La loi de 2017 sur la réduction des impôts et l’emploi a introduit une série de nouveaux allégements fiscaux tout en en supprimant plusieurs autres. Plusieurs autres modifications fiscales ont directement touché les contribuables qui possèdent une maison ou qui prévoient d’en acheter une, notamment la réduction du plafond de la dette hypothécaire déductible à 750 000 dollars pour les prêts contractés après le 14 décembre 2017. La limite précédente était de 1 million de dollars. De plus, à l’avenir, un plafond de 10 000 dollars est fixé pour les déductions détaillées des impôts locaux et d’État (SALT), y compris les impôts fonciers.
L’une des mesures qui a été supprimée concerne les avantages fiscaux liés aux intérêts des prêts sur la valeur nette de la propriété. Une grande partie de cette déduction a été effectivement supprimée, au moins jusqu’à la fin de 2025. L’Internal Revenue Service (IRS) a toutefois prévu une faille dans la législation fiscale actuelle qui permettrait à certains propriétaires de continuer à bénéficier de la déduction des intérêts des prêts sur valeur domiciliaire.
Points clés à retenir
- Malgré les nouvelles dispositions de la loi sur la réduction des impôts et l’emploi, l’IRS, dans un avis de 2018, a déclaré que les intérêts des prêts sur la valeur nette de la maison peuvent toujours être déductibles, ainsi que les intérêts des HELOC et des hypothèques de second rang.
- Pour bénéficier de cette déduction, l’argent du prêt doit être destiné à un usage approuvé par l’IRS : à savoir « acheter, construire ou améliorer substantiellement le logement du contribuable ».
- Le produit du prêt ne peut toutefois pas être utilisé pour rembourser des dettes personnelles ou d’autres dépenses non admissibles.
- La déduction n’est pas illimitée ; le montant total des intérêts de la dette hypothécaire qui peuvent être déduits à partir de 2018 est de 750 000 dollars.
Nouvelles règles pour la déduction des intérêts des prêts sur la valeur nette de la maison
En février 2018, l’IRS a publié un avis aux contribuables concernant le statut de la déduction des intérêts des prêts sur la valeur nette de la propriété dans le cadre de la nouvelle législation fiscale. Ce mémo précisait que les intérêts des prêts sur la valeur nette du logement, des lignes de crédit sur la valeur nette du logement (HELOC) et des secondes hypothèques pouvaient toujours être déductibles, à condition que le prêt soit destiné à un usage approuvé par l’IRS.
Plus précisément, les hypothèques de second rang doivent être utilisées pour « acheter, construire ou améliorer sensiblement le logement du contribuable qui garantit le prêt » pour que les intérêts soient déductibles.
Bien que l’IRS n’ait pas inclus une liste des dépenses qui seraient couvertes par les dispositions de la loi, ses conseils ont inclus quelques exemples de dépenses d’amélioration du logement admissibles, comme la construction d’une annexe pour agrandir votre maison. D’autres dépenses sont également admissibles à la déduction si vous utilisez un prêt sur valeur domiciliaire ou une LDCVD :
- La pose d’un nouveau toit sur la propriété
- Remplacement de votre système CVC
- Réalisation d’un vaste projet de rénovation de la cuisine ou de la salle de bains
- Resurfaçage de votre allée
Impact des nouvelles règles de prêt sur la valeur nette de la maison
Le maintien de cette déduction pour les contribuables éligibles est une bonne nouvelle pour les propriétaires. Un rapport de TransUnion datant d’octobre 2017 a estimé que plus des deux tiers des propriétaires pourraient être éligibles à une HELOC, et que le nombre de HELOC devrait atteindre 11 millions d’ici 2022. Le rapport a également estimé que le nombre de consommateurs qui ouvriront une HELOC d’ici 2022 sera plus du double de celui de 2016. Le maintien de la déduction pour prêt sur valeur nette immobilière, même sous une forme limitée, peut également avoir des conséquences positives pour encourager l’accession à la propriété.
D’autres dispositions de la loi fiscale pourraient cependant avoir l’effet inverse. En plus des réductions importantes des déductions fiscales au niveau de l’État et au niveau local, la déduction standard a presque doublé, passant à 12 000 dollars pour les célibataires et à 24 000 dollars pour les couples mariés remplissant une déclaration commune.
Selon un rapport de 2017 de l’Association nationale des agents immobiliers, la déduction standard plus élevée devrait réduire le nombre de contribuables qui trouveraient avantageux de demander la déduction des intérêts hypothécaires et des taxes foncières en les détaillant. En effet, selon un rapport du New York Times basé sur les statistiques de l’IRS, 21 % des contribuables ont demandé la déduction des intérêts hypothécaires pour l’année fiscale 2017, mais seulement 8 % l’ont fait pour l’année fiscale 2018, ce qui signifie qu’il y avait peu de différence fiscale entre la location et la propriété pour plus de 90 % des contribuables cette année-là.
Néanmoins, le maintien de la déduction pour prêt sur valeur domiciliaire peut être considéré comme une incitation supplémentaire à acheter plutôt qu’à louer.
8%
Le montant des contribuables qui ont bénéficié de la déduction des intérêts hypothécaires au cours de l’année fiscale 2018, en baisse par rapport aux 21 % de l’année précédente.
Meilleures pratiques pour demander la déduction des intérêts sur la valeur nette de la maison
Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous envisagez de demander la déduction des intérêts d’un prêt immobilier, il y a quelques points à retenir.
Tout d’abord, l’argent doit être utilisé pour des améliorations ou des rénovations de la maison. Vous ne pouvez pas bénéficier de la déduction si vous utilisez le produit de la propriété pour payer des dépenses personnelles ou pour consolider des dettes de carte de crédit, par exemple. Il en va de même si vous contractez un prêt et que vous laissez l’argent à la banque comme fonds de réserve en cas d’urgence.
De plus, les rénovations doivent être effectuées sur la propriété sur laquelle vous contractez le prêt sur la valeur nette de la maison. Vous ne pouvez pas, par exemple, souscrire un prêt sur votre résidence principale et utiliser l’argent pour rénover votre chalet au bord du lac.
Ensuite, tenez des registres appropriés de vos dépenses. Les chances d’être contrôlé par l’IRS sont généralement faibles, mais vous ne voulez prendre aucun risque. Si vous prévoyez d’utiliser un prêt sur valeur nette immobilière ou une LDCI pour payer des réparations ou des améliorations de votre maison, veillez à conserver les reçus de toutes vos dépenses et les relevés bancaires indiquant où l’argent est allé.
Enfin, rappelez-vous que cette déduction n’est pas illimitée. Le montant total des intérêts de la dette hypothécaire pouvant être déduit est de 750 000 dollars. Si vous disposez d’un montant important de fonds propres et d’un prêt hypothécaire de premier rang, vous ne pourrez peut-être pas déduire la totalité des intérêts combinés payés. Comme les intérêts des hypothèques plus anciennes bénéficient d’une clause de droits acquis pour les prêts d’un million de dollars, vérifiez soigneusement auprès de votre comptable ce que vous pouvez déduire si vous avez à la fois une hypothèque plus ancienne et un prêt sur valeur nette immobilière qui donne droit à des déductions.
Un prêt sur la valeur nette de la maison ou HELOC peut être une source de financement pratique lorsque vous souhaitez embellir votre maison. La déduction fiscale des intérêts que vous payez est un avantage supplémentaire. Toutefois, comme pour tout autre prêt, prenez le temps de comparer les taux d’intérêt et les conditions de prêt des différents prêteurs pour trouver la meilleure offre possible.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs et/ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).