et les impôts fonciers.
Les dépenses supplémentaires comprennent les factures mensuelles de services publics pour chaque résidence de l’acheteur, qui sont payées sur une base individuelle, et les frais d’assurance. Alors que le bâtiment lui-même devrait être couvert par une police d’assurance globale, le contenu de chaque résidence individuelle ne l’est pas. Une police d’assurance personnelle, appelée HO-6, est nécessaire pour protéger les biens personnels contre les dégâts des eaux, les incendies, les vols et autres calamités.
Considérations particulières pour les coopératives
Les coopératives doivent se conformer aux lois qui régissent le logement équitable, mais elles peuvent être plus restrictives que d’autres options de logement en ce qui concerne les conditions de propriété. Comme il n’y a ni propriétaire, ni locataire, les règles d’achat des parts de la société sont fixées par les associés.
Par exemple, les nouveaux acheteurs peuvent être tenus d’avoir une valeur nette spécifique ou un certain ratio d’endettement par rapport au revenu, en plus de démontrer leur capacité à remplir les obligations financières de l’achat de la coopérative.
Une vérification des antécédents peut également être exigée. Comme d’autres types de logement, certaines coopératives sont conçues pour accueillir uniquement des personnes âgées ou d’autres groupes spécifiques. Ces exigences plus strictes en matière de propriété donnent un air de sécurité et d’exclusivité à la propriété des coopératives. En échange de cette exclusivité, les coopératives sont généralement gérées de manière plus restrictive que les appartements en copropriété. Les logements haut de gamme, par exemple, peuvent interdire la sous-location. Tous les partenaires partagent les coûts d’exploitation de l’immeuble.
En cas de défaut ou de non-paiement d’un partenaire, les autres partenaires peuvent être tenus de couvrir les frais de ce partenaire, bien que les exigences strictes en matière de propriété limitent généralement les défauts de paiement au minimum.
Condominiums vs. coopératives
Les condominiums sont des logements à plusieurs unités avec des résidences privées qui maintiennent des zones communes et des infrastructures partagées telles que des ascenseurs, des sous-sols ou des toits. Les copropriétés sont classées comme des biens immobiliers, ce qui signifie que les acheteurs sont propriétaires des actes de propriété de leur logement. Si vous envisagez d’acheter une copropriété, il est utile de faire des recherches sur vos options hypothécaires à l’aide d’un calculateur de prêt hypothécaire comme celui qui suit.
Les coopératives ne sont pas considérées comme des biens immobiliers. Lorsque vous achetez une coopérative, vous devenez actionnaire d’une société qui possède le bien. En tant qu’actionnaire, vous avez droit à l’usage exclusif d’un logement dans la propriété.
Lisez toujours les statuts de la coopérative, les règlements, la convention de souscription, les règles et toute autre documentation disponible. Assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement de la coopérative, y compris sa gestion, ce que vous devrez payer et à combien s’élèvera ce paiement. Renseignez-vous sur les conditions de tout prêt hypothécaire sous-jacent, la politique à l’égard des animaux de compagnie et votre capacité à apporter des modifications à votre résidence. Il n’y a pas de mal à poser des questions ; un petit effort supplémentaire au départ peut contribuer grandement à assurer un logement harmonieux à long terme.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).