Le refinancement d’un prêt hypothécaire consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau. Les raisons pour lesquelles les propriétaires se refinancent sont nombreuses :
- Pour obtenir un taux d’intérêt plus bas
- Pour raccourcir la durée de leur hypothèque
- Pour passer d’une hypothèque à taux variable (ARM) à une hypothèque à taux fixe, ou inversement
- Exploiter la valeur nette de la maison pour lever des fonds afin de faire face à une urgence financière, financer un achat important ou consolider une dette
Étant donné que le refinancement peut coûter entre 2 et 5 % du principal d’un prêt et que – comme pour un prêt hypothécaire initial – il nécessite une évaluation, une recherche de titre et des frais de demande, il est important pour un propriétaire de déterminer si le refinancement est une décision financière judicieuse.
Points clés à retenir
- Obtenir un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt plus bas est l’une des meilleures raisons de se refinancer.
- Lorsque les taux d’intérêt baissent, envisagez un refinancement pour raccourcir la durée de votre prêt hypothécaire et payer beaucoup moins d’intérêts.
- Le passage à un prêt hypothécaire à taux fixe – ou à un prêt à taux variable – peut s’avérer judicieux en fonction des taux et de la durée prévue de votre logement actuel.
- L’utilisation des fonds propres ou la consolidation des dettes sont d’autres raisons de refinancement, mais attention, cela peut parfois aggraver les problèmes d’endettement.
Refinancement pour garantir un taux d’intérêt plus bas
L’une des meilleures raisons de se refinancer est d’abaisser le taux d’intérêt de votre prêt actuel. Historiquement, la règle de base est que le refinancement est une bonne idée si vous pouvez réduire votre taux d’intérêt d’au moins 2 %. Toutefois, de nombreux prêteurs estiment qu’une épargne de 1 % suffit pour inciter au refinancement.
La réduction de votre taux d’intérêt vous permet non seulement d’économiser de l’argent, mais aussi d’augmenter le taux auquel vous augmentez la valeur nette de votre maison, et elle peut réduire le montant de votre paiement mensuel. Par exemple, un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans avec un taux d’intérêt de 5,5 % sur une maison de 100 000 $ a un remboursement du principal et des intérêts de 568 $. Ce même prêt à 4,1 % réduit votre paiement à 477 $.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Refinancement pour raccourcir la durée du prêt
Lorsque les taux d’intérêt baissent, les propriétaires ont parfois la possibilité de refinancer un prêt existant pour un autre prêt qui, sans grand changement dans le paiement mensuel, a une durée nettement plus courte.
Pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sur une maison de 100 000 dollars, un refinancement de 9 % à 5,5 % peut réduire de moitié la durée à 15 ans, avec seulement une légère modification de la mensualité de 805 à 817 dollars. Cependant, si vous êtes déjà à 5,5 % pendant 30 ans (568 $), l’obtention d’un prêt hypothécaire à 3,5 % pendant 15 ans portera vos mensualités à 715 $. Faites donc le calcul et voyez ce qui fonctionne.
Refinancement en vue de la conversion à un prêt hypothécaire à taux fixe ou ARM
Bien que les ARM commencent souvent par offrir des taux plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe, des ajustements périodiques peuvent entraîner des hausses de taux plus importantes que le taux offert par un prêt hypothécaire à taux fixe. Lorsque cela se produit, la conversion à un prêt hypothécaire à taux fixe se traduit par un taux d’intérêt plus bas et élimine les inquiétudes quant aux futures hausses de taux d’intérêt.
À l’inverse, passer d’un prêt à taux fixe à un prêt ARM – dont les mensualités sont souvent inférieures à celles d’un prêt hypothécaire à durée déterminée – peut être une stratégie financière saine si les taux d’intérêt baissent, surtout pour les propriétaires qui ne jouent pas à rester chez eux plus de quelques années.
Ces propriétaires peuvent réduire le taux d’intérêt et les mensualités de leur prêt, mais ils n’auront pas à se soucier de l’augmentation des taux dans 30 ans.
Si les taux continuent à baisser, les ajustements périodiques des taux sur un ARM se traduisent par une baisse des taux et des mensualités plus faibles, ce qui élimine la nécessité de refinancer chaque fois que les taux baissent. En revanche, si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent, cette stratégie serait peu judicieuse.
Refinancement pour exploiter les capitaux propres ou consolider la dette
Si les raisons de refinancement mentionnées précédemment sont toutes financièrement saines, le refinancement des prêts hypothécaires peut être une pente glissante vers une dette sans fin.
Les propriétaires ont souvent accès à la valeur nette de leur maison pour couvrir des dépenses importantes, comme les coûts de rénovation ou les études universitaires d’un enfant. Ces propriétaires peuvent justifier le refinancement par le fait que la rénovation ajoute de la valeur à la maison ou que le taux d’intérêt du prêt hypothécaire est inférieur au taux de l’argent emprunté à une autre source.
Une autre justification est que les intérêts des hypothèques sont déductibles des impôts. Si ces arguments peuvent être valables, augmenter le nombre d’années de remboursement de votre hypothèque est rarement une décision financière judicieuse, pas plus que dépenser un dollar en intérêts pour obtenir une déduction fiscale de 30 cents. Notez également que depuis l’entrée en vigueur de la loi sur la réduction des impôts et l’emploi, le montant du prêt sur lequel vous pouvez déduire les intérêts est passé d’un million de dollars à 750 000 dollars si vous avez acheté votre maison après le 15 décembre 2017.
De nombreux propriétaires se refinancent pour consolider leur dette. À première vue, remplacer une dette à taux élevé par un prêt hypothécaire à faible taux d’intérêt est une bonne idée. Malheureusement, le refinancement n’apporte pas une prudence financière automatique. Ne prenez cette mesure que si vous êtes convaincu de pouvoir résister à la tentation de dépenser une fois que le refinancement vous aura libéré de vos dettes.
Il faut des années pour récupérer les 3 à 6 % du capital que coûte le refinancement. Ne le faites donc pas, à moins que vous ne prévoyiez de rester dans votre logement actuel pendant plus de quelques années.
Sachez qu’un grand pourcentage de personnes qui ont autrefois contracté des dettes à taux d’intérêt élevé sur des cartes de crédit, des voitures et d’autres achats le referont tout simplement après que le refinancement du prêt hypothécaire leur ait donné le crédit disponible pour le faire. Cela crée une perte quadruple instantanée composée de frais gaspillés pour le refinancement, de la perte de la valeur nette de la maison, d’années supplémentaires de paiements d’intérêts accrus sur le nouveau prêt hypothécaire et du retour de dettes à taux d’intérêt élevés une fois que les cartes de crédit sont à nouveau utilisées au maximum – le résultat possible est une perpétuation sans fin du cycle d’endettement et une faillite éventuelle.
Une autre raison de refinancement peut être une grave urgence financière. Si c’est le cas, étudiez soigneusement toutes les possibilités de collecte de fonds avant de prendre cette mesure. Si vous procédez à un refinancement par encaissement, vous risquez de devoir payer un taux d’intérêt plus élevé sur le nouveau prêt hypothécaire que pour un refinancement à taux et à terme, dans lequel vous ne retirez pas d’argent.
Le refinancement peut s’avérer un bon choix financier s’il permet de réduire le montant de votre versement hypothécaire, de raccourcir la durée de votre prêt ou de vous aider à constituer plus rapidement des fonds propres. Utilisé avec précaution, il peut également être un outil précieux pour maîtriser l’endettement. Avant de refinancer, examinez attentivement votre situation financière et posez-vous la question : Combien de temps ai-je l’intention de continuer à vivre dans la maison ? Combien d’argent vais-je économiser en me refinançant ?
Là encore, il faut garder à l’esprit que le refinancement coûte de 2 à 5 % du principal du prêt. Il faut des années pour récupérer ce coût grâce aux économies générées par un taux d’intérêt plus bas ou une durée plus courte. Ainsi, si vous ne prévoyez pas de rester à la maison pendant plus de quelques années, le coût du refinancement peut annuler les économies potentielles.
Il est également utile de se rappeler qu’un propriétaire avisé est toujours à la recherche de moyens de réduire ses dettes, de se constituer un capital, d’économiser de l’argent et d’éliminer ses paiements hypothécaires. Le fait de retirer de l’argent de sa valeur nette lors d’un refinancement n’aide pas à atteindre ces objectifs.