À moins que vous ne puissiez acheter votre maison entièrement en espèces, trouver la bonne propriété n’est que la moitié de la bataille. L’autre moitié consiste à choisir le meilleur type de prêt hypothécaire. Vous rembourserez probablement votre prêt hypothécaire sur une longue période. Il est donc important de trouver un prêt qui réponde à vos besoins et à votre budget. Lorsque vous empruntez de l’argent à un prêteur, vous passez un accord juridique pour rembourser ce prêt sur une période déterminée (avec intérêts toutefois).
Points clés à retenir
- Les deux parties principales d’une hypothèque sont le principal, qui est le montant du prêt, et les intérêts perçus sur ce principal.
- Le gouvernement américain ne fonctionne pas comme un prêteur hypothécaire, mais il garantit certains types de prêts hypothécaires.
- Les six principaux types de prêts hypothécaires sont les suivants : conventionnel, conforme, non conforme, assuré par la Federal Housing Administration, assuré par le U.S. Department of Veterans Affairs et assuré par le U.S. Department of Agriculture.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Le remboursement de votre prêt hypothécaire comporte deux éléments : le capital et les intérêts. Le capital fait référence au montant du prêt. Les intérêts sont un montant supplémentaire (calculé en pourcentage du capital) que les prêteurs vous facturent pour le privilège d’emprunter de l’argent que vous pouvez rembourser au fil du temps. Pendant la durée de votre prêt hypothécaire, vous payez par versements mensuels selon un calendrier d’amortissement établi par votre prêteur.
Le taux annuel effectif global (TAEG), qui évalue le coût total d’un prêt, est un autre facteur intervenant dans la fixation du prix d’un prêt hypothécaire. Le TAP comprend le taux d’intérêt et les autres frais liés au prêt.
Les six principaux types de prêts hypothécaires
Tous les produits hypothécaires ne sont pas créés égaux. Certains ont des directives plus strictes que d’autres. Certains prêteurs peuvent exiger une mise de fonds de 20 %, tandis que d’autres n’exigent que 3 % du prix d’achat de la maison. Pour avoir droit à certains types de prêts, vous devez avoir un crédit irréprochable. D’autres s’adressent aux emprunteurs dont le crédit est moins que parfait.
Le gouvernement américain n’est pas un prêteur, mais il garantit certains types de prêts qui répondent à des critères d’éligibilité stricts en matière de revenus, de limites de prêts et de zones géographiques. Voici un aperçu des différents types de prêts hypothécaires possibles.
Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises publiques qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires classiques aux États-Unis.
1. Prêts hypothécaires conventionnels
Un prêt conventionnel est un prêt qui n’est pas garanti par le gouvernement fédéral. Les emprunteurs ayant un bon crédit, un emploi et des revenus stables, et la capacité de verser un acompte de 3 % peuvent généralement se qualifier pour un prêt conventionnel garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac, deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires conventionnels aux États-Unis.
Pour éviter d’avoir besoin d’une assurance hypothécaire privée (PMI), les emprunteurs doivent généralement effectuer une mise de fonds de 20 %. Certains prêteurs proposent également des prêts classiques avec une mise de fonds peu élevée et sans assurance hypothécaire privée (PMI).
2. Prêts hypothécaires conformes
Les prêts conformes sont soumis à des limites maximales fixées par le gouvernement fédéral. Ces limites varient en fonction de la zone géographique. Pour 2020, l’Agence fédérale de financement du logement a fixé la limite de base des prêts conformes à 510 400 dollars pour les propriétés à un seul logement.
Toutefois, la FHFA fixe un plafond de prêt plus élevé dans certaines régions du pays (par exemple, à New York ou à San Francisco). En effet, les prix des logements dans ces régions à coûts élevés dépassent la limite de prêt de base d’au moins 115 % ou plus.
$510,400
La limite du prêt hypothécaire conforme pour une propriété d’une seule unité en 2020.
3. Prêts hypothécaires non conformes
Les prêts non conformes ne peuvent généralement pas être vendus ou achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, en raison du montant du prêt ou des directives de souscription. Les prêts jumbo sont le type de prêt non conforme le plus courant. Ils sont appelés « jumbo » parce que les montants des prêts dépassent généralement les limites des prêts conformes.
Ces types de prêts sont plus risqués pour un prêteur, de sorte que les emprunteurs doivent généralement avoir des réserves de liquidités plus importantes, verser un acompte de 10 à 20 % (ou plus) et disposer d’un crédit solide.
4. Prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA) assurés par le gouvernement
Les acheteurs à revenu faible ou modéré qui achètent une maison pour la première fois se tournent généralement vers les prêts assurés par l’Administration fédérale du logement (FHA) lorsqu’ils ne peuvent pas prétendre à un prêt classique. Les emprunteurs peuvent verser une somme aussi faible que 3,5 % du prix d’achat de la maison.
Les prêts de la FHA sont assortis d’exigences de solvabilité plus souples que les prêts classiques. Toutefois, la FHA ne prête pas directement de l’argent ; elle garantit les prêts accordés par des prêteurs agréés par la FHA. Un des inconvénients des prêts de la FHA : Tous les emprunteurs paient une prime d’assurance hypothécaire initiale et annuelle (MIP) – un type d’assurance hypothécaire qui protège le prêteur contre le défaut de paiement de l’emprunteur – pendant toute la durée du prêt.
Les prêts de la FHA sont destinés aux emprunteurs à revenu faible ou modéré qui ne peuvent pas se qualifier pour un produit de prêt conventionnel ou à toute personne qui ne peut pas se permettre une mise de fonds importante. Les prêts FHA permettent à un score FICO aussi bas que 500 de se qualifier pour un acompte de 10 % – et aussi bas que 580 de se qualifier pour un acompte de 3,5 %.
Le ministère américain des anciens combattants garantit les hypothèques pour les militaires qualifiés qui n’ont pas besoin de mise de fonds.
5. Prêts du ministère des Anciens combattants assurés par le gouvernement (VA)
Le ministère américain des anciens combattants garantit les prêts à l’achat d’une maison pour les membres qualifiés du service militaire, les anciens combattants et leurs conjoints. Les emprunteurs peuvent financer 100 % du montant du prêt sans avoir à verser d’acompte. Parmi les autres avantages, citons le plafonnement des frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), l’absence de frais de courtage et l’absence de PMI.
Les prêts de l’AV exigent des « frais de financement », un pourcentage du montant du prêt qui contribue à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de la catégorie de service militaire et du montant du prêt. Les militaires suivants n’ont pas à payer de frais de financement.
- Anciens combattants recevant des prestations d’AV pour une invalidité liée au service
- Les anciens combattants qui auraient droit à une indemnisation pour une invalidité liée au service s’ils ne recevaient pas de pension de retraite ou de salaire de service actif
- Conjoints survivants d’anciens combattants décédés en service ou des suites d’une invalidité liée au service
Les prêts VA sont destinés aux militaires actifs ou aux vétérans éligibles et à leurs conjoints qui souhaitent bénéficier de conditions très compétitives et d’un produit hypothécaire adapté à leurs besoins financiers.
6. Prêts du ministère américain de l’agriculture (USDA) garantis par le gouvernement
Le ministère américain de l’agriculture garantit des prêts afin de permettre aux acheteurs à faibles revenus d’accéder à la propriété dans les zones rurales du pays. Ces prêts ne nécessitent que peu ou pas de mise de fonds pour les emprunteurs qualifiés, à condition que les propriétés répondent aux règles d’éligibilité de l’USDA.
Les prêts de l’USDA sont destinés aux acheteurs de maisons dans les zones rurales éligibles qui ont de faibles revenus, peu d’argent épargné pour un acompte et ne peuvent pas se qualifier pour un produit de prêt conventionnel.
Les prêts à taux fixe conviennent mieux aux personnes qui prévoient de vivre dans leur maison pendant une longue période.
Prêts hypothécaires à taux fixe
Les conditions du prêt hypothécaire, y compris la durée de remboursement, sont un facteur clé dans la manière dont un prêteur évalue votre prêt et votre taux d’intérêt. Les prêts à taux fixe sont ce dont ils ont l’air : un taux d’intérêt fixe pour toute la durée du prêt, généralement de 10 à 30 ans.
Si vous souhaitez rembourser votre maison plus rapidement et que vous pouvez vous permettre une mensualité plus élevée, un prêt à taux fixe de courte durée (disons 15 ou 20 ans) vous permet de réduire le temps et les intérêts. Vous augmenterez également la valeur nette de votre maison beaucoup plus rapidement.
Opter pour un prêt hypothécaire à durée fixe plus courte signifie que les paiements mensuels seront plus élevés qu’avec un prêt à long terme. Faites des calculs pour vous assurer que votre budget peut supporter des paiements plus élevés. Vous pouvez également prendre en compte d’autres objectifs, comme l’épargne-retraite ou un fonds d’urgence.
Les prêts à taux fixe sont idéaux pour les acheteurs qui prévoient de rester sur place pendant de nombreuses années. Un prêt à taux fixe sur 30 ans peut vous donner une marge de manœuvre pour répondre à d’autres besoins financiers. Toutefois, si vous avez le goût du risque et les ressources et la discipline nécessaires pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, un prêt à taux fixe de 15 ans peut vous faire économiser considérablement sur les intérêts et réduire de moitié votre période de remboursement.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont plus risqués que les prêts à taux fixe, mais ils peuvent être utiles si vous prévoyez de vendre la maison ou de refinancer le prêt à court terme.
Prêts hypothécaires à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) ont un taux fixe pour une période initiale de trois à dix ans, mais après cette période, le taux fluctue en fonction des conditions du marché. Ces prêts peuvent être risqués si vous n’êtes pas en mesure de payer une mensualité plus élevée une fois que le taux est rétabli.
Certains produits ARM ont un plafond de taux spécifiant que votre mensualité ne peut pas dépasser un certain montant. Si c’est le cas, réduisez les chiffres afin de vous assurer que vous pouvez éventuellement faire face à toute augmentation de paiement jusqu’à ce point. Ne comptez pas sur la possibilité de vendre votre maison ou de refinancer votre prêt hypothécaire avant que votre taux de rendement annuel ne soit rétabli, car les conditions du marché – et vos finances – pourraient changer.
Les ARM sont une option solide si vous ne prévoyez pas de rester dans une maison au-delà de la période initiale à taux fixe ou si vous savez que vous avez l’intention de vous refinancer avant la réinitialisation du prêt. Pourquoi ? Les taux d’intérêt des ARM ont tendance à être inférieurs aux taux fixes au cours des premières années de remboursement, ce qui vous permet d’économiser des milliers de dollars sur les paiements d’intérêts au cours des premières années d’accession à la propriété.
Programmes d’assistance pour la première fois
Des programmes spéciaux parrainés par les États ou les autorités locales du logement offrent une aide spécifique aux premiers acheteurs. Nombre de ces programmes sont disponibles en fonction des revenus ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une aide sous la forme de subventions pour l’acompte, peuvent également permettre aux nouveaux emprunteurs d’économiser des sommes importantes sur les frais de clôture.
Le ministère américain du logement et du développement urbain répertorie les programmes d’aide à l’accession à la propriété par État. Sélectionnez votre État, puis choisissez « Homebuying Assistance » pour trouver le programme le plus proche de chez vous.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Prêts hypothécaires pour les primo-accédants
Tous ces programmes de prêts (à l’exception des programmes d’aide à l’achat d’une première maison) sont accessibles à tous les acheteurs, que ce soit la première ou la quatrième fois que vous achetez une maison. Beaucoup de gens pensent à tort que les prêts de la FHA ne sont accessibles qu’aux primo-accédants, mais les emprunteurs récidivistes peuvent y prétendre à condition que l’acheteur n’ait pas été propriétaire d’une résidence principale pendant au moins trois ans avant l’achat.
Le choix du prêt le mieux adapté à votre situation dépend principalement de votre santé financière : vos revenus, vos antécédents et votre score de crédit, votre emploi et vos objectifs financiers. Les prêteurs hypothécaires peuvent vous aider à analyser vos finances afin de déterminer les meilleurs produits de prêt. Ils peuvent également vous aider à mieux comprendre les conditions à remplir, qui sont généralement complexes.
Un prêteur ou un courtier en prêts hypothécaires qui vous soutient peut également vous donner des devoirs – des domaines ciblés de vos finances à améliorer – pour vous mettre dans la meilleure position possible pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter un logement.
Quel que soit le type de prêt que vous choisissez, vérifiez au préalable votre dossier de crédit pour savoir où vous en êtes. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit de chacun des trois principaux bureaux d’information chaque année sur annualcreditreport.com. À partir de là, vous pouvez repérer et corriger les erreurs, travailler sur le remboursement de vos dettes et améliorer l’historique de vos retards de paiement avant de vous adresser à un prêteur hypothécaire.
Il peut être avantageux de rechercher un financement avant de commencer à chercher sérieusement un logement et à faire des offres. Vous pourrez agir plus rapidement et serez peut-être pris plus au sérieux par les vendeurs si vous avez une lettre de préapprobation en main.