Définition de l’immobilier commercial (CRE)

Qu’est-ce que l’immobilier commercial (CRE) ?

L’immobilier commercial (CRE) est un bien immobilier utilisé exclusivement à des fins professionnelles ou pour fournir un espace de travail plutôt qu’un espace de vie, qui constituerait plutôt un bien immobilier résidentiel. Le plus souvent, l’immobilier commercial est loué à des locataires pour mener des activités génératrices de revenus. Cette vaste catégorie de biens immobiliers peut tout englober, d’une simple vitrine de magasin à un immense centre commercial.

L’immobilier commercial comprend plusieurs catégories, telles que les détaillants de toutes sortes, les bureaux, les hôtels et les centres de villégiature, les centres commerciaux, les restaurants et les établissements de santé.

Points clés à retenir

• L’immobilier commercial désigne les biens immobiliers utilisés spécifiquement à des fins commerciales ou génératrices de revenus.
• Les quatre principales catégories d’immobilier commercial comprennent : les bureaux, l’industrie, les locations multifamiliales et le commerce de détail.
• L’immobilier commercial fournit un revenu locatif ainsi qu’une certaine plus-value potentielle pour les investisseurs.
• Investir dans l’immobilier commercial exige généralement des investisseurs une plus grande sophistication et des capitaux plus importants que pour l’immobilier résidentiel.
• Les fonds de placement immobilier cotés en bourse sont un moyen possible pour les particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier commercial.

Les bases de l’immobilier commercial

L’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel constituent les deux principales catégories de biens immobiliers. Les propriétés résidentielles comprennent les structures réservées à l’habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l’indique, l’immobilier commercial est utilisé dans le commerce, et les immeubles locatifs à plusieurs logements qui servent de résidence aux locataires sont classés comme activité commerciale pour le propriétaire.

Les biens immobiliers commerciaux sont généralement classés en quatre catégories, selon leur fonction :

1. des bureaux ;
2. utilisation industrielle ;
3. la location de logements multifamiliaux
4. au détail.

Des catégories individuelles peuvent également être classées plus avant. Les espaces de bureau, par exemple, sont souvent classés en classe A, classe B ou classe C.

• Laclasse A représente les meilleurs bâtiments en termes d’esthétique, d’âge, de qualité des infrastructures et d’emplacement.
• Les bâtiments de classeB sont généralement plus anciens et ne sont pas aussi compétitifs en termes de prix que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour les restaurer.
• Les bâtiments de classeC sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitant un entretien.

Notez que certaines autorités de zonage et d’octroi de licences ventilent encore les propriétés industrielles – sites utilisés pour la fabrication et la production de biens, notamment de biens lourds – mais la plupart les considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier commercial.

Baux commerciaux

Certaines entreprises sont propriétaires des bâtiments qu’elles occupent. Cependant, le cas le plus typique est celui où la propriété commerciale est louée. En général, un investisseur ou un groupe d’investisseurs est propriétaire de l’immeuble et perçoit un loyer de chaque entreprise qui y exerce ses activités. Les taux de location commerciale – le prix d’occupation d’un espace sur une période donnée – sont généralement exprimés en dollars de location annuelle par pied carré. À l’inverse, les tarifs de l’immobilier résidentiel sont indiqués sous la forme d’une somme annuelle ou d’un loyer mensuel.

Les baux commerciaux durent généralement d’un an à dix ans ou plus, et les espaces de bureaux et de vente au détail sont généralement loués pour une durée moyenne de cinq à dix ans. Par contre, les baux résidentiels sont plus courts, d’un an ou d’un mois à l’autre.

Dans une étude réalisée en 2017 par le cabinet d’analyse du marché immobilier CBRE Group, Inc. l’analyste Alex Krasikov a constaté que la durée d’un bail était proportionnelle à la taille de l’espace loué. En outre, les données ont montré que les locataires concluaient des baux de longue durée pour bloquer les prix dans un environnement de marché en hausse. Mais ce n’est pas leur seul facteur de motivation. Certains locataires ayant besoin de grands espaces concluront des baux de longue durée en raison de la disponibilité limitée de biens immobiliers correspondant à leurs besoins.

Il existe quatre principaux types de baux de propriétés commerciales, chacun exigeant des niveaux de responsabilité différents de la part du propriétaire et du locataire.

• Un bail à filet unique rend le locataire responsable du paiement des impôts fonciers.
• Un bail double-net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et de l’assurance.
• Un bail triple net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, de l’assurance et de l’entretien.
• Dans un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l’assurance et l’entretien de l’immeuble.

Gestion de l’immobilier commercial

La possession et l’entretien d’un bien immobilier commercial loué nécessitent une gestion complète et continue de la part du propriétaire. Les propriétaires peuvent souhaiter faire appel à une société de gestion immobilière commerciale pour les aider à trouver, gérer et retenir les locataires, superviser les baux et les options de financement, et coordonner l’entretien et la commercialisation de la propriété. Les connaissances spécialisées d’une société de gestion de biens immobiliers commerciaux sont utiles car les règles et réglementations régissant ces biens varient selon l’État, le comté, la municipalité et le secteur d’activité, et selon leur taille.

Souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre la maximisation des loyers et la minimisation de l’inoccupation et de la rotation des locataires. Le roulement peut être coûteux pour les propriétaires de CRE, car l’espace doit être adapté aux besoins spécifiques des différents locataires – par exemple, si un restaurant emménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.

Investir dans l’immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial peut être lucratif et servir de protection contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l’argent grâce à l’appréciation de la propriété lorsqu’ils la vendent, mais la plupart des rendements proviennent des loyers des locataires.

Investissements directs

Les investisseurs peuvent recourir à des investissements directs lorsqu’ils deviennent propriétaires en devenant propriétaires de la propriété physique. Les personnes les mieux adaptées à l’investissement direct dans l’immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable du secteur ou qui peuvent employer des entreprises qui en ont une. Les propriétés commerciales sont un investissement immobilier à haut risque et à forte rentabilité. Un tel investisseur est susceptible d’être une personne à valeur nette élevée puisque l’investissement de la CRE nécessite un capital considérable.

La propriété idéale se trouve dans une zone où l’offre de CRE est faible et la demande élevée, ce qui donne des taux de location favorables. La vigueur de l’économie locale de la région a également une incidence sur la valeur de l’achat de la CRE.

Investissements indirects

Les investisseurs peuvent également investir sur le marché commercial indirectement par la détention de divers titres de marché tels que les fonds de placement immobilier (Real Estate Investment Trusts – REIT), les fonds négociés en bourse (Exchange-Traded Funds – ETF) qui investissent dans des actions liées à l’immobilier commercial, ou en investissant dans des sociétés qui approvisionnent le marché de l’immobilier commercial, telles que les banques et les agents immobiliers.

Avantages de l’immobilier commercial

L’un des principaux avantages de l’immobilier commercial est l’existence de taux de location attractifs. Dans les régions où le nombre de nouvelles constructions est limité par la terre ou par la loi, l’immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels sont généralement loués à un taux inférieur, bien qu’ils aient également des frais généraux moins élevés que ceux d’une tour de bureaux.

L’immobilier commercial bénéficie également de contrats de bail avec les locataires d’une durée comparable à celle de l’immobilier résidentiel. Cette longue durée de bail donne au détenteur d’un bien immobilier commercial une grande stabilité de trésorerie, tant que les locataires de longue date occupent le bâtiment.

En plus d’offrir une source de revenus stable et riche, l’immobilier commercial offre un potentiel d’appréciation du capital, à condition que la propriété soit bien entretenue et tenue à jour. Et, comme toutes les formes d’immobilier, il s’agit d’une catégorie d’actifs distincte qui peut constituer une option de diversification efficace pour un portefeuille équilibré.

Inconvénients de l’immobilier commercial

Les règles et réglementations sont les principaux éléments dissuasifs pour la plupart des personnes qui souhaitent investir directement dans l’immobilier commercial. Les taxes, les mécanismes d’achat et les responsabilités d’entretien des propriétés commerciales sont enfouis dans des couches de jargon juridique. Ces exigences varient en fonction de l’État, du comté, du secteur, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs dans l’immobilier commercial ont soit des connaissances spécialisées, soit un effectif de personnes qui en ont.

Un autre obstacle est le risque accru lié à la rotation des locataires, particulièrement important dans une économie où les fermetures inattendues de magasins laissent des propriétés vacantes avec peu de préavis.

Dans le cas des résidences, les besoins en équipements d’un locataire reflètent généralement ceux des locataires précédents ou futurs. Toutefois, dans le cas d’une propriété commerciale, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le propriétaire de l’immeuble doit alors adapter l’espace pour accueillir le commerce spécialisé de chaque locataire. Une propriété commerciale dont le taux de vacance est faible mais dont la rotation des locataires est élevée peut quand même perdre de l’argent en raison du coût des rénovations pour les nouveaux locataires.

Pour ceux qui cherchent à investir directement, l’achat d’une propriété commerciale est beaucoup plus coûteux qu’une propriété résidentielle. En outre, si l’immobilier, en général, fait partie des catégories d’actifs les moins liquides, les transactions portant sur des immeubles commerciaux ont tendance à être particulièrement lentes.

Pour

• Se couvrir contre la bourse

• Source de revenus à haut rendement

• Des flux de trésorerie stables pour les locataires de longue durée

• Potentiel d’appréciation du capital

Contre

• Davantage de capital requis pour investir directement

• Une meilleure réglementation

• Des coûts de rénovation plus élevés

• Actif non liquide

Perspectives et prévisions en matière d’immobilier commercial

Le marché américain de l’immobilier commercial a été fortement touché pendant la récession de 2008-2009, mais il a connu des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont permis de récupérer la quasi-totalité des pertes subies pendant la récession.

Selon le rapport annuel « 2019 U.S. Real Estate Market Outlook« , publié par CBRE :

Bien qu’elles soient en retard dans le cycle économique, les perspectives restent très bonnes pour les quatre principaux types d’actifs immobiliers commerciaux. Les valeurs ne s’apprécieront que très peu, mais les revenus devraient rester sains.

Cependant, d’autres indicateurs suggèrent que le marché de l’immobilier commercial a atteint son point culminant dans le cycle de croissance post-récession. Selon la société immobilière californienne Ten-X Growth, le prix de l’immobilier commercial a terminé l’année 2018 en hausse de seulement 1 % par rapport à 2017.

Un rapport Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur point de vue sur la tarification en fin de cycle économique. Les recherches de l’entreprise ont révélé que le taux d’inoccupation augmente, que la croissance des loyers ralentit et que les taux d’intérêt du marché sont en hausse

Comme l’a signalé Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, s’est révélé être un point sensible sur le marché plus large de l’immobilier commercial, car les fermetures de magasins se sont intensifiées en 2017 et se sont poursuivies en 2018. Par exemple, le populaire centre commercial REIT Westfield Corporation a vu le cours de son action chuter d’environ 30 % entre la mi-2016 et la fin 2017, avant d’inverser certaines pertes jusqu’en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15,8 milliards de dollars, créant ainsi Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Cependant, la plupart des entreprises affirment que le marché de l’immobilier reste globalement sain. J.P. Morgan, dans son « 2019 Commerical Real Estate Outlook », a largement fait écho au point de vue de la CBRE en déclarant que 2018 était la neuvième année d’augmentation des loyers et des évaluations de l’immobilier commercial. Morgan prédit que ce rythme va ralentir, mais qu’il va se poursuivre et qu’il n’y aura pas de baisse avant 2019.

Il faut noter que la pandémie COVID-19 n’a pas vraiment fait chuter la valeur des biens immobiliers jusqu’à présent, et que la valeur des biens immobiliers est restée stable, voire a augmenté, tout comme la bourse jusqu’à l’automne 2020. Il s’agit là d’une différence essentielle entre les retombées économiques de 2020 et celles qui se sont produites dix ans plus tôt.