Qu’est-ce qu’une convention restrictive ?
Une clause restrictive, également appelée clause négative, est tout type d’accord dans un contrat ou une obligation qui soit restreint l’acheteur à prendre une certaine mesure, soit exige qu’il s’abstienne de prendre une mesure spécifique. Dans le cas des obligations (débentures), les clauses restrictives interdisent aux émetteurs d’entreprendre des activités telles que la souscription de nouvelles dettes ou d’autres actions de sociétés.
Dans les transactions immobilières, les clauses restrictives sont des obligations légales contraignantes inscrites dans l’acte d’un contrat de propriété, généralement par le vendeur. Ces clauses peuvent être simples ou complexes et peuvent entraîner des pénalités pour les acheteurs qui ne s’y conforment pas.
Une convention restrictive peut être comparée à une convention positive, qui est une clause d’un accord exigeant des parties qu’elles prennent certaines mesures plutôt que d’empêcher des actions.
Points clés à retenir
- Les conventions restrictives exigent de l’acheteur d’un bien immobilier qu’il prenne ou s’abstienne de prendre des mesures spécifiques.
- Elles peuvent porter sur tous les aspects, des couleurs que vous pouvez utiliser pour peindre votre maison au type de toit que vous pouvez y mettre, en passant par le nombre de locataires qui peuvent habiter un immeuble.
- Les acheteurs qui ne respectent pas les clauses restrictives peuvent se voir infliger des pénalités.
- Parfois, les clauses restrictives peuvent être supprimées par le biais de paiements aux vendeurs, qui doivent déclarer ces paiements comme revenus de la plus-value.
Comprendre les clauses restrictives
Une convention restrictive est un accord qui empêche une société ou une autre partie à un contrat de s’engager dans certaines actions. Par exemple, une clause restrictive conclue avec une société publique peut limiter le montant des dividendes que l’entreprise peut verser à ses actionnaires. Elle pourrait également plafonner les salaires des dirigeants. Une clause négative peut être trouvée dans les contrats de travail et les contrats de fusions et acquisitions (M&A). Toutefois, ces clauses se trouvent presque toujours dans les documents de prêt ou d’obligation.
Les restrictions courantes imposées aux emprunteurs par le biais de clauses restrictives comprennent l’interdiction pour un émetteur d’obligations d’émettre d’autres dettes jusqu’à ce qu’une ou plusieurs séries d’obligations soient arrivées à échéance. De même, une entreprise emprunteuse peut être empêchée de payer des dividendes aux actionnaires au-delà d’un certain montant afin de ne pas augmenter le risque de défaillance des détenteurs d’obligations, car plus les sommes versées aux actionnaires sont importantes, moins les fonds disponibles seront suffisants pour faire face aux obligations de paiement des intérêts et du principal envers les prêteurs.
En général, plus il existe de clauses restrictives dans une émission d’obligations, plus le taux d’intérêt de la dette sera bas, car les clauses restrictives rendent les obligations plus sûres aux yeux des investisseurs.
Les conventions restrictives peuvent également s’appliquer aux transactions immobilières, lorsqu’elles comprennent des dispositions raisonnables telles que l’interdiction d’avoir des animaux domestiques ou de procéder à des rénovations sans l’approbation des voisins ou de l’association communautaire. Elles peuvent également imposer des restrictions plus lourdes aux acheteurs, comme le nombre de locataires qui peuvent vivre dans une propriété ou même le moment de la mise en place et du retrait des décorations de vacances. Ces conventions sont particulièrement courantes dans les communautés planifiées avec des associations de propriétaires. Les paiements reçus pour la levée des clauses restrictives des immeubles de placement sont traités comme des plus-values.
Exemples de conventions restrictives dans le domaine de l’immobilier
Des conventions restrictives sur une propriété peuvent régir la manière dont elle est utilisée par ses occupants. Par exemple, une clause restrictive sur une propriété résidentielle peut empêcher toute activité commerciale d’être menée sur la propriété. Cela pourrait empêcher l’occupant d’exploiter une entreprise à domicile ou d’avoir un bureau à domicile sur les lieux.
Les directives architecturales fixées dans les clauses restrictives peuvent limiter les plans de rénovation de la propriété. L’acheteur de la propriété peut être tenu de conserver son apparence d’origine ou de conserver la propriété dans un certain schéma de couleurs ou un certain style qui est comparable aux propriétés voisines.
Par exemple, une propriété dans une certaine zone ou un certain quartier peut être soumise à des clauses restrictives pour adhérer à un type spécifique de code de toiture et de couleur extérieure afin de maintenir une cohérence esthétique dans le quartier. Les propriétaires pourraient se voir interdire de placer des enseignes commerciales ou des panneaux de tout type sur les lieux, et les mâts de drapeau sur la propriété pourraient être limités à une certaine hauteur.
Histoire des conventions de logement restrictives
Les conventions restrictives ont été utilisées dans le passé pour affecter la démographie des municipalités. La ségrégation raciale aux États-Unis a été renforcée par des conventions restrictives qui interdisaient la vente de propriétés à des personnes d’ethnies spécifiques. Cette pratique était courante dans les années 1920 et moins encore dans les années 1940. Cela a permis aux communautés de limiter l’accès des minorités au logement dans de nombreuses villes du pays.
Certains exemples de conventions raciales restrictives subsistent dans certains États, bien qu’elles ne soient généralement plus appliquées. Dans certains cas, des propriétés font encore l’objet de conventions racialement restrictives pour empêcher les minorités d’acheter des biens immobiliers et d’intégrer la communauté. Ces politiques ne sont plus légales et devraient, si nécessaire, être contestées devant les tribunaux.
Les conventions restrictives étaient autrefois utilisées pour la discrimination raciale, interdisant spécifiquement la vente de propriétés à certaines minorités. Cette pratique n’est plus légale.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs et/ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).