Système d’enregistrement électronique des hypothèques – Définition du MERS

Qu’est-ce qu’un système d’enregistrement électronique des hypothèques – MERS ?

Le système d’enregistrement électronique des hypothèques (MERS) est une base de données créée par le secteur des banques hypothécaires. Il s’agit d’un registre électronique confidentiel des hypothèques provenant des États-Unis, qui permet de suivre les transferts et les modifications des droits de gestion et de propriété des prêts. Il est utilisé par le secteur du financement immobilier pour les opérations d’enregistrement des prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux.

MERS, qui fait également référence à la société privée qui gère la base de données, est approuvée par des entreprises publiques telles que la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) et la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), ainsi que par des organismes publics tels que la Federal Housing Administration (FHA) et le Department of Veterans Administration (VA) qui s’occupent de prêts au logement. Les agences de financement du logement de Californie et de l’Utah ainsi que toutes les grandes agences de notation de Wall Street y ont également recours.

les points clés à retenir

• Le système d’enregistrement électronique des hypothèques (MERS) est une base de données privée que le secteur des banques hypothécaires a créée pour simplifier l’enregistrement et le transfert des hypothèques.
• En assurant le suivi électronique des transferts d’hypothèques, le MERS élimine la nécessité pour un prêteur d’enregistrer le transfert auprès de l’enregistreur du comté chaque fois que le prêt est vendu d’une banque à une autre.
• Parfois, le MERS lui-même est désigné comme le prêteur hypothécaire (mortgagee).
• Si le MERS permet de gagner du temps et de réduire les coûts d’enregistrement, il a fait l’objet de critiques car il est difficile de savoir qui est réellement le propriétaire actuel d’un prêt hypothécaire.

Comprendre le système d’enregistrement électronique des hypothèques – MERS

Chaque fois qu’une hypothèque est vendue d’une banque à une autre, une cession – un document montrant que l’hypothèque a été transférée – est, en théorie, préparée et enregistrée dans les registres fonciers du comté. La cession transfère à la nouvelle banque tous les intérêts que le prêteur initial avait au titre de l’hypothèque.

En assurant le suivi électronique des transferts de prêts, le MERS élimine la pratique de longue date selon laquelle le prêteur doit enregistrer une cession auprès de l’enregistreur du comté chaque fois que le prêt est vendu d’une banque à une autre.

Le système MERS est utilisé par les initiateurs de prêts hypothécaires, les prestataires de services, les prêteurs en entrepôt, les prêteurs en gros, les prêteurs au détail, les dépositaires de documents, les agents de règlement, les sociétés de gestion de titres, les assureurs, les investisseurs, les enregistreurs de comté et les consommateurs. Les fonctionnaires des comtés et des organismes de réglementation ainsi que les propriétaires peuvent accéder gratuitement au MERS. Les propriétaires peuvent rechercher des informations sur leurs propres prêts hypothécaires enregistrés dans le système.

Afin d’utiliser le suivi électronique, l’agent chargé de l’hypothèque lui attribue un numéro d’identification de l’hypothèque (MIN) et enregistre ensuite le prêt dans la base de données MERS. Parfois, MERS lui-même est désigné comme le créancier hypothécaire, car le prêteur initial est officiellement appelé dans les documents hypothécaires ; un tel prêt est connu sous le nom de prêt du créancier hypothécaire initial (MOM). À partir de là, le vendeur peut accorder l’hypothèque à MERS en tant que représentant du prêteur (également appelé bénéficiaire), puis céder ou enregistrer la cession du prêt à MERS dans le registre foncier du comté. Cela ferait de la MERS le créancier hypothécaire enregistré.

Bien que le MERS puisse agir en tant que créancier hypothécaire dans les registres fonciers des comtés, il n’est pas réellement propriétaire du prêt hypothécaire.

Si le prêteur vend le prêt, le MERS mettra à jour ses informations concernant le prêt hypothécaire. Le gestionnaire d’un prêt hypothécaire peut le faire supprimer de la base de données MERS en envoyant une demande de désactivation. Le MERS en informera alors Fannie Mae. Si l’organisme de gestion d’un prêt hypothécaire souhaite mettre fin à son adhésion au système MERS, il doit également en informer Fannie Mae dès que possible.

Avantages et inconvénients du système d’enregistrement électronique des hypothèques-MERS

En tant que site électronique à guichet unique pour les documents hypothécaires – actes de fiducie et
billets à ordre -, le système MERS simplifie considérablement le processus
d’obtention d’un prêt hypothécaire.
Le MERS peut constituer une mesure d’économie dans une certaine mesure car, en agissant comme
un créancier hypothécaire, il réduit les frais d’enregistrement du transfert
de l’hypothèque d’

un prêteur à un autre

.

Le fait d’avoir le prêt au nom de MERS (en tant que prête-nom) dans les registres fonciers permet de gagner du temps et de réduire les coûts d’enregistrement, car il n’est pas nécessaire de procéder à de multiples affectations chaque fois que le prêt change de mains.

La base de données a cependant suscité quelques critiques. Lors de la crise du logement de 2008, le système a parfois rendu difficile la détermination de l’identité des propriétaires réels des prêts hypothécaires. Cela a créé un défi pour les propriétaires confrontés à la saisie ou à l’exonération de leurs prêts, car ils avaient besoin de savoir qui détenait leur hypothèque afin de trouver une solution.