Qu’est-ce que le principal, les intérêts, les impôts, l’assurance-PITI ?
Le capital, les intérêts, les taxes, les assurances (PITI) sont les éléments constitutifs de la somme d’un paiement hypothécaire. Plus précisément, ils se composent du montant du principal, des intérêts du prêt, de l’impôt foncier et des primes d’assurance des propriétaires occupants et d’assurance hypothécaire privée.
Le PITI est généralement coté sur une base mensuelle et est comparé au revenu brut mensuel de l’emprunteur pour calculer les ratios d’entrée et de sortie de l’individu, qui sont utilisés pour approuver les prêts hypothécaires. En général, les prêteurs hypothécaires préfèrent que le PITI soit égal ou inférieur à 28 % du revenu mensuel brut de l’emprunteur.
les points clés à retenir
- PITI est un acronyme pour le principal, les intérêts, les impôts et les assurances, qui sont les composantes de la somme d’un paiement hypothécaire.
- Étant donné que l’ITIE représente le montant total des mensualités d’un prêt hypothécaire, il aide l’acheteur et le prêteur à déterminer le caractère abordable d’un prêt hypothécaire individuel.
- En général, les prêteurs hypothécaires préfèrent que le PITI soit égal ou inférieur à 28 % du revenu mensuel brut de l’emprunteur.
- L’IIPT est également inclus dans le calcul du ratio d’endettement d’un emprunteur, c’est-à-dire la somme totale de ses obligations mensuelles par rapport à ses revenus bruts.
Comprendre le principal, les intérêts, les impôts, l’assurance – PITI
Examinons le quatuor de composantes qui composent l’ITIE.
Principal
Une partie de chaque versement hypothécaire est consacrée au remboursement du capital, c’est-à-dire du montant du prêt lui-même. Ainsi, sur un prêt hypothécaire de 100 000 $, le capital est de 100 000 $. Les prêts sont structurés de manière à ce que le montant du capital remboursé soit faible au départ et augmente au cours des années suivantes.
Intérêt
L’intérêt est le prix que vous payez pour emprunter de l’argent (et la récompense du prêteur pour avoir risqué ses fonds sur vous). Au cours des premières années du prêt, les paiements hypothécaires sont appliqués davantage aux intérêts qu’au capital ; le ratio se modifie progressivement au fil du temps. Si le taux d’intérêt de notre prêt hypothécaire de 100 000 $ est de 6 %, le paiement mensuel combiné du principal et des intérêts sur un prêt hypothécaire de 30 ans serait d’environ 599,55 $ – 500 $ d’intérêts + 99,55 $ de principal.
Taxes
Les impôts fonciers ou immobiliers sont évalués par les gouvernements locaux et utilisés pour financer les services publics tels que les écoles, les forces de police et les services d’incendie. Les impôts sont calculés sur une base annuelle, mais vous pouvez les inclure dans vos remboursements hypothécaires mensuels ; le montant dû est divisé par le nombre total de paiements hypothécaires au cours d’une année donnée. Le prêteur perçoit les paiements et les conserve sous séquestre jusqu’à ce que les taxes soient dues.
Assurance
Tout comme les taxes foncières, les primes d’assurance peuvent être payées à chaque versement hypothécaire et conservées en dépôt jusqu’à ce que la facture soit due. Deux types d’assurance peuvent être inclus : l’assurance des propriétaires, qui protège la maison et son contenu contre l’incendie, le vol et d’autres catastrophes ; et l’assurance hypothécaire privée (PMI), qui est obligatoire pour les personnes qui achètent une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 % du coût.
Les prêts aux propriétaires de logements de la FHA – des prêts hypothécaires garantis par l’Administration fédérale du logement (FHA) – comprennent une prime d’assurance hypothécaire (MIP). Cette prime est similaire à celle d’une assurance hypothécaire privée, mais elle exige un paiement initial important, ainsi que des versements mensuels.
Le rôle de la PITI dans les prêts hypothécaires
Étant donné que l’ITIE représente le montant total des versements hypothécaires mensuels, il aide l’acheteur et le prêteur à déterminer le caractère abordable d’un prêt hypothécaire individuel. Un prêteur examinera les PITI d’un demandeur pour déterminer s’ils représentent un bon risque pour un prêt immobilier. Les acheteurs peuvent augmenter leur PITI pour décider s’ils peuvent se permettre d’acheter une maison particulière.
Le ratio d’entrée compare l’ITIE au revenu mensuel brut. La plupart des prêteurs préfèrent un ratio d’entrée de 28% ou moins, bien que certains laissent les emprunteurs dépasser 30%, voire 40%… Par exemple, le ratio initial d’un PITI de 1 500 $ pour un revenu mensuel brut de 6 000 $ est de 25 %.
Le ratio d’endettement, également appelé ratio dette/revenu (DTI), compare le PITI et les autres obligations mensuelles de la dette au revenu mensuel brut. La plupart des prêteurs préfèrent un ratio d’endettement de 36 % ou moins. Supposons que l’emprunteur ci-dessus ait deux obligations mensuelles régulières : un paiement de 400 $ pour une voiture et un paiement de 100 $ par carte de crédit ; le ratio d’endettement serait de 33 % (PITI : 1 500 $ + 400 $ + 100 $ / 6 000 $ = 33 %).
Certains prêteurs utilisent également l’ITIE pour calculer les réserves obligatoires qu’un emprunteur devrait avoir. Les prêteurs exigent des réserves pour garantir les paiements hypothécaires dans le cas où un emprunteur subit temporairement une perte de revenu. Souvent, les prêteurs citent les réserves obligatoires comme un multiple de l’IIPT. Deux mois de PITI représentent une exigence de réserve typique. S’il est soumis à cette exigence, l’emprunteur de l’exemple ci-dessus aurait besoin de 3 000 $ sur un compte de dépôt pour être approuvé pour un prêt hypothécaire.
Considérations particulières
Les paiements hypothécaires ne comprennent pas tous les impôts et l’assurance. Certains prêteurs n’exigent pas des emprunteurs qu’ils bloquent ces coûts dans le cadre de leur paiement hypothécaire mensuel. Dans ces cas, le propriétaire paie les primes d’assurance directement à la compagnie d’assurance et les impôts fonciers directement à l’expert fiscal. Le paiement hypothécaire du propriétaire ne comprend donc que le principal et les intérêts.
Même s’ils ne sont pas séquestrés, la plupart des prêteurs tiennent compte du montant des impôts fonciers et des primes d’assurance lorsqu’ils calculent les ratios d’entrée et de sortie. En outre, des obligations mensuelles supplémentaires liées à l’hypothèque, telles que les frais d’association de propriétaires (HOA), peuvent être incluses dans le PITI pour le calcul des ratios d’endettement.