Comment évaluer les biens d’investissement immobilier

D’un point de vue quantitatif, investir dans l’immobilier est un peu comme investir dans des actions. Pour réaliser des bénéfices, les investisseurs doivent savoir comment évaluer l’immobilier et faire des suppositions éclairées sur les bénéfices que chacun réalisera, que ce soit par l’appréciation de la propriété, les revenus locatifs ou les deux. Une évaluation précise des biens immobiliers peut aider les investisseurs à prendre de meilleures décisions lorsqu’il s’agit d’acheter et de vendre des propriétés.

Points clés à retenir

• L’évaluation des biens immobiliers est un processus qui détermine la valeur économique d’un investissement immobilier.
• Le taux de capitalisation est une mesure clé pour l’évaluation d’un bien immobilier productif de revenus.
• Le revenu net d’exploitation (RNE) mesure la rentabilité d’un bien immobilier productif de revenus avant d’y ajouter les coûts de financement et les impôts.
• Les deux principales méthodes d’évaluation des biens immobiliers comprennent l’actualisation du NOI futur et le modèle du multiplicateur de revenu brut.
• En revanche, comme les marchés immobiliers sont moins liquides et moins transparents que le marché boursier, il peut être difficile d’obtenir les informations nécessaires.

L’évaluation des actions est généralement effectuée au moyen de deux méthodes de base : la valeur absolue et la valeur relative. Il en va de même pour l’évaluation des biens immobiliers.

L’actualisation du revenu net d’exploitation (RNE) futur au moyen du taux d’actualisation approprié pour les biens immobiliers est similaire à l’évaluation des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les stocks. Par ailleurs, l’intégration du modèle du multiplicateur du revenu brut dans l’immobilier est comparable aux évaluations de la valeur relative des stocks. Ci-dessous, nous allons voir comment évaluer un bien immobilier à l’aide de ces méthodes.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain

(HUD).

Le taux de capitalisation

L’une des hypothèses les plus importantes qu’un investisseur immobilier fait lorsqu’il procède à une évaluation immobilière est de choisir un taux de capitalisation approprié, également appelé taux plafond.

Le taux de capitalisation est le taux de rendement exigé sur les biens immobiliers, déduction faite de l’appréciation de la valeur ou de la dépréciation. En termes simples, c’est le taux appliqué au NOI pour déterminer la valeur actuelle d’un bien immobilier.

Par exemple, supposons qu’une propriété devrait générer un NOI d’un million de dollars au cours des dix prochaines années. Si elle était actualisée à un taux de capitalisation de 14 %, la valeur marchande de la propriété serait :

• $7,142,857 ($1,000,000 / 0.14)

Où :

• Valeur du marché = NOI / taux plafond

La valeur marchande de 7 142 857 $ est une bonne affaire si le bien se vend à 6,5 millions de dollars. Mais c’est une mauvaise affaire si le prix de vente est de 8 millions de dollars.

La détermination du taux de capitalisation est l’une des mesures clés utilisées pour évaluer un bien générateur de revenus. Bien que ce soit un peu plus compliqué que de calculer le coût moyen pondéré du capital (CMPC) d’une entreprise, il existe plusieurs méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour trouver un taux de capitalisation approprié, notamment les suivantes :

• Méthode d’accumulation
• Méthode d’extraction du marché
• Méthode de la fourchette d’investissement

La méthode de construction

Une approche commune pour calculer le taux plafond est la méthode d’accumulation. Commencez par le taux d’intérêt et ajoutez le :

1. Une prime de liquidité appropriée est accordée en raison de la nature illiquide des biens immobiliers
2. Récupérer les primes pour l’appréciation nette des terres
3. La prime de risque – révèle l’exposition globale au risque du marché immobilier

Avec un taux d’intérêt de 6 %, un taux de non-liquidité de 1,5 %, une prime de récupération de 1,5 % et un taux de risque de 2,5 %, le taux de capitalisation d’un bien en actions est de 11,5 % (6 % + 1,5 % + 1,5 % + 2,5 %). Si le revenu net d’exploitation est de 200 000 $, la valeur marchande du bien est de 1 739 130 $ (200 000 $ / 0,115).

Ce calcul est très simple à effectuer. Cependant, la complexité réside dans l’évaluation d’estimations précises pour les différentes composantes du taux de capitalisation, ce qui peut être un défi. L’avantage de la méthode de capitalisation est qu’elle tente de définir et de mesurer avec précision les différentes composantes d’un taux d’actualisation.

La méthode d’extraction du marché

La méthode d’extraction du marché suppose qu’il existe des informations actuelles et facilement disponibles sur les prix de vente et les NOI de propriétés comparables générant des revenus. L’avantage de la méthode d’extraction du marché est que le taux de capitalisation rend la capitalisation des revenus directs plus significative.

Il est relativement simple de déterminer le taux de capitalisation. Supposons qu’un investisseur achète un parking dont on attend qu’il génère 500 000 dollars de revenu net. Dans la région, il existe trois parkings comparables produisant des revenus :

• Le parking 1 a un NOI de 250 000 $ et un prix de vente de 3 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 8,33 % (250 000 $ / 3 000 000 $).
• Le parking 2 a un NOI de 400 000 $ et un prix de vente de 3,95 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 10,13 % (400 000 $ / 3 950 000 $).
• Le parking 3 a un NOI de 185 000 $ et un prix de vente de 2 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 9,25 % (185 000 $ / 2 000 000 $).

En prenant les taux de capitalisation moyens pour ces trois biens comparables, un taux de capitalisation global de 9,24 % serait une représentation raisonnable du marché. En utilisant ce taux de capitalisation, un investisseur peut déterminer la valeur marchande de la propriété qu’il envisage. La valeur de l’opportunité d’investissement dans un parking est de 5 411 255 $ (500 000 $ / 0,0924).

La méthode de la bande d’investissement

Avec la méthode de la bande d’investissement, le taux de capitalisation est calculé en utilisant des taux d’intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois le financement par emprunt et par capitaux propres. L’avantage de cette méthode est qu’elle constitue le taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.

La première étape consiste à calculer un facteur de fonds d’amortissement. Il s’agit du pourcentage qui doit être mis de côté à chaque période pour disposer d’un certain montant à un moment ultérieur. Supposons qu’un bien dont le NOI est de 950 000 $ soit financé à 50 %, en utilisant une dette à 7 % d’intérêt à amortir sur 15 ans. Le reste est payé avec des capitaux propres à un taux de rendement exigé de 10 %. Le facteur de fonds d’amortissement serait calculé comme suit :

En branchant les chiffres, on obtient :

• 0.07 / (1 + 0.07⁾¹⁵ – 1

Cela correspond à 3,98 %. Le taux auquel un prêteur doit être payé est égal à ce facteur de fonds d’amortissement plus

le taux d’intérêt. Dans cet exemple, cela revient à 10,98 % (0,07 + 0,0398).

Ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux de capitalisation global, en utilisant la pondération de 50 % pour la dette et de 50 % pour les capitaux propres est :

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)].

En conséquence, la valeur marchande de la propriété est :

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

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Méthodes d’évaluation

Les modèles d’évaluation absolue déterminent la valeur actuelle des futurs flux de trésorerie entrants pour obtenir la valeur intrinsèque d’un actif. Les méthodes les plus courantes sont le modèle d’actualisation des dividendes (DDM) et les techniques d’actualisation des flux de trésorerie (DCF).

D’autre part, les méthodes de la valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient être évalués de la même manière en fonction de leurs revenus. Des ratios tels que le ratio cours/bénéfices (P/E) et le ratio cours/ventes sont comparés à ceux d’autres sociétés du même secteur d’activité pour déterminer si un titre est sous-évalué ou surévalué.

Comme pour l’évaluation des capitaux propres, l’analyse de l’évaluation des biens immobiliers doit mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une gamme de valeurs possibles.

Actualisation des NOI futurs

La formule de calcul de la valeur des biens immobiliers basée sur le revenu net d’exploitation actualisé est la suivante

Le NOI reflète les revenus que la propriété générera après prise en compte des frais d’exploitation – mais avant déduction des impôts et des intérêts. Toutefois, avant de déduire les dépenses, il faut déterminer le total des revenus tirés de l’investissement.

Les revenus locatifs escomptés peuvent être initialement prévus sur la base de propriétés comparables situées à proximité. Avec une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer les prix que les locataires paient dans la région et supposer que des loyers au pied carré similaires peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance de la formule.

Étant donné que les taux de vacance élevés constituent une menace potentielle pour le rendement des investissements immobiliers, il convient d’utiliser soit une analyse de sensibilité, soit des estimations prudentes et réalistes pour déterminer le manque à gagner si l’actif n’est pas utilisé à pleine capacité.

Les dépenses de fonctionnement comprennent celles qui sont directement liées à l’exploitation quotidienne du bâtiment, comme l’assurance des biens, les frais de gestion, les frais d’entretien et les coûts des services publics. Notez que l’amortissement n’est pas inclus dans le calcul des dépenses totales. Le revenu net d’exploitation d’un bien immobilier est similaire au bénéfice avant intérêts, impôts et amortissements (EBITDA).

L’actualisation du NOI d’un investissement immobilier par le taux plafond est analogue à l’actualisation d’un flux de dividendes futurs par le taux de rendement requis approprié, ajusté en fonction de la croissance des dividendes. Les investisseurs en actions qui connaissent bien les modèles de croissance des dividendes devraient immédiatement constater la ressemblance.

Multiplicateur de revenu brut

L’approche du multiplicateur de revenu brut est une méthode d’évaluation relative qui repose sur l’hypothèse sous-jacente selon laquelle les propriétés situées dans la même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu’elles contribuent à générer.

Comme son nom l’indique, le revenu brut est le revenu total avant déduction des frais de fonctionnement. Toutefois, les taux de vacance doivent être prévus pour obtenir une estimation précise du revenu brut.

Par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100 000 pieds carrés, il peut déterminer, à partir de données comparables sur les propriétés, que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 10 $. Bien que l’investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 12 millions de dollars (10 $ x 12 mois x 100 000 pieds carrés), il est probable qu’il y ait quelques unités vacantes dans l’immeuble à un moment donné.

En supposant un taux de vacance de 10 %, le revenu annuel brut est de 10,8 millions de dollars (12 millions x 90 %). Une approche similaire est également appliquée à l’approche du revenu net d’exploitation.

L’étape suivante pour évaluer la valeur du bien immobilier consiste à déterminer le multiplicateur de revenu brut et à le multiplier par le revenu annuel brut. Le multiplicateur de revenu brut peut être trouvé en utilisant les données historiques des ventes. En examinant les prix de vente de biens immobiliers comparables et en divisant cette valeur par le revenu annuel brut généré, on obtient le multiplicateur moyen pour la région.

Ce type de méthode d’évaluation est similaire à l’utilisation de transactions comparables ou de multiples pour évaluer un titre. De nombreux analystes prévoient les bénéfices d’une entreprise et multiplient son bénéfice par action (BPA) par le ratio C/B du secteur. L’évaluation des biens immobiliers peut être effectuée à l’aide de mesures similaires.

Obstacles à l’évaluation des biens immobiliers

Ces deux méthodes d’évaluation des biens immobiliers semblent relativement simples. Cependant, dans la pratique, déterminer la valeur d’un bien générateur de revenus à l’aide de ces calculs est assez compliqué. Tout d’abord, il peut être long et difficile d’obtenir les informations requises concernant tous les éléments de la formule, tels que le revenu net d’exploitation, les primes incluses dans le taux de capitalisation et les données de vente comparables.

Deuxièmement, ces modèles d’évaluation ne tiennent pas correctement compte d’éventuels changements majeurs sur le marché immobilier, tels qu’une crise du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, une analyse plus approfondie doit être menée pour prévoir et prendre en compte l’impact éventuel de l’évolution des variables économiques.

Comme les marchés immobiliers sont moins liquides et transparents que le marché boursier, il est parfois difficile d’obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d’investissement en toute connaissance de cause.

Cela dit, en raison de l’important investissement en capital généralement requis pour l’achat d’un grand projet, cette analyse compliquée peut produire un gain important si elle conduit à la découverte d’une propriété sous-évaluée (comme dans le cas d’un investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants nécessaires vaut bien le temps et l’énergie qu’il faut y consacrer.

L’évaluation des biens immobiliers est souvent basée sur des stratégies qui s’apparentent à l’analyse des capitaux propres. D’autres méthodes, en plus de l’approche du NOI actualisé et du multiplicateur de revenu brut, sont également fréquemment utilisées. Certains experts du secteur, par exemple, ont une connaissance pratique active des modèles de migration et de développement des villes.

Ils peuvent ainsi déterminer quelles sont les zones locales les plus susceptibles de connaître le taux d’appréciation le plus rapide. Quelle que soit l’approche utilisée, le principal indicateur de la réussite d’une stratégie est la qualité des recherches effectuées.