Ça a l’air si facile ! Achetez une maison, faites quelques retouches cosmétiques, remettez-la sur le marché et faites un énorme profit. À tout moment, une demi-douzaine d’émissions de télévision présentent des investisseurs beaux et bien habillés qui font paraître le processus rapide, amusant et rentable.
Et de nombreux foyers sont
en train de se faire retourner. Les maisons retournées représentaient 6,2 % de toutes les ventes de maisons aux États-Unis en 2019, un record en huit ans, selon les données d’ATTOM Data Solutions publiées dans son rapport sur le retournement des maisons aux États-Unis en 2019.
Pourtant, la route vers la richesse immobilière ne se résume pas à l’attrait du trottoir et aux panneaux « vendu ». Beaucoup trop de magnats de l’immobilier négligent les principes de base et finissent par échouer. Quelles sont donc les cinq plus grandes erreurs que font les aspirants nageurs ? Et comment les éviter ?
Points clés à retenir
- Faire sauter des maisons est un métier comme un autre : Pour réussir, il faut des connaissances, de la planification et du savoir-faire.
- Les erreurs courantes que commettent les investisseurs immobiliers novices sont de sous-estimer le temps ou l’argent que le projet nécessitera.
- Une autre erreur que commettent les investisseurs en immobilier est de surestimer leurs compétences et leurs connaissances.
- La patience et le bon jugement sont particulièrement importants dans une entreprise basée sur le timing comme l’investissement immobilier.
Comment fonctionne le House Flipping
Le flipping (également appelé investissement immobilier en gros) est un type de stratégie d’investissement immobilier dans lequel un investisseur achète une propriété non pas pour l’utiliser, mais dans l’intention de la vendre avec un profit.
Ce bénéfice est généralement tiré de l’appréciation des prix résultant d’un marché immobilier en effervescence où les prix augmentent rapidement ou d’améliorations apportées à la propriété – ou des deux. Par exemple, un investisseur peut acheter un immeuble à rénover dans un quartier « chaud », y faire des travaux importants, puis le proposer à un prix qui reflète sa nouvelle apparence et ses nouveaux équipements.
Les investisseurs qui changent de propriété se concentrent sur l’achat et la revente d’une propriété ou d’un groupe de propriétés. De nombreux investisseurs tentent de générer un flux régulier de revenus en effectuant des changements fréquents.
Alors comment retourner un bâtiment ou une maison ? En termes simples, vous voulez acheter à bas prix et vendre à haut prix (comme la plupart des autres investissements). Mais plutôt que d’adopter une stratégie d’achat et de conservation, vous effectuez la transaction le plus rapidement possible pour limiter la durée pendant laquelle votre capital est à risque. En général, l’accent doit être mis sur la rapidité plutôt que sur le profit maximum. En effet, chaque jour qui passe vous coûte plus d’argent (hypothèque, services publics, impôts fonciers, assurance et autres coûts liés à l’accession à la propriété). C’est le plan général, bien qu’il comporte plusieurs pièges.
Par où commencer
Le premier et meilleur conseil est de limiter votre risque financier et de maximiser votre potentiel de rendement. En d’autres termes, ne payez pas trop cher pour une maison (en sachant ce qu’elle vaut) et assurez-vous également de savoir combien les réparations ou les améliorations nécessaires coûteront avant d’acheter. Grâce à ces informations, vous pourrez ensuite déterminer le prix d’achat idéal.
La règle des 70 % stipule qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70 % de la valeur après réparation (VAR) d’un bien immobilier, moins les réparations nécessaires. L’ARV est la valeur d’une maison une fois qu’elle est entièrement réparée.
Voici un exemple : Si l’ARV d’une maison est de 150 000 $ et qu’elle nécessite 25 000 $ de réparations, alors la règle des 70 % signifie qu’un investisseur ne devrait pas payer plus de 80 000 $ pour la maison : 150 000 $ x 0,70 = 105 000 $ – 25 000 $ = 80 000 $.
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Comme toute autre petite entreprise, l’entreprise nécessitera du temps et de l’argent, de la planification et de la patience, des compétences et des efforts. Elle sera probablement plus difficile et plus coûteuse que vous ne l’auriez jamais imaginé. Prenez-le à la légère, à vos risques et périls : Si vous cherchez simplement à vous enrichir rapidement en retournant une maison, vous risquez de vous retrouver à la rue. Voici les cinq erreurs à éviter si vous envisagez de faire sauter une maison.
Même si vous avez bien saisi chaque détail, l’évolution des conditions du marché pourrait signifier que chaque hypothèse que vous avez faite au début sera invalidée à la fin.
1. Pas assez d’argent
L’immobilier coûte cher. La première dépense est le coût d’acquisition de la propriété. Bien que les demandes de financement à faible ou sans mise de fonds soient nombreuses, il est plus facile de trouver ces offres auprès d’un vendeur légitime. En outre, si vous financez l’acquisition, vous payez des intérêts.
Bien que les intérêts sur l’argent emprunté soient toujours déductibles des impôts même après l’adoption de la loi sur la réduction des impôts et l’emploi, ils ne sont pas déductibles à 100 %. Chaque dollar dépensé en intérêts s’ajoute au montant que vous devrez gagner sur la vente pour atteindre le seuil de rentabilité.
Et si vous utilisez un prêt hypothécaire ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour financer l’achat de votre flip-house, seuls les intérêts sont déductibles. Le capital, les impôts et les assurances ne le sont pas.
Faites des recherches approfondies sur vos possibilités de financement pour déterminer quel type de prêt hypothécaire répond le mieux à vos besoins et trouvez un prêteur qui offre des taux d’intérêt bas. Un moyen simple de connaître les coûts de financement consiste à utiliser une calculatrice de prêts hypothécaires, qui vous permet de comparer les taux d’intérêt offerts par différents prêteurs. Bien entendu, le fait de payer la propriété au comptant élimine le coût des intérêts, mais même dans ce cas, il y a des coûts de possession de la propriété et des coûts d’opportunité pour immobiliser vos liquidités.
Faire des bénéfices est plus difficile qu’auparavant. En fait, 2019 a vu les marges bénéficiaires se réduire pour atteindre le plus faible retour brut sur investissement (ROI) moyen depuis 2011, selon ATTOM Data. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’argent à gagner (le ROI était de 40,6 %), mais cela signifie qu’il faut faire attention. Le bénéfice brut moyen sur un coup de tête en 2019 était de 62 900 dollars, mais gardez à l’esprit que c’est brut.
Les coûts de rénovation doivent également être pris en compte. Si vous envisagez de rénover la maison et de la vendre avec un bénéfice, le prix de vente doit être supérieur au coût combiné de l’acquisition, du maintien de la propriété et des rénovations.
Une cuisine à 25 000 dollars, une salle de bains à 10 000 dollars, 5 000 dollars de taxes immobilières, de services publics et d’autres frais de transport réduisent ce chiffre d’environ deux tiers. Si l’on ajoute à cela un problème structurel inattendu avec la propriété, le bénéfice brut peut devenir une perte nette.
Même si vous parvenez à surmonter les obstacles financiers liés à l’achat d’une maison, n’oubliez pas les impôts sur les plus-values, qui réduiront votre profit.
2. Pas assez de temps
Rénover et retourner les maisons est une entreprise qui prend du temps. Il faut parfois des mois pour trouver et acheter la bonne propriété. Une fois que vous serez propriétaire de la maison, vous devrez investir du temps pour la rénover. Si vous avez un emploi de jour, le temps passé à la démolition et à la construction peut se traduire par des soirées et des week-ends perdus. Si vous payez quelqu’un d’autre pour faire le travail, vous passerez quand même plus de temps que prévu à superviser l’activité et les coûts liés au paiement des autres réduiront votre profit.
Une fois les travaux terminés, vous devrez prévoir des inspections pour vous assurer que la propriété est conforme aux codes de construction applicables avant de pouvoir la vendre. Si ce n’est pas le cas, vous devrez consacrer plus de temps et d’argent pour le remettre en état.
Ensuite, la vente de la propriété peut représenter un investissement considérable. Si vous le montrez vous-même aux acheteurs potentiels, vous passerez peut-être beaucoup de temps à faire l’aller-retour et à assister aux réunions. Si vous faites appel à un agent immobilier, vous devrez payer une commission.
Cela en vaut-il la peine ? Pour de nombreuses personnes, il serait peut-être plus logique de s’en tenir à un emploi de jour, où elles peuvent gagner le même genre d’argent en quelques semaines ou mois grâce à un salaire régulier, sans risque et avec un engagement de temps constant.
3. Des compétences insuffisantes
Les constructeurs professionnels et les professionnels qualifiés, tels que les charpentiers et les plombiers, font souvent des changements de maison comme revenu d’appoint à leur emploi régulier. Ils possèdent les connaissances, les compétences et l’expérience nécessaires pour trouver et réparer une maison. Certains d’entre eux ont également des emplois syndiqués qui leur permettent de faire face au chômage tout l’hiver tout en travaillant à leurs projets annexes.
L’argent réel de la vente de maisons provient de la mise en commun de la sueur. Si vous savez manier le marteau, si vous aimez poser de la moquette, si vous savez poser des cloisons sèches, poser un toit et installer un évier de cuisine, vous avez les compétences nécessaires pour retourner une maison.
En revanche, si vous ne savez pas distinguer un tournevis cruciforme d’un tournevis plat, vous devrez payer un professionnel pour effectuer les rénovations et les réparations. Et cela réduira les chances de réaliser un profit substantiel sur votre investissement.
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C’est le nombre de maisons individuelles et d’appartements en copropriété qui ont été retournés en 2019, selon ATTOM Data Solutions.
4. Pas assez de connaissances
Pour réussir, vous savez comment choisir le bon bien, au bon endroit, au bon prix. Dans un quartier de 100 000 maisons, vous attendez-vous vraiment à acheter à 60 000 $ et à vendre à 200 000 $ ? Le marché est beaucoup trop efficace pour que cela se produise régulièrement.
Même si vous obtenez le contrat d’une vie – la saisie d’une maison pour une chanson, disons – savoir quelles rénovations faire et lesquelles sauter est essentiel. Vous devez également comprendre les lois fiscales et les lois de zonage applicables, et savoir quand réduire vos pertes et vous en aller avant que votre projet ne devienne un gouffre financier.
Zillow, la société d’annonces immobilières, fait maintenant des ventes de maisons sur certains marchés. La société prévoit d’acheter et de revendre des propriétés dans les 90 jours, et elle dispose des données et des connaissances nécessaires pour offrir aux opérateurs familiaux une concurrence féroce.
Les grands prêteurs ont également commencé à rechercher des profits sur le marché des prêts flip-loan, la société d’investissement mondiale KKR rejoignant d’autres sociétés d’investissement privées à la recherche d’une part de l’action.
5. Pas assez de patience
Les professionnels prennent leur temps et attendent le bon bien. Les novices se précipitent pour acheter la première maison qu’ils voient. Ils engagent ensuite le premier entrepreneur qui fait une offre pour les travaux qu’ils ne peuvent pas faire eux-mêmes. Les professionnels font le travail eux-mêmes ou s’appuient sur un réseau d’entrepreneurs fiables et convenus à l’avance.
Les novices engagent un agent immobilier pour les aider à vendre la maison. Les professionnels comptent sur les efforts « à vendre par le propriétaire » pour minimiser les coûts et maximiser les profits. Les novices s’attendent à ce que le processus se déroule à la hâte, à ce qu’on leur applique une couche de peinture et à ce qu’ils gagnent une fortune. Les professionnels comprennent que l’achat et la vente de maisons prennent du temps et que les marges bénéficiaires sont parfois minces.
Si vous envisagez de retourner une maison, assurez-vous de bien comprendre ce qu’il faut faire et les risques que cela implique. Les novices peuvent sous-estimer le temps ou l’argent nécessaires et surestimer leurs compétences et leurs connaissances. Il n’est pas aussi facile de réaliser rapidement un joli profit en faisant sauter une maison que ce que l’on voit à la télévision.