Qu’est-ce que le marché hypothécaire secondaire ?
Le marché hypothécaire secondaire est un marché où les prêts immobiliers et les droits de gestion sont achetés et vendus entre les prêteurs et les investisseurs. Une grande partie des prêts hypothécaires nouvellement créés sont vendus par les prêteurs qui les émettent sur ce marché secondaire, où ils sont conditionnés en titres adossés à des créances hypothécaires et vendus à des investisseurs tels que les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les fonds spéculatifs.
Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et liquide, et contribue à rendre le crédit accessible de manière égale à tous les emprunteurs, quelle que soit leur situation géographique.
principaux points à retenir
- Le marché hypothécaire secondaire est un marché où les prêts hypothécaires et les droits de gestion sont achetés et vendus par diverses entités.
- Plusieurs acteurs participent au marché hypothécaire secondaire : les initiateurs de prêts hypothécaires
- (qui créent les prêts), les agrégateurs de prêts hypothécaires (qui achètent et titrisent les prêts), les courtiers/négociants en valeurs mobilières (qui vendent les prêts titrisés), et enfin, les investisseurs (qui achètent les prêts titrisés pour leurs revenus d’intérêts).
- Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et liquide, et contribue à rendre le crédit accessible de manière égale à tous les emprunteurs, quelle que soit leur situation géographique.
Explication du marché hypothécaire secondaire
Plusieurs acteurs participent au marché hypothécaire secondaire : les initiateurs de prêts hypothécaires, les agrégateurs de prêts hypothécaires (titriseurs) et les investisseurs.
Lorsqu’une personne contracte un prêt au logement, le prêt est garanti, financé et géré par un établissement financier, généralement une banque. Les banques, appelées initiateurs de prêts hypothécaires, utilisent leurs propres fonds pour accorder le prêt, mais elles ne peuvent pas risquer de se retrouver à court d’argent. Elles vendent donc souvent le prêt sur le marché secondaire pour reconstituer leurs fonds disponibles, afin de pouvoir continuer à offrir des financements à d’autres clients. En fonction de sa taille et de son degré de sophistication, un initiateur de prêt hypothécaire peut regrouper des prêts hypothécaires pendant une certaine période avant de vendre l’ensemble ; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur création.
Le ou les prêts sont souvent vendus à de grands agrégateurs. L’agrégateur distribue ensuite des milliers de prêts similaires sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Après la formation d’un MBS (et parfois avant, selon le type de MBS), celui-ci est vendu à un courtier en valeurs mobilières. Ce courtier, souvent une société de courtage de Wall Street, conditionne ensuite le MBS de différentes manières et le vend aux investisseurs, qui sont souvent à la recherche d’instruments axés sur le revenu. Ces investisseurs n’ont pas le contrôle des hypothèques, mais ils reçoivent les revenus d’intérêts des remboursements des emprunteurs.
Historique du marché hypothécaire secondaire
Avant la création du marché secondaire, seules les grandes banques disposaient des fonds importants nécessaires pour assurer la durée du prêt, généralement de 15 à 30 ans. De ce fait, les acheteurs potentiels avaient plus de mal à trouver des prêteurs hypothécaires. Comme la concurrence entre les prêteurs hypothécaires était moindre, ils étaient en mesure d’exiger des taux d’intérêt plus élevés.
La loi sur la Charte de 1968 a résolu ce problème en créant Fannie Mae et Freddie Mac, qui ont effectivement commencé à fonctionner deux ans plus tard. Ces entreprises parrainées par le gouvernement ont fonctionné comme des agrégateurs, capables d’acheter des hypothèques bancaires et de les revendre à d’autres investisseurs. Au lieu de revendre les prêts individuellement, ils ont été regroupés en titres adossés à des hypothèques, ce qui signifie que leur valeur est garantie ou adossée à la valeur du groupe de prêts sous-jacents.
Concurrence et risque sur le marché hypothécaire secondaire
La concurrence et le risque font toujours partie du jeu lorsque des investisseurs privés proposent des prêts hypothécaires sur le marché secondaire, car ce sont eux qui commencent à faire monter les taux et les frais hypothécaires. Cela signifie que si vous avez une faible cote de crédit et que vous demandez un prêt, vous pouvez être perçu comme risqué, de sorte qu’ils peuvent exiger des taux et des frais plus élevés.
Après la crise des prêts hypothécaires à risque, les investisseurs particuliers sont devenus peu enclins à risquer leur capital sur des titres adossés à des créances hypothécaires à faible taux. Le gouvernement fédéral a alors dû intervenir pour combler le vide sur le marché secondaire des prêts hypothécaires. Cela a empêché les taux de monter en flèche à un point où presque personne ne pouvait se permettre de posséder une maison.