Les prêts hypothécaires à taux zéro ou sans mise de fonds étaient déjà disponibles avant l’effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2008, lorsque la valeur des maisons augmentait rapidement et que les directives en matière de crédit étaient plus laxistes. Aujourd’hui, malheureusement, les prêts hypothécaires sans mise de fonds des prêteurs commerciaux sont extrêmement rares, et ceux qui existent ne sont accessibles qu’à certaines personnes qui peuvent justifier d’un revenu suffisant – souvent, avec une cote de crédit minimale de 720 ; de nombreux prêteurs privés exigent des cotes de crédit encore plus élevées.
Heureusement, il existe plusieurs programmes publics sans mise de fonds auxquels certains aspirants propriétaires peuvent prétendre. Cet article énumère quelques-unes de ces options de prêt moins connues – et quelques alternatives si vous n’êtes pas éligible à l’une d’entre elles.
Points clés à retenir
- Aujourd’hui, les prêts au logement sans mise de fonds ne sont disponibles que pour certaines personnes, qui peuvent justifier d’un revenu suffisant pour rembourser le prêt et d’une cote de crédit élevée. Ces acheteurs doivent également présenter un bon crédit, avec un score minimum de 620.
- Il existe certains programmes publics sans mise de fonds, tels que les prêts de la VA, les prêts au logement pour le développement rural de l’USDA et les prêts de la Navy Federal.
- Les alternatives aux prêts sans mise de fonds comprennent les prêts FHA (avec des mises de fonds très faibles), les prêts hypothécaires sur mesure et les emprunts auprès d’un IRA.
Prêts de la VA
Les familles de militaires et les anciens combattants peuvent bénéficier d’un prêt VA (Veterans Affairs), qui offre un financement à 100 %. Disponible depuis la Seconde Guerre mondiale, ce programme d’assurance garantit les prêts jusqu’à une certaine limite – généralement 424 100 dollars. Non seulement ces prêts permettent de renoncer à la mise de fonds, mais l’assurance hypothécaire de 2,15 points peut être incluse dans le prêt. Les conditions de prêt varient d’un prêteur à l’autre, mais elles exigent généralement un ratio dette/revenu d’environ 41 %. Les demandeurs de prêts de la VA doivent d’abord obtenir un certificat d’éligibilité (COE) auprès d’un centre d’éligibilité de la VA, en prouvant leur service militaire.
USDA Prêts au logement pour le développement rural
Les acheteurs potentiels qui vivent dans des régions spécifiquement désignées du pays peuvent bénéficier d’un prêt au logement pour le développement rural du ministère américain de l’agriculture (USDA). Bien que ces prêts soient destinés aux habitants des régions éloignées, certains résidents vivant à proximité des centres-villes peuvent également bénéficier de ce programme. (Consultez la page d’éligibilité de l’USDA pour les régions désignées).
En plus de satisfaire aux conditions d’éligibilité du lieu, les demandeurs de prêts de l’USDA doivent se situer en dessous de certains seuils de revenu, car ces programmes sont destinés aux ménages à revenus faibles et modérés qui ont du mal à épargner pour les acomptes. Les cotes de crédit minimales requises vont de 600 à 640 et des frais de garantie de prêt initiaux de 3,5 % des montants du prêt sont exigés. Toutefois, les emprunteurs peuvent intégrer ces frais dans le solde du prêt, ce qui leur évite d’avoir besoin de liquidités à la clôture.
Prêts de la marine fédérale
Navy Federal Credit Union – la plus grande coopérative de crédit du pays en termes d’actifs et d’adhésion, offre un financement à 100 % aux membres qualifiés qui achètent une maison principale. L’éligibilité est limitée au personnel militaire, aux employés du ministère américain de la défense et aux membres de leur famille. Ce programme à taux zéro est similaire à celui de la VA, mais les frais de financement sont moins élevés (1,75 %).
Quand les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont-ils une mauvaise idée ?
Le fait de ne pas déposer d’argent a ses inconvénients. Si vous financez 100 % de l’achat d’une maison, vous n’avez pas de valeur nette, c’est-à-dire que vous n’en possédez pas du tout, comme vous le feriez si vous aviez versé un acompte. Par conséquent, les prêteurs peuvent vous cataloguer comme un emprunteur à haut risque et vous demander de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) avant de signer le prêt. Cette assurance, qui protège la société de crédit hypothécaire si vous ne remboursez pas le prêt, coûte généralement entre 0,5 % et 1 % du montant total du prêt, sur une base annuelle. Et contrairement aux paiements hypothécaires eux-mêmes, cette dépense peut ne pas être déductible des impôts.
Enfin, les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont souvent assortis de taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels, car les prêteurs réservent généralement les meilleures conditions aux emprunteurs qui peuvent payer d’avance en espèces. Par exemple, à la mi-2019, la Republic Bank, basée à Louisville, au Kirghizstan, proposait un prêt hypothécaire sans mise de fonds, sans PMI, et un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) de sept ans, dont le taux d’intérêt initial était de 4,729 %. Ce taux était presque un point de pourcentage plus élevé que les taux annoncés par Wells Fargo à l’époque. La mensualité du prêt de la Republic Bank aurait été de 533 $ pour chaque tranche de 100 000 $ empruntée, pendant les sept premières années, après quoi le taux d’intérêt aurait été ajusté une fois par an, sur la base du taux LIBOR plus une marge de 2,75 %.
Alternatives aux hypothèques sans mise de fonds
Si vous n’êtes pas éligible à l’un des programmes de prêts à mise de fonds zéro, il existe des alternatives. Comme par exemple :
Prêts locaux
Presque tous les États, comtés et municipalités américains proposent un programme d’incitation à l’achat d’une maison, qui offre une aide pour l’acompte, une aide pour les frais de clôture, des prêts immobiliers à faible taux d’intérêt, ou une combinaison de ces éléments. Nombre d’entre eux sont réservés aux acheteurs qui atteignent certains niveaux de revenus, et certains sont réservés aux acheteurs d’une première maison. En outre, certains programmes s’adressent à des groupes de professionnels, tels que les enseignants, le personnel médical ou les premiers intervenants en cas d’urgence. Bien que tous ces programmes ne puissent pas éliminer la nécessité de verser un acompte, certains offrent des subventions ou des prêts sans intérêt qui couvrent une partie ou la totalité de l’acompte.
Programmes de la FHA
Ces prêts exigent un acompte de 3,5 %. Cependant, les directives de la FHA permettent que les acomptes soient financés par des dons financiers de parents, de fiancés, d’organisations à but non lucratif ou d’autres sources. La FHA offre également le prêt « Good Neighbor Next Door » aux enseignants, aux policiers et aux autres employés du secteur public, qui peuvent acheter une maison avec un acompte de 100 $ seulement – pas tout à fait un financement à 100 %, mais très proche.
Piggy-back Mortgages
Cette stratégie consiste à contracter deux prêts : l’un pour 80 % du prix d’achat de la maison, l’autre pour la plus grande part possible du reste. Avant la crise des prêts hypothécaires à risque, la répartition 80 %/20 % était assez courante. Dans le climat actuel plus difficile, le maximum peut être un plan de 80 %-15 %-5 %, où vous financez 80 % avec une hypothèque principale, 15 % avec une deuxième hypothèque ou un prêt sur la valeur nette de la maison, et effectuez une mise de fonds de 5 %.
Attendre et économiser
Reporter le rêve d’accession à la propriété jusqu’à ce que vous puissiez verser l’acompte standard est une option viable. En outre, le moment d’acheter peut arriver plus tôt que vous ne le pensez, surtout si vous avez déjà des économies. Par exemple, vous pouvez retirer jusqu’à 10 000 $ d’un compte d’épargne-retraite pour les dépenses liées à l’achat d’une première maison, y compris les acomptes, sans encourir la pénalité habituelle de 10 % pour retrait anticipé.
L’époque où presque tout le monde pouvait obtenir un prêt hypothécaire facile avec peu ou pas de mise de fonds est révolue. Mais il existe des programmes publics, et quelques prêteurs privés, qui peuvent vous aider. Mais si ceux-ci ne vous conviennent pas, le financement avec une mise de fonds pourrait ne pas être intéressant. Il est intéressant de noter que les taux d’intérêt hypothécaires sont actuellement à des niveaux historiquement bas. Par conséquent, certains experts financiers estiment que le moment est idéal pour bloquer ces taux, avant qu’ils ne commencent à grimper.