La rotation des maisons est à son plus haut niveau depuis 2007 grâce à la hausse des prix des logements et à la disponibilité accrue des financements. De plus, une offre limitée permet aux flippers de réaliser des bénéfices plus élevés qu’après la crise immobilière de 2008-2009, lorsque les saisies ont inondé le marché immobilier.
Points clés à retenir
- Il est généralement plus coûteux de retourner une maison que de l’acheter comme maison.
- Les prêteurs considèrent que l’achat d’une maison à vendre est une proposition risquée et ne travaillent généralement pas avec des vendeurs inexpérimentés.
- Les prêteurs d’argent dur peuvent être trouvés en ligne, et ont des durées de moins d’un an avec des taux d’intérêt de 12 à 18 %, plus deux à cinq points.
- Pensez à vérifier les prêteurs privés en vous adressant à d’autres flippers.
- Les flippers peuvent essayer des sites de financement de foule pour financer leurs investissements.
Les coûts de la vente de maisons
Si l’achat, la réparation et la revente rapide de propriétés peuvent être lucratifs, il faut beaucoup plus d’argent pour retourner une maison que pour acheter simplement une maison dans laquelle on veut vivre. Non seulement vous avez besoin d’argent pour devenir propriétaire, mais vous avez également besoin de fonds de rénovation et de moyens pour couvrir les impôts fonciers, les services publics et l’assurance des propriétaires depuis le jour où la vente est conclue jusqu’au jour où elle est vendue, en passant par les travaux de rénovation. Les taux d’imposition des plus-values à court terme, de 10 à 37 % selon votre tranche d’imposition fédérale, réduiront les bénéfices que vous réaliserez sur les propriétés que vous vendrez dans un délai d’un an ou moins.
Si vous n’avez pas d’argent à investir, il n’est pas facile de se lancer dans la vente d’une maison. Nous ne sommes plus en 2005, lorsque quiconque capable d’embuer un miroir pouvait obtenir un prêt hypothécaire sans rien payer. Même si vous remplissez les conditions requises pour obtenir un prêt avec mise de fonds, vous paierez plus cher si vous empruntez pour financer un retournement de situation que si vous empruntez pour acheter une résidence principale. En effet, les prêteurs considèrent le flip comme une proposition plus risquée.
En outre, de nombreux prêteurs ne travailleront pas avec des flippers inexpérimentés. Ils voudront s’assurer que vous avez déjà vendu au moins une maison avec succès pour réaliser un bénéfice. D’autres travailleront avec une nageoire inexpérimentée, mais exigeront des frais et des intérêts plus élevés.
Avertissement : les prêteurs nommés et décrits dans cet article sont présentés à titre d’information uniquement. Ni nous ni l’auteur ne cautionnons ces sociétés. Les emprunteurs doivent faire leurs propres recherches avant de déterminer si l’un de ces prêteurs est un bon choix pour leurs besoins de financement particuliers.
Prêts d’argent dur
Les experts ne s’entendent pas sur la façon dont l’argent a obtenu son nom. Certains disent qu’il fait référence au fait qu’il est beaucoup plus cher que le financement traditionnel et qu’il a des termes « plus durs ». D’autres disent que c’est parce qu’il finance des maisons qui sont « difficiles » à financer pour les prêteurs traditionnels. D’autres encore disent que le terme décrit la garantie du prêt, comme dans le cas d’un bien dur, qui, dans ce cas, est l’immobilier.
Quelle que soit l’origine du terme, les prêts d’argent dur ont généralement une durée inférieure à un an et des taux d’intérêt de 12 à 18 %, plus deux à cinq points. Un point est égal à 1 % du montant du prêt. Ainsi, si vous empruntez 112 000 dollars et que le prêteur vous fait payer deux points, vous paierez 2 % de 112 000 dollars, soit 2 240 dollars. Plutôt que de payer des points à la clôture, comme vous le feriez avec un prêt hypothécaire classique, vous n’aurez peut-être pas à payer de points jusqu’à ce que le logement se vende avec un prêt d’argent dur – la seule chose qui soit douce avec cet argent dur.
Les prêteurs d’argent dur basent le montant que vous pouvez emprunter sur la valeur après réparation (VAR) de la maison. Si une maison coûte 80 000 $ mais que la valeur résiduelle est de 160 000 $ et que vous pouvez emprunter jusqu’à 70 % de cette valeur, vous pouvez alors emprunter 112 000 $. Après avoir payé le prix d’achat de 80 000 $, il vous restera 32 000 $ pour les frais de clôture (bien que vous puissiez négocier que le vendeur de la maison les paie), les frais du prêteur, la réadaptation, les coûts de possession et les frais de vente tels que les frais de mise en scène, de marketing et les commissions de l’agent immobilier. Si vous parvenez à respecter ce budget, vous n’aurez pas besoin de sortir de l’argent de votre poche pour revendre la maison.
Cependant, les 2 240 dollars en points occuperont une part importante de ce budget de 32 000 dollars, et si vous payez 15 % d’intérêts pendant six mois, le coût total des intérêts sur 112 000 dollars sera de 8 400 dollars. Les prêteurs d’argent dur s’attendent généralement à des paiements d’intérêts uniquement mensuels pendant que le prêt est en cours, mais certains peuvent permettre aux intérêts de s’accumuler et ne pas exiger qu’ils soient payés avant la fin de l’opération. Après ces deux grosses dépenses, vous n’aurez plus que 21 360 $ pour tout le reste – sans compter les frais de clôture. Mais si la maison se vend vraiment 160 000 dollars, vous pouvez espérer un bénéfice de 48 000 dollars, moins les impôts, pour six mois de travail, éventuellement sans faire un seul chèque sur votre propre compte bancaire.
L’argent dur contre les prêts conventionnels
Lucas Machado, président de House Heroes, un groupe d’investisseurs immobiliers qui retourne des maisons en Floride et finance des prêts d’argent dur, affirme que les prêts d’argent dur sont faciles d’une autre manière : L’absence de bureaucratie. Contrairement aux banques conventionnelles, les prêteurs ne sont pas liés par des directives concernant la forme de l’immobilier. « Les propriétés en mauvais état ne répondent pas aux directives pour le financement hypothécaire traditionnel. En revanche, les prêteurs d’argent dur s’attendent à prêter sur des maisons en mauvais état », explique M. Machado.
Au contraire, « les prêteurs d’argent dur décident de faire le prêt en évaluant la solidité de l’affaire et la fiabilité de la maison », dit Machado. Si le coût d’achat et de réparation par rapport à la valeur de revente est raisonnable et que la nageoire est digne de confiance, un prêteur d’argent dur accordera le prêt.
Lors de l’évaluation de la nageoire, les prêteurs ne se préoccupent généralement pas des qualifications de l’emprunteur, telles que le ratio dette/revenu et la cote de crédit. Dans certains cas, ils peuvent souhaiter consulter les documents du demandeur, tels que les déclarations fiscales, les relevés bancaires et les rapports de solvabilité. Ils ne se soucient pas non plus de savoir si les fonds d’acompte sont empruntés (autre différence par rapport aux prêteurs classiques). Après tout, « si la nageoire fait défaut, le prêteur peut saisir la maison, en devenir propriétaire et la vendre à profit par ses propres moyens », note M. Machado.
Un prêteur d’argent dur, comme une banque, détiendra le privilège de première position sur la maison jusqu’à ce que l’emprunteur rembourse le prêt, mais l’emprunteur sera le propriétaire et détiendra l’acte de propriété, explique Mat Trenchard, responsable des acquisitions chez Senna House Buyers, l’une des plus grandes sociétés d’achat de maisons à Houston.
Où chercher des prêteurs
Il existe un moyen de trouver un prêteur sur gages en ligne. Par exemple, Lima One Capital travaillera avec de nouvelles nageoires et prêtera jusqu’à 90 % du prêt à coût zéro ou jusqu’à 75 % du prêt à taux zéro. Les frais et les taux d’intérêt diminuent avec l’expérience de l’emprunteur en matière de flipping. Lima One prête dans la plupart des États avec des taux et des frais qui varient selon l’État.
En général, il faut s’attendre à payer :
- Si vous effectuez un seul retournement au cours des 24 derniers mois, vous devrez payer des frais d’établissement de 3,5 % et un taux d’intérêt de 12
- Avec deux à quatre flips à votre actif, il s’agit de frais d’émission de 3% et d’un taux d’intérêt de 11%.
- Pour cinq feuillets ou plus, vous devrez payer des frais d’établissement de 2 % et un taux d’intérêt de 9,99 %.
Les emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure à 680 pourront emprunter un peu moins et paieront les frais les plus élevés. La cote de crédit minimale est de 630. En outre, Lima One Capital exige un acompte de 10 % et offre des délais de remboursement allant jusqu’à 13 mois.
Un deuxième exemple est fourni par LendingHome. Cette entreprise propose des prêts à taux fixe et à taux variable pouvant aller jusqu’à 90 % du prix d’achat et 100 % des coûts de rénovation. Les emprunteurs doivent présenter des relevés bancaires pour montrer qu’ils peuvent couvrir l’acompte et les frais de clôture. Les autres exigences comprennent un contrat d’achat, une liste des projets de rénovation passés, la documentation sur la propriété et l’acompte. Les taux d’intérêt varient généralement entre 7,5 % et 12 %. Des frais de dossier de 199 $ sont exigés pour couvrir les frais de souscription de prêts à des tiers. LendingHome facture également des frais d’établissement, d’évaluation, de titre et de séquestre, et la société retient les fonds de réhabilitation jusqu’à ce que les rénovations soient terminées.
Le président de House Heroes, Lucus Machado, suggère de s’adresser aux associations locales d’investissement immobilier, aux investisseurs locaux et aux agents immobiliers locaux pour trouver des prêteurs d’argent dur. Mais il n’y a peut-être pas beaucoup de place pour négocier, surtout en ce qui concerne les points et les taux d’intérêt. Ces dernières années, note M. Machado, il y a eu tellement d’occasions de prêter de l’argent qu’il n’est pas nécessaire de chercher à conclure un marché. « Pourquoi devriez-vous contracter un prêt à un taux inférieur aujourd’hui, alors que vous aurez probablement une autre opportunité demain ? demande-t-il.
Prêteurs privés
« Un prêteur privé est tout simplement un individu qui dispose d’un capital important à vous prêter », explique Mat Trenchard, acheteur de maisons chez Senna. « Vous seriez surpris du nombre de personnes qui cherchent à vous prêter l’argent qu’elles ont économisé. Ils fonctionnent un peu comme un HML [hard money lender], sauf que vous pouvez généralement obtenir de meilleurs taux et conditions ».
Selon M. Trenchard, les prêteurs privés sont peut-être plus ouverts à la négociation des conditions de paiement que les prêteurs classiques. Ils peuvent même être disposés à agir en tant que partenaire dans le cadre de l’accord et à prendre une part des bénéfices en échange de la non application d’intérêts.
« La clé pour le flipper inexpérimenté est d’avoir confiance en lui lorsqu’il négocie », explique M. Trenchard. « Il doit se mettre en réseau et parler avec d’autres flippers pour savoir combien il est habitué à payer et savoir qu’il peut s’en aller. Ne pensez pas que parce que vous n’avez pas pu conclure un accord avec le premier prêteur auquel vous parlez, vous ne trouverez pas l’argent nécessaire à la conclusion d’un accord ».
Vous pouvez rechercher des prêteurs privés lors de manifestations locales de mise en réseau dans le domaine de l’immobilier. Ces personnes peuvent demander 8 à 12 %, plus zéro à deux points, alors qu’un prêteur de fonds dur demande 12 à 15 % avec deux à cinq points, explique M. Trenchard. Comme un prêteur d’argent ou une banque, ils prendront un privilège de première position sur la maison.
Comment contrôler un prêteur privé
Les flippers professionnels expérimentés affirment que la meilleure façon d’évaluer un prêteur privé que vous envisagez est de parler avec d’autres flippers – que vous trouverez également lors des événements de réseautage immobilier – et de leur demander s’ils ont de l’expérience avec ces prêteurs. Quel a été le délai d’exécution ? Quel prix ont-ils obtenu ? Quelle a été la réaction du prêteur ? Vous pouvez également demander des références et les appeler.
Le pire scénario est généralement qu’un marché échoue parce que le prêteur ne fournit pas le financement promis et que l’acheteur perd son acompte. Une autre possibilité est d’être surpris à la table de règlement par des frais de prêteur inattendus. Il y a aussi le risque de batailles juridiques sur les termes du contrat ou d’une tentative du prêteur de surprendre un emprunteur en défaut de paiement pour qu’il puisse saisir la propriété. Ce sont autant de bonnes raisons de vérifier l’identité d’un prêteur avant de signer quoi que ce soit.
« Cela dit, n’oubliez pas que dans ce genre de transaction, le prêteur échange un tas d’argent contre quelques feuilles de papier signé. Ce n’est pas une mauvaise affaire pour l’emprunteur », dit Machado.
Prêteurs privés en ligne
Techniquement, un prêteur privé est un ami, un membre de la famille ou une autre personne qui ne fait pas de commerce en prêtant de l’argent mais qui accepte de vous donner un financement, explique Brian Davis, cofondateur de SparkRental et investisseur immobilier avec 15 propriétés. Certaines entreprises peuvent se qualifier de prêteurs privés simplement parce qu’elles appartiennent à des particuliers. Comme les prêteurs classiques, vous pouvez également les trouver sur Internet.
5 Arch Funding, basée à Irvine, en Californie, travaille avec des nageoires expérimentées dans 30 États. Elle propose des taux d’intérêt à un chiffre pour les prêts à taux fixe et à taux variable.
Anchor Loans, une société basée à Calabasas, en Californie, peut conclure des affaires sur un large éventail de types de biens à des taux d’intérêt compétitifs dans 47 États. Les conditions varient d’un État à l’autre. En Californie, par exemple, les prêts sont disponibles à des taux d’intérêt de 8 à 13 %, selon la valeur du prêt et l’expérience de l’emprunteur, avec des frais d’établissement de 2 à 3 % et des durées de six à douze mois sans pénalité pour remboursement anticipé. Les nageoires peuvent emprunter jusqu’à 70 % de l’ARV de la maison. Un acompte d’au moins 10 à 20 % du coût d’acquisition est exigé. Les emprunteurs doivent avoir un historique d’au moins cinq flips au cours des 18 derniers mois. Les prêts d’ancrage prendront en considération les prêts aux sociétés qualifiées et aux sociétés à responsabilité limitée (SARL) multi-membres ayant moins de cinq flips. Le financement peut se faire en deux jours à deux semaines et prend généralement une semaine, selon le site web de la société.
Crowdfunding
Le crowdfunding repose sur un groupe de personnes et/ou d’institutions diverses qui financent collectivement des prêts. Chaque prêteur, qui est appelé investisseur, fournit un petit pourcentage du prêt de l’emprunteur et perçoit des intérêts sur cet argent.
Les sites traditionnels de crowdfunding comme Prosper ne sont pas orientés vers l’achat et le retournement de maisons. Le montant maximum du prêt de Prosper, soit 40 000 dollars, est destiné à des projets tels que la rénovation de maisons, la consolidation de dettes et le financement de petites entreprises. C’est là qu’interviennent les sites spécialisés dans le financement par la foule pour les palmes de l’immobilier résidentiel. Certains préfinanceront votre prêt, ce qui signifie que l’entreprise clôturera rapidement votre prêt en utilisant son propre argent en attendant que les investisseurs mettent en place le financement, tandis que d’autres ne clôtureront pas votre prêt tant que les investisseurs ne l’auront pas entièrement financé. Cela peut signifier une clôture plus lente ou pas de clôture du tout.
« Les sites de financement populaire occupent un créneau similaire à celui des prêteurs d’argent », explique M. Davis. « Ils sont relativement chers, mais prêtent aux investisseurs immobiliers quel que soit le nombre de prêts hypothécaires qu’ils ont, et se concentrent fortement sur la garantie et la qualité de l’affaire elle-même ».
Sites de financement de la foule
Groundfloor propose des prêts de 75 000 à 2 millions de dollars avec un financement allant jusqu’à 90 % de la durée du prêt (100 % des coûts de rénovation), des fermetures en sept jours seulement, aucun paiement pendant la durée du prêt, et aucune déclaration d’impôts ou relevé bancaire requis pour les prêts inférieurs à un demi-million. Les taux d’intérêt vont de 5,4 % à 26 %. Les emprunteurs doivent payer un minimum de trois mois d’intérêts, même s’ils remboursent le prêt plus tôt. Les frais de clôture sont généralement de 500 à 1 500 dollars, et le rez-de-chaussée demande deux à quatre points par prêt. Tous les points et frais peuvent être intégrés au prêt. Le rez-de-chaussée ne fonctionne généralement pas avec des nageoires inexpérimentées.
Patch of Land propose des prêts de 75 000 à 5 millions de dollars avec un financement allant jusqu’à 85 % de la valeur du prêt ou jusqu’à 70 % de la valeur après rénovation, des fermetures en sept jours seulement et des taux d’intérêt à partir de 7,5 %. Les emprunteurs effectuent automatiquement des paiements mensuels d’intérêts sur leurs prêts pour des durées allant de un à 36 mois. Patch of Land ne travaille qu’avec des promoteurs expérimentés.
Fund That Flip offre jusqu’à 90 % du prix d’achat, jusqu’à 100 % de l’étendue des travaux, une clôture en sept jours seulement, des durées de prêt de trois à 18 mois et des taux commençant à 8,99 %.
Les inconvénients du financement par la foule
Trenchard et Machado ont déclaré qu’ils n’utilisaient aucun site de crowdfunding immobilier, mais tous deux soupçonnaient que le processus de crowdfunding pour évaluer et s’engager dans un accord peut être plus lent que ce qu’un emprunteur pourrait expérimenter avec un prêteur privé ou une société de crédit immobilier. Une fois qu’un flipper a une relation solide avec un prêteur, les deux peuvent être en mesure de conclure une affaire en 24 heures lorsqu’une grande opportunité se présente et que toute la paperasserie est en ordre.
Contrairement à un prêteur privé, les sites de financement de masse peuvent également ne pas offrir la possibilité de négocier. Ils peuvent avoir fixé des paramètres pour chaque transaction parce qu’ils sont responsables d’un grand groupe d’investisseurs.
Si vous n’avez pas assez d’argent pour faire tourner une maison sans aide financière, ou si vous avez de l’argent mais que vous voulez limiter vos risques, il y a plusieurs façons d’obtenir un financement. Un prêteur d’argent, un prêteur privé ou un site de financement de biens immobiliers peut vous aider à réaliser vos rêves.
Toutes ces options sont coûteuses par rapport à un financement hypothécaire traditionnel pour une maison occupée par son propriétaire, mais leur prix reflète le risque élevé que prend le prêteur et l’improbabilité que vous obteniez un prêt bancaire à faible taux d’intérêt pour faire sauter une maison. Mais utiliser l’argent d’autrui vous permet non seulement de vous lancer dans ce type de transaction lorsque vous n’avez pas ou peu de liquidités à investir, mais aussi d’acquérir plus de propriétés simultanément et d’augmenter vos bénéfices globaux une fois que vous avez acquis suffisamment d’expérience pour réaliser plusieurs transactions.
« Si vous connaissez les options, les endroits où les trouver et la façon de vous mettre en réseau, le problème réside davantage dans la recherche de contrats que dans celle de l’argent », explique M. Trenchard. « Il est très facile de trouver l’argent pour une grande affaire, mais il est très difficile
de trouver de bonnes affaires ».