Qu’est-ce qu’un bail brut modifié ?
Un bail brut modifié est un type de contrat de location immobilière dans lequel le locataire paie un loyer de base au début du bail, mais il prend également en charge une part proportionnelle de certains des autres coûts liés à la propriété, tels que les impôts fonciers, les services publics, l’assurance et l’entretien.
Les baux bruts modifiés sont généralement utilisés pour les espaces commerciaux tels que les immeubles de bureaux, où il y a plus d’un locataire. Ce type de bail se situe généralement entre un bail brut, où le propriétaire paie les frais d’exploitation, et un bail net, qui répercute les frais de propriété sur le locataire.
Tous les accords doivent être soigneusement examinés par les deux parties. Même si le bail utilise une terminologie commune, il doit être traité comme s’il s’agissait d’un document unique pour votre propre situation.
Points clés à retenir
- Les baux bruts modifiés sont des contrats de location dans lesquels le locataire paie un loyer de base au début du bail ainsi qu’une part proportionnelle d’autres coûts comme les services publics.
- Les autres coûts liés à la propriété, tels que l’entretien et la maintenance, sont généralement à la charge du propriétaire.
- Les baux bruts modifiés sont courants dans le secteur de l’immobilier commercial, en particulier pour les espaces de bureau, où il y a plus d’un locataire.
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Comment fonctionne un bail brut modifié
Les baux immobiliers commerciaux peuvent être classés selon deux méthodes de calcul du loyer : brut et net. Le bail brut modifié – parfois appelé bail net modifié – est une combinaison d’un bail brut et d’un bail net.
Les baux bruts modifiés sont un hybride de ces deux baux, car les frais d’exploitation sont à la fois à la charge du propriétaire et du locataire. Avec un bail brut modifié, le locataire prend en charge les dépenses directement liées à son logement, y compris l’entretien et les réparations du logement, les services publics et les frais de conciergerie, tandis que le propriétaire/locateur continue à payer les autres dépenses de fonctionnement.
L’étendue de la responsabilité de chaque partie est négociée dans les termes du bail. Les dépenses dont le locataire est responsable peuvent varier considérablement d’un bien à l’autre. Un locataire potentiel doit donc s’assurer qu’un bail brut modifié définit clairement les dépenses qui sont à la charge du locataire. Par exemple, dans le cadre d’un bail brut modifié, les locataires d’une propriété peuvent être tenus de payer leur part proportionnelle des frais de chauffage totaux d’une tour de bureaux.
Quand les baux bruts modifiés sont courants
Les baux bruts modifiés sont courants lorsque plusieurs locataires occupent un immeuble de bureaux. Dans un immeuble équipé d’un seul compteur où la facture d’électricité mensuelle est de 1 000 dollars, le coût serait réparti équitablement entre les locataires. S’il y a dix locataires, ils paient chacun 100 dollars. Ou bien, chacun peut payer une part proportionnelle de la facture d’électricité en fonction du pourcentage de la superficie totale du bâtiment que l’unité du locataire occupe. Sinon, si chaque unité a son propre compteur, chaque locataire paie la dépense électrique exacte qu’il encourt, soit 50 ou 200 dollars.
Le propriétaire peut généralement payer d’autres coûts liés à l’immeuble dans le cadre d’un bail brut modifié, tels que les taxes et l’assurance.
Avantages et inconvénients des baux bruts modifiés
Comme pour toute autre transaction commerciale, il y a des avantages et des inconvénients aux baux bruts modifiés pour les locataires et les propriétaires.
Locataires
Étant donné que les frais d’entretien et autres coûts connexes sont supportés par le propriétaire, le locataire en profite. Le locataire a plus de contrôle sur la budgétisation des coûts directement liés à son activité, notamment le loyer, les taxes professionnelles, les salaires, etc. Mais si le propriétaire est laxiste en matière d’entretien général, cela peut poser un problème aux locataires, en particulier à ceux qui comptent sur l’apparence de leur bureau ou de leur espace commercial pour attirer et fidéliser leurs clients.
Propriétaires
En utilisant un bail modifié brut, les propriétaires peuvent être sûrs que leur propriété est entretenue comme ils l’entendent, d’autant plus que certains locataires peuvent ne pas être aussi fiables lorsqu’il s’agit d’effectuer des réparations ou des améliorations telles que l’entretien de l’espace extérieur. Un inconvénient, cependant, est la sous-évaluation des frais d’exploitation. Ainsi, un propriétaire peut avoir des problèmes si le loyer qu’il demande est trop élevé pour un espace qui nécessite beaucoup d’entretien.
Baux bruts et nets
Bail brut
Dans le cadre d’un bail brut, le propriétaire/locateur couvre toutes les dépenses de fonctionnement de la propriété, y compris les taxes immobilières, l’assurance de la propriété, l’entretien et les réparations de la structure et de l’extérieur, l’entretien et les réparations des parties communes, l’entretien et les réparations de l’unité, les services publics et les frais de conciergerie.
Les propriétaires qui établissent des baux bruts calculent généralement un montant de loyer qui couvre le coût du loyer et d’autres dépenses telles que les services publics et/ou l’entretien. Le montant à payer est normalement émis sous la forme d’un forfait que le locataire paie au propriétaire chaque mois pour l’usage exclusif du bien. Cela peut être avantageux pour un locataire, car cela lui permet d’établir un budget adéquat, surtout lorsqu’il a des ressources limitées.
Le bail net, en revanche, est plus courant dans les immeubles à locataire unique et transfère la responsabilité des dépenses immobilières au locataire. Les baux nets sont généralement utilisés conjointement avec des locataires comme les chaînes nationales de restaurants.
De nombreux investisseurs en immobilier commercial qui achètent des biens, mais qui ne veulent pas de l’aggravation qui accompagne la propriété, ont tendance à utiliser des baux nets. Comme ils répercutent les coûts liés à la construction – assurance, entretien, taxes foncières – sur le locataire par le biais d’un bail net, la plupart des propriétaires facturent un loyer moins élevé.