De tous les escrocs financiers, les fraudeurs d’hypothèques inversées sont sans doute les pires car ils ont tendance à s’attaquer aux personnes âgées. Ils abusent de leur statut de conseillers de confiance ou de prêteurs – ou d’entrepreneurs soi-disant professionnels – pour profiter des personnes âgées en situation financière précaire. Ils convainquent les gens de souscrire à un produit de prêt qui peut être compliqué même pour les personnes bien informées, et encore moins pour une personne dont l’acuité mentale peut avoir diminué avec l’âge. Ils volent ensuite le produit, laissant l’emprunteur avec une nouvelle dette sur sa maison ou, pire encore, sans maison du tout.
S’il existe des situations où un prêt hypothécaire inversé est une bonne solution, il y a de nombreuses autres fois où ce type de financement est un choix terrible. Dans cet article, nous allons passer en revue certaines escroqueries courantes liées aux prêts hypothécaires inversés afin que vous puissiez les éviter et en avertir d’autres également.
Points clés à retenir
- Les personnes âgées peuvent être la cible d’escrocs qui les convainquent de contracter des prêts hypothécaires inversés, c’est-à-dire des prêts destinés à ceux qui disposent d’une certaine valeur nette dans leur logement.
- Les propriétaires doivent se méfier des vendeurs et des entrepreneurs qui convainquent les personnes âgées de contracter un prêt hypothécaire inversé pour se faire payer.
- Soyez prudent lorsque vous donnez une procuration à une personne qui pourrait contracter un prêt hypothécaire inversé en votre nom pour son propre bénéfice.
- Certains agents immobiliers peuvent convaincre des personnes âgées de contracter un prêt hypothécaire inversé pour acheter une propriété sans mettre d’argent de côté.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?
Vous avez probablement vu les publicités à la télévision qui font la promotion des prêts hypothécaires inversés comme panacée financière pour les propriétaires âgés. Mais savez-vous vraiment ce qu’elles sont ?
Les prêts hypothécaires inversés sont en fait des prêts disponibles pour les propriétaires âgés de 62 ans ou plus qui ont suffisamment de fonds propres dans leur maison. Il s’agit de produits financiers relativement nouveaux qui offrent aux consommateurs plus âgés des options s’ils ont besoin d’argent à la retraite.
Contrairement à un prêt hypothécaire ordinaire, le prêteur qui fournit au propriétaire des paiements avec le logement utilisé comme garantie pour le prêt hypothécaire inversé. Le solde du prêt hypothécaire inversé est dû lorsque le propriétaire décède ou vend sa maison.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Fraude des vendeurs et des entrepreneurs
Dans le cadre d’une escroquerie aux entrepreneurs, des vendeurs et des entrepreneurs sans scrupules ciblent les personnes âgées en leur vendant des réparations, un projet de rénovation ou un autre service d’amélioration du logement. Lorsque la cible exprime son inquiétude quant au paiement, l’arnaqueur a la solution : un prêt hypothécaire inversé. C’est peut-être un bon moyen pour le vendeur ou l’entrepreneur de se faire payer, mais ce n’est probablement pas dans l’intérêt du propriétaire.
Si vous avez vraiment besoin de faire des réparations à votre maison et que vous n’avez pas d’autre moyen de payer, un prêt ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) peut être une option bien moins coûteuse et moins lourde de conséquences. Tout vendeur ou entrepreneur en rénovation qui vous suggère de payer les travaux avec le produit d’un prêt hypothécaire inversé n’est pas quelqu’un que vous voulez faire travailler sur votre maison. Après tout, leur travail peut être aussi minable que leurs conseils financiers.
Fraude par des proches et autres
Comme dans le cas des fraudes commises par les vendeurs et les entrepreneurs, la fraude commise par un planificateur financier ou un autre conseiller en investissement consiste à essayer de vous vendre un produit financier dont vous n’avez peut-être pas besoin et à vous suggérer de contracter un prêt hypothécaire inversé. Si cette personne est peu scrupuleuse ou suffisamment mal informée pour proposer un prêt hypothécaire inversé pour financer l’achat d’actions, d’une rente ou d’une assurance vie entière, elle ne vous vend probablement pas quelque chose qui est dans votre intérêt.
Faites attention à ne pas donner à d’autres personnes la procuration sur vos affaires. Ce document permet au titulaire de mener des affaires financières en votre nom, y compris de contracter un prêt hypothécaire inversé. Les enfants et les autres personnes à qui les personnes âgées ont confié la gestion de leurs affaires ont obtenu un prêt hypothécaire inversé au nom de la personne âgée, puis ont détourné le produit de ce prêt vers leur propre compte. Certains escrocs ont même réussi à obtenir des prêts hypothécaires inversés pour des parents décédés.
Lutte contre la fraude
Dans cette escroquerie au prêt hypothécaire inversé, des agents immobiliers au franc-parler cherchent des personnes âgées et les incitent à contracter un prêt hypothécaire inversé pour acheter une maison à moindre coût, sans avoir à verser une mise de fonds. Malheureusement, ces maisons sont souvent des propriétés en détresse qui ont subi un lifting mais qui sont vraiment en mauvais état.
Les arnaqueurs aident les propriétaires à obtenir un type spécial de prêt hypothécaire inversé appelé prêt hypothécaire de conversion de la valeur nette de la maison (HECM) pour payer la maison, puis à trouver un moyen de détourner le produit de la vente vers eux-mêmes. Les personnes âgées pensent qu’elles obtiennent un logement grâce à un programme de logement et de développement urbain (HUD) alors qu’elles sont en réalité emmenées chez les nettoyeurs.
Voler Pierre et (ne pas) payer Paul
L’un des moyens utilisés par les escrocs pour cibler les propriétaires sans méfiance consiste à les convaincre de contracter un prêt hypothécaire inversé pour les aider à remettre leur prêt hypothécaire en règle ou pour payer d’autres dépenses.
Par exemple, un homme de Floride a été condamné à 22 ans de prison et à payer un million de dollars de restitution en juillet 2010 pour des transactions frauduleuses impliquant des prêts hypothécaires inversés. L’homme a commercialisé des prêts hypothécaires inversés à des personnes âgées, a organisé les fermetures, puis a empoché l’argent pour lui-même.
L’homme a également ciblé les propriétaires menacés de saisie, les convainquant de contracter des hypothèques inversées pour actualiser leurs prêts en cours. Mais au lieu de transmettre l’argent pour rembourser les prêts hypothécaires ordinaires, il s’en allait avec le produit, laissant les propriétaires en défaut de paiement.
Autres tactiques trompeuses
Les ventes sous pression ne sont pas nécessairement des escroqueries ou des fraudes, mais elles ne sont pas dans votre intérêt. La souscription d’un prêt hypothécaire inversé exige une réflexion approfondie et une compréhension complète des détails et des conséquences. Si vous vous sentez pressé, stressé ou mal à l’aise face à un prêteur hypothécaire inversé, allez en trouver un autre, qui n’est pas difficile à trouver. Et si vous éprouvez des regrets après avoir signé un prêt, votre droit de résiliation vous permet d’annuler le prêt dans les trois jours ouvrables suivant la clôture en le notifiant par écrit à votre prêteur.
La publicité mensongère ou trompeuse qui convainc un propriétaire d’obtenir un prêt hypothécaire inversé sans en comprendre pleinement les implications – ou lorsqu’une autre solution pourrait apporter une sécurité financière sans sacrifier le logement – continue de sévir sur le marché. Un rapport du Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a révélé qu’un grand nombre des près de 100 publicités de prêts hypothécaires inversés qu’il a analysées « contenaient des déclarations confuses, incomplètes et inexactes concernant les exigences de l’emprunteur, l’assurance gouvernementale et les risques de l’emprunteur ».
Le bureau a mené des entretiens de groupe avec 59 propriétaires assez âgés pour avoir droit à un prêt hypothécaire inversé. Il a constaté que les porte-parole de célébrités apparaissant dans les publicités créaient un faux sentiment de confiance concernant les prêts hypothécaires inversés. Certaines publicités n’indiquaient pas clairement qu’un prêt hypothécaire inversé était un prêt, tandis que d’autres donnaient l’impression qu’il était impossible pour un emprunteur de perdre son logement. Ce n’est pas vrai. Certaines annonces donnaient l’impression que les prêts hypothécaires inversés sont un programme géré par le gouvernement, ce qui n’est pas vrai non plus, bien que le prêt hypothécaire inversé le plus courant, le Home Equity Conversion Mortgage, soit assuré par l’Administration fédérale du logement (FHA).
Il arrive que les forces de l’ordre ne parviennent pas à attraper ou à sanctionner correctement les escrocs aux prêts hypothécaires inversés. En conséquence, certains escrocs ont pu commettre des fraudes hypothécaires inversées à plusieurs reprises, faisant des dizaines de victimes. Méfiez-vous particulièrement de toute personne qui vous aborde pour vous proposer un prêt hypothécaire inversé ou qui fait pression sur vous pour que vous concluez l’affaire.