Que signifie exactement la saisie ? En termes simples, le processus de saisie permet à un prêteur de recouvrer le montant dû sur un prêt en souffrance en vendant ou en prenant possession du bien. Selon le rapport de RealtyTrac sur le marché américain des saisies immobilières, au 29 mai 2020, 330 105 propriétés se trouvaient à « un certain stade de la saisie (défaut de paiement, vente aux enchères ou propriété d’une banque) » aux États-Unis, ce qui n’est donc pas rare.
Si vous (ou un de vos proches) êtes menacé de saisie, assurez-vous de bien comprendre le processus. Bien qu’il y ait des variations d’un État à l’autre, la procédure de saisie comporte normalement six phases.
Points clés à retenir
- La saisie intervient lorsqu’un prêteur cherche à saisir votre propriété en garantie d’un défaut de paiement de votre prêt hypothécaire dans les délais.
- Le processus de saisie comporte généralement six phases et les étapes exactes varient d’un État à l’autre.
- Avant qu’une maison ne soit saisie, les propriétaires disposent de 30 jours pour remplir leurs obligations hypothécaires.
- La plupart des prêteurs préfèrent en fait éviter la saisie d’une propriété.
Phase 1 : Défaut de paiement
Un défaut de paiement survient lorsqu’un emprunteur a manqué au moins un paiement hypothécaire. Le prêteur enverra un avis de défaut de paiement indiquant qu’il n’a pas encore reçu le paiement du mois en question.
En général, les paiements hypothécaires sont dus le premier jour de chaque mois et de nombreux prêteurs offrent un délai de grâce jusqu’au 15 du mois. Après cette date, le prêteur peut facturer des frais de retard et envoyer un avis de non-paiement.
Lorsque deux paiements sont manqués, le prêteur envoie souvent une lettre de mise en demeure. Cette situation est plus grave qu’un avis de paiement manqué. Toutefois, à ce stade, le prêteur peut toujours être disposé à travailler avec l’emprunteur pour prendre des dispositions afin de rattraper les paiements manqués. L’emprunteur doit normalement verser les paiements en retard dans les 30 jours suivant la réception de la lettre.
Phase 2 : Avis de défaut
Un avis de défaut est envoyé après 90 jours d’absence de paiement. Dans certains États, l’avis est placé bien en évidence au domicile. À ce stade, le prêt sera remis au service de saisie du prêteur dans le même comté où se trouve la propriété. L’emprunteur est informé que l’avis sera enregistré.
Le prêteur accorde généralement à l’emprunteur un délai supplémentaire de 90 jours pour régler les paiements et rétablir le prêt. C’est ce qu’on appelle la « période de rétablissement« .
Phase 3 : Avis de vente du mandataire
Si le prêt n’a pas été mis à jour dans les 90 jours suivant l’avis de défaut, un avis de vente en fiducie sera enregistré dans le comté où le bien est situé.
Le prêteur doit également, en général, publier un avis dans le journal local pendant trois semaines indiquant que le bien sera disponible aux enchères publiques. Tous les noms des propriétaires seront imprimés dans l’avis et le journal, ainsi qu’une description légale de la propriété, son adresse, et la date et le lieu de la vente.
Phase 4 : Vente du mandataire
Le bien est maintenant mis aux enchères publiques et sera attribué au plus offrant qui remplit toutes les conditions nécessaires. Le prêteur (ou l’entreprise qui le représente) calculera une offre d’ouverture en fonction de la valeur du prêt en cours et de tous les privilèges, impôts impayés et coûts liés à la vente.
Lorsqu’un bien saisi est acheté, il appartient à l’acheteur de dire combien de temps les anciens propriétaires peuvent rester dans leur ancien logement.
Une fois que le plus offrant a été confirmé et que la vente est terminée, un acte de vente fiduciaire sera remis à l’adjudicataire. Le bien est alors la propriété de l’acheteur, qui a le droit d’en prendre immédiatement possession.
Phase 5 : Propriété immobilière (REO)
Si le bien n’est pas vendu aux enchères publiques, le prêteur devient propriétaire et tente de vendre le bien par l’intermédiaire d’un courtier ou avec l’aide d’un gestionnaire d’actifs immobiliers. Ces biens sont souvent qualifiés de « propriété de la banque » et le prêteur peut supprimer certains privilèges et autres dépenses pour tenter de rendre le bien plus attrayant.
Phase 6 : Expulsion
L’emprunteur peut souvent rester dans la maison jusqu’à ce qu’elle soit vendue aux enchères publiques ou, plus tard, en tant que bien REO. À ce stade, un avis d’expulsion est envoyé, demandant à toute personne de quitter les lieux immédiatement.
Plusieurs jours peuvent être prévus pour permettre aux occupants de disposer de suffisamment de temps pour enlever leurs effets personnels. Ensuite, le shérif local visite généralement la propriété et enlève les personnes et les effets personnels restants. Ces derniers sont mis en dépôt et peuvent être récupérés ultérieurement moyennant des frais.
Tout au long du processus de saisie, de nombreux prêteurs tenteront de prendre des dispositions pour que l’emprunteur se rattrape sur le prêt et évite la saisie. Le problème évident est que lorsqu’un emprunteur ne peut pas faire face à un seul paiement, il devient de plus en plus difficile de rattraper les paiements multiples.
S’il y a une chance que vous puissiez rattraper vos retards de paiement – par exemple, vous venez de commencer un nouvel emploi après une période de chômage – il vaut la peine de parler avec votre prêteur. Si une saisie est inévitable, le fait de savoir à quoi vous attendre tout au long du processus peut vous aider à vous préparer aux six phases de la saisie.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).