Qu’est-ce qu’un prêt de l’administration fédérale du logement (FHA) ?
Un prêt de l’Administration fédérale du logement (FHA) est une hypothèque assurée par l’Administration fédérale du logement (FHA) et délivrée par un prêteur agréé par la FHA. Les prêts de la FHA sont conçus pour les emprunteurs à revenu faible ou modéré ; ils exigent un acompte minimum plus faible et une cote de crédit moins élevée que de nombreux prêts classiques.
En 2020, vous pouvez emprunter jusqu’à 96,5 % de la valeur d’une maison avec un prêt de la FHA. Cela signifie que vous devrez verser un acompte de 3,5 %. Vous devrez avoir une cote de crédit d’au moins 580 pour être admissible. Si votre cote de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez toujours obtenir un prêt FHA à condition de verser un acompte de 10 %. Avec les prêts FHA, votre mise de fonds peut provenir d’une épargne, d’un don financier d’un membre de la famille ou d’une subvention pour l’aide à la mise de fonds.
En raison de leurs nombreux avantages, les prêts FHA sont populaires auprès des acheteurs d’une première maison.
Points clés à retenir
- Les prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA) sont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral, conçus pour les emprunteurs à revenu faible ou modéré qui peuvent avoir une cote de crédit inférieure à la moyenne.
- Les prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA) exigent un acompte minimum plus faible et une cote de crédit inférieure à celle de nombreux prêts classiques.
- Les prêts de l’administration fédérale du logement (FHA) sont accordés par des banques et des établissements de crédit agréés par la FHA ; ces établissements évalueront vos qualifications pour le prêt.
- Afin d’obtenir la garantie de la FHA, les emprunteurs qui remplissent les conditions requises pour un prêt de la FHA sont également tenus de souscrire une assurance hypothécaire, et les primes sont versées à la FHA.
Comprendre les prêts de l’administration fédérale du logement (FHA)
Il est important de noter qu’avec un prêt de la FHA, la FHA ne vous prête pas réellement de l’argent pour un prêt hypothécaire. Vous obtenez plutôt un prêt d’un prêteur agréé par la FHA, comme une banque ou une autre institution financière. Cependant, la FHA garantit le prêt. C’est pourquoi certaines personnes appellent cela un prêt assuré par la FHA.
Pour obtenir la garantie de la FHA, les emprunteurs qui remplissent les conditions requises pour un prêt de la FHA sont également tenus de souscrire une assurance hypothécaire, et les primes sont versées à la FHA. Votre prêteur supporte moins de risques, car la FHA paiera une créance au prêteur si vous ne remboursez pas le prêt.
Bien que les prêts de l’administration fédérale du logement (prêts FHA) exigent une mise de fonds et une cote de crédit inférieures à celles des prêts classiques, ils sont soumis à d’autres exigences strictes.
| Combien de temps vous payez la prime annuelle d’assurance hypothécaire (PMA) | ||
|---|---|---|
| TERME | VLT %. | LA DURÉE DE PAIEMENT LE PIM ANNUEL |
| ≤ 15 ans | ≤ 78% | 11 ans |
| ≤ 15 ans | 78,01 % à 90 | 11 ans |
| ≤ 15 ans | > 90% | Durée du prêt |
| > 15 ans | ≤ 78% | 11 ans |
| > 15 ans | 78,01 % à 90 | 11 ans |
| > 15 ans | > 90% | Durée du prêt |
Historique du prêt de l’Administration fédérale du logement (AFC)
Le Congrès a créé l’Administration fédérale du logement en 1934, pendant la Grande Dépression. À cette époque, l’industrie du logement était en difficulté : Les taux de défaillance et de saisie étaient montés en flèche, les prêts étaient limités à 50 % de la valeur marchande d’un bien immobilier et les conditions des prêts hypothécaires – notamment des calendriers de remboursement courts couplés à des versements échelonnés – étaient difficiles à respecter pour de nombreux acheteurs de logement. En conséquence, les États-Unis étaient principalement une nation de locataires, et seuls environ 40 % des ménages étaient propriétaires de leur logement.
Afin de stimuler le marché du logement, le gouvernement a créé la FHA. Les programmes de prêts assurés par le gouvernement fédéral, qui réduisent le risque des prêteurs, permettent aux emprunteurs de se qualifier plus facilement pour les prêts immobiliers. Le taux d’accession à la propriété aux États-Unis n’a cessé d’augmenter, atteignant un niveau record de 69,2 % en 2004, selon une étude de la Banque de la Réserve fédérale de Saint-Louis. Louis. Au deuxième trimestre 2020, il est de 67,9 %.
Types de prêts de la FHA
En plus des prêts hypothécaires traditionnels, la FHA propose plusieurs autres programmes de prêts.
Hypothèque sur la conversion de la valeur nette du logement (HECM)
Il s’agit d’un programme de prêt hypothécaire inversé qui aide les personnes âgées de 62 ans et plus à convertir en espèces la valeur nette de leur maison tout en conservant le titre de propriété. Vous choisissez comment retirer les fonds, soit sous la forme d’un montant mensuel fixe, soit sous la forme d’une ligne de crédit (ou d’une combinaison des deux).
FHA 203(k) Prêt à l’amélioration
Ce prêt prend en compte le coût de certaines réparations et rénovations dans le prêt. Ce prêt unique vous permet d’emprunter de l’argent à la fois pour l’achat d’un logement et pour des améliorations, ce qui peut faire une grande différence si vous n’avez pas beaucoup d’argent en main après avoir versé un acompte.
Hypothèque à haut rendement énergétique de la FHA
Ce programme est un concept similaire au programme de prêt à l’amélioration FHA 203(k), mais il vise les améliorations qui peuvent réduire vos factures de services publics, comme une nouvelle isolation ou l’installation de nouveaux systèmes d’énergie solaire ou éolienne. L’idée est que les maisons à faible consommation d’énergie ont des coûts d’exploitation moins élevés, ce qui réduit les factures et permet de disposer de plus de revenus pour les paiements hypothécaires.
Article 245(a) Prêt
Il s’agit d’un programme destiné aux emprunteurs qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent. Dans le cadre du programme de l’article 245(a), le prêt hypothécaire à versements échelonnés commence par des versements mensuels initiaux plus faibles qui augmentent progressivement avec le temps, et le prêt hypothécaire à capitalisation croissante prévoit des augmentations des versements mensuels du principal qui se traduisent par des durées de prêt plus courtes.
| Les 5 types de prêts FHA | |
|---|---|
| TYPE DE PRÊT FHA | QU’EST-CE QUE C’EST |
| Hypothèque traditionnelle | Une hypothèque utilisée pour financer une résidence principale |
| Fonds propres Conversion Hypothèque |
Un prêt hypothécaire inversé qui permet aux propriétaires âgés de 62 ans et plus d’échanger la valeur nette de leur logement contre des espèces |
| 203(k) Hypothèque Programme |
Un prêt hypothécaire qui comprend des fonds supplémentaires pour payer des améliorations éconergétiques de votre maison afin de réduire vos factures de services publics |
| Efficacité énergétique Programme de prêts hypothécaires |
Un prêt hypothécaire qui comprend des fonds supplémentaires pour payer des améliorations éconergétiques de votre maison afin de réduire vos factures de services publics |
| Article 245(a) Prêt | Une hypothèque à paiements échelonnés (GPM) avec des paiements mensuels initiaux plus faibles qui augmentent progressivement (utilisée lorsque les revenus sont censés augmenter), et une hypothèque à capitalisation croissante (GEM) où les augmentations programmées des paiements mensuels du principal se traduisent par des durées de prêt plus courtes |
Prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA) par rapport aux hypothèques conventionnelles
Les prêts de la FHA sont disponibles pour les personnes ayant un score de crédit aussi bas que 500. Si votre score de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez obtenir un prêt FHA si vous pouvez vous permettre un acompte de 10 %. Si votre score de crédit est de 580 ou plus, vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un acompte de 3,5 % seulement. En comparaison, vous aurez généralement besoin d’une cote de crédit d’au moins 620 et d’une mise de fonds de 3 à 20 % pour vous qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel.
Pour un prêt FHA – ou tout autre type de prêt hypothécaire – au moins deux ans doivent s’être écoulés depuis que l’emprunteur a fait faillite (sauf si vous pouvez démontrer que la faillite est due à une circonstance incontrôlable). Vous devez être à l’abri de toute saisie hypothécaire depuis au moins trois ans et vous devez démontrer que vous vous efforcez de rétablir un bon crédit. Si vous êtes en retard dans le remboursement de vos prêts étudiants fédéraux ou de vos impôts sur le revenu, vous ne pourrez pas y prétendre.
| Prêts FHA contre prêts conventionnels | ||
|---|---|---|
| PRÊT FHA | PRÊT CONVENTIONNEL | |
| Score de crédit minimum | 500 | 620 |
| Acompte |
3,5 % avec une cote de crédit de 580+ et 10 % pour une cote de crédit de 500 à 579 | 3 % à 20 |
| Conditions de prêt | 15 ou 30 ans | 10, 15, 20 ou 30 ans |
| Assurance hypothécaire | PPI initial + PPI annuel pendant 11 ans ou pendant la durée du prêt, selon la VLT et la durée du prêt | Aucune avec un acompte d’au moins 20% ou après que le prêt ait été remboursé à 78% LTV |
| Primes d’assurance hypothécaire | Montant initial : 1,75 % du prêt + montant annuel : 0,45 % à 1,05 %. | PMI : 0,5 % à 1 % du montant du prêt par an |
| Cadeaux d’acompte |
100% de l’acompte peut être un cadeau | Seule une partie peut être un don si l’acompte est inférieur à 20%. |
| Programmes d’aide à la mise de fonds | Oui | Non |
Considérations particulières
Primes d’assurance hypothécaire
Un prêt de la FHA exige que vous payiez deux types de primes d’assurance hypothécaire (PIM) : une prime initiale et une prime annuelle (qui est facturée mensuellement). En 2020, le PMI initial est égal à 1,75 % du montant de base du prêt.
Vous pouvez soit payer la prime initiale au moment de la conclusion du contrat, soit l’intégrer dans le prêt. Par exemple, si on vous accorde un prêt immobilier de 350 000 $, vous paierez un PMI initial de 1,75 % x 350 000 $ = 6 125 $. Ces paiements sont déposés sur un compte séquestre ouvert par le département du Trésor américain ; si vous finissez par ne pas rembourser votre prêt, ces fonds sont utilisés pour effectuer des paiements hypothécaires.
Bien que le nom soit quelque peu trompeur, les emprunteurs effectuent en fait des paiements annuels du PPI tous les mois. (En d’autres termes, les paiements annuels du PPI ne sont pas effectués chaque année.) Les paiements vont de 0,45 % à 1,05 % du montant de base du prêt. Les montants des paiements diffèrent également en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt/valeur (LTV) initial. Le coût typique du PMI est généralement de 0,85 % du montant du prêt.
Par exemple, si vous avez un prêt de 350 000 $, vous ferez des versements annuels de 0,85 % x 350 000 $ = 2 975 $ (ou 247,92 $ par mois). Ces primes mensuelles sont versées en plus du paiement initial unique du PIM.
Vous effectuerez des versements annuels pendant 11 ans ou pendant la durée du prêt, selon la durée du prêt et le montant de la prime.
Vous pourrez peut-être déduire le montant des primes que vous payez ; toutefois, vous devez pour cela détailler vos déductions – plutôt que de prendre la déduction standard.
Qualification pour un prêt FHA
Votre prêteur évaluera vos qualifications pour un prêt de la FHA comme il le ferait pour tout demandeur de prêt hypothécaire. Toutefois, au lieu d’utiliser votre rapport de crédit, le prêteur peut examiner vos antécédents professionnels des deux dernières années (ainsi que d’autres dossiers de paiement, tels que les paiements des services publics et du loyer). Tant que vous avez rétabli un bon crédit, vous pouvez toujours prétendre à un prêt de la FHA si vous avez fait faillite ou si vous avez été saisi. Il est important de garder à l’esprit qu’en règle générale, plus votre cote de crédit et votre mise de fonds sont faibles, plus le taux d’intérêt que vous paierez sur votre prêt hypothécaire sera élevé.
Outre les critères relatifs à la cote de crédit et à la mise de fonds, la FHA a défini des exigences spécifiques pour ces prêts. Votre prêteur doit être un prêteur agréé par la FHA et vous devez avoir un historique d’emploi stable ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.
Si vous êtes travailleur indépendant, vous devez avoir deux ans d’antécédents de travail indépendant réussi ; cela peut être documenté par des déclarations fiscales et un bilan et un compte de résultat cumulés de l’année en cours. Si vous êtes indépendant depuis moins de deux ans mais plus d’un an, vous pouvez toujours être éligible si vous avez un solide historique de travail et de revenus pour les deux années précédant votre activité indépendante (et si l’activité indépendante est exercée dans la même profession ou dans une profession connexe). Vous devez posséder un numéro de sécurité sociale valide, résider légalement aux États-Unis et avoir l’âge légal (selon les lois de votre État) pour pouvoir signer un prêt hypothécaire.
En règle générale, le bien financé doit être votre résidence principale et doit être occupé par son propriétaire. En d’autres termes, le programme de prêt de la FHA n’est pas destiné à être utilisé pour des biens d’investissement ou de location. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons de ville, les maisons en rangée et les condominiums dans le cadre de projets de copropriété approuvés par la FHA sont tous admissibles au financement de la FHA.
Votre ratio d’entrée (votre paiement hypothécaire, les frais de la HOA, les taxes foncières, l’assurance hypothécaire et l’assurance du propriétaire) doit être inférieur à 31 % de votre revenu brut. Dans certains cas, vous pouvez être approuvé avec un ratio de 40 %.
Votre ratio d’endettement (votre versement hypothécaire et toutes les autres dettes mensuelles à la consommation) doit être inférieur à 43 % de votre revenu brut. Toutefois, il est possible d’être approuvé avec un ratio allant jusqu’à 50 %. De plus, vous devez faire évaluer votre propriété par un évaluateur agréé par la FHA, et la maison doit répondre à certaines normes minimales. Si la maison ne répond pas à ces normes et que le vendeur n’accepte pas les réparations requises, vous devez payer les réparations à la clôture. (Dans ce cas, les fonds sont gardés en dépôt jusqu’à ce que les réparations soient effectuées).
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
L’une des limites des prêts de la FHA est qu’ils ont des limites extérieures sur le montant que vous pouvez emprunter. Ces limites sont fixées par la région dans laquelle vous vivez, les zones à faibles coûts ayant une limite inférieure (appelée le « plancher ») au prêt FHA habituel et les zones à coûts élevés ayant un chiffre plus élevé (appelé le « plafond »).
En outre, il existe des régions « à exception spéciale » – notamment l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines – où les coûts de construction très élevés rendent les limites encore plus élevées. Partout ailleurs, la limite est fixée à 115 % du prix médian des maisons dans le comté, tel que déterminé par le ministère américain du logement et du développement urbain.
Le tableau ci-dessous indique les limites de prêts pour 2020 :
| Limites de prêts FHA 2020 | |||
|---|---|---|---|
| TYPE DE PROPRIÉTÉ | ZONE À FAIBLE COÛT ÉTAGE |
ZONE À COÛT ÉLEVÉ PLAFOND |
EXCEPTION SPÉCIALE DOMAINES |
| Unité unique | $331,760 | $765,600 | $1,148,400 |
| Deux unités | $424,800 | $980,325 | $1,470,475 |
| Trois unités | $513,450 | $1,184,925 | $1,777,375 |
| Quatre unités | $638,100 | $1,472,550 | $2,208,825 |
Allègement des prêts de la FHA
Une fois que vous avez obtenu un prêt de la FHA, vous pouvez bénéficier d’un allègement de prêt si vous avez connu des difficultés financières légitimes, telles qu’une perte de revenus ou une augmentation des frais de subsistance, ou si vous avez du mal à effectuer vos paiements hypothécaires mensuels. Le programme FHA de modification de l’habitat à un prix abordable (HAMP), par exemple, peut vous aider à éviter la saisie en réduisant de façon permanente vos mensualités de crédit hypothécaire à un niveau abordable.
Pour participer pleinement au programme, vous devez suivre avec succès un plan de paiement d’essai dans le cadre duquel vous effectuez trois paiements réguliers dans les délais prévus, au montant modifié le plus bas.
Si un prêt de la FHA peut sembler intéressant, il n’est pas pour tout le monde. Il n’aidera pas ceux dont la cote de crédit est inférieure à 500. Pour ceux qui ont un mauvais crédit, un prêt personnel peut être une meilleure option à envisager. À l’opposé, les futurs propriétaires qui peuvent se permettre une mise de fonds importante peuvent avoir intérêt à opter pour un prêt hypothécaire classique. Il est plus probable qu’ils pourront économiser plus d’argent à long terme grâce aux taux d’intérêt et aux primes d’assurance hypothécaire plus faibles que les prêteurs conventionnels.
Les prêts de la FHA n’ont pas été créés pour aider les propriétaires potentiels qui achètent des maisons à des prix élevés. Le programme de prêts FHA a plutôt été créé pour soutenir les acheteurs de maisons à revenus faibles et modérés, en particulier ceux qui ont peu d’argent à épargner pour un acompte ».
Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez être responsable de dépenses supplémentaires, telles que les frais d’établissement du prêt, les frais d’avocat et les frais d’évaluation. L’un des avantages d’un prêt hypothécaire FHA est que le vendeur, le constructeur ou le prêteur peut payer certains de ces frais de clôture en votre nom. Si le vendeur a du mal à trouver un acheteur, il est possible qu’il vous propose de vous aider à la conclusion de l’affaire afin de l’encourager.