Qu’est-ce qu’une maison HUD ? Bien qu’il existe de nombreuses idées fausses, la réponse est assez simple. Dans le cadre d’un programme géré par le ministère américain du logement et du développement urbain, les maisons du HUD ont été acquises par le gouvernement en raison de la saisie d’un prêt hypothécaire assuré par la FHA. Pour récupérer la perte monétaire liée à la saisie, le HUD s’efforce de vendre ces maisons au public.
Points clés à retenir
- Les maisons du HUD sont celles que le gouvernement a récupérées en raison d’une saisie, et qui sont ensuite mises en vente ou aux enchères.
- Elles peuvent offrir de grandes possibilités de récupérer une maison à des prix très réduits, mais vous devez être prêt à agir rapidement, car les emplacements de choix peuvent susciter un grand intérêt.
- Comme pour toute saisie, prenez garde à l’état de la propriété et faites vos recherches et votre diligence pour éviter les mauvaises surprises.
Un peu d’histoire
Quelles sont les conditions actuelles du marché du verrouillage des marchés ? Tout d’abord, un peu d’histoire : Dans le sillage de la crise des prêts hypothécaires à risque, le pic de saisies le plus spectaculaire a été atteint en 2008 – historiquement, il reste la perte la plus importante de la valeur nette des logements et le plus grand volume de saisies parmi toutes les récessions américaines. De 2006 à 2012, les pertes de valeur nette des logements aux États-Unis se sont élevées à plus de 7 000 milliards de dollars, selon une étude réalisée en octobre 2012 par la Fondation Russell Sage et le Centre de Stanford sur la pauvreté et les inégalités. Heureusement, ces pertes ont considérablement diminué. Attom Data Solutions rapporte qu’au premier trimestre 2020, seulement 6,6 % des prêts hypothécaires étaient sérieusement sous l’eau, ce qui est défini comme « au moins 25 % de plus que la valeur marchande estimée de la propriété« .
Pour l’économie, c’est une bonne nouvelle que les taux de saisie aient diminué. Les taux nationaux de logements appartenant à des banques ont diminué ces dernières années, avec une baisse de 76,2 % par rapport à 2019 au premier trimestre 2020, selon les données de l’autorité chargée des données sur le logement, Realty Trak. Cependant, 156 253 propriétés américaines ont fait l’objet d’une saisie au premier trimestre 2020, soit une augmentation de 42 % par rapport au trimestre précédent, mais une baisse de 3 % par rapport à l’année précédente, selon le dernier rapport d’Attom Data Solution. Cela signifie qu’en dépit d’une baisse historique des demandes de saisie, il reste encore des biens saisis disponibles.
Ce que nous ne savons pas encore : comment la pandémie affectera le marché immobilier à long terme. Ces deux rapports ont à peine pris en compte l’effet de la pandémie COVID-19. La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security), promulguée par le président le 27 mars 2020, prévoit une période de six mois d’abstention de saisie pour les personnes ayant des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral et qui connaissent des difficultés financières en raison de la pandémie, avec le droit de demander une prolongation de six mois supplémentaires. Cela réduira sans aucun doute de manière significative l’offre de logements du HUD à vendre jusqu’en 2021. Après cela, cependant, l’histoire pourrait être très différente, en raison des graves perturbations économiques provoquées par la pandémie, 40,7 millions de personnes ayant déposé une demande d’assurance chômage depuis le 21 mars 2020, au 23 mai 2020.
La disposition de la loi CARES autorisant jusqu’à un an d’abstention de remboursement d’hypothèque pour les personnes touchées par la pandémie de coronavirus réduira sans aucun doute l’offre de logements du HUD disponibles à la revente.
Acheter une maison du HUD
Si la saisie a pris une connotation particulièrement négative depuis que des millions d’Américains ont perdu leur maison lors de la débâcle des prêts hypothécaires à risque de la Grande Récession, l’achat d’une maison du HUD peut être une expérience positive, mais aussi une grande affaire. Cependant, il est important de comprendre les différentes facettes du processus de saisie et du programme du HUD. Si vous envisagez d’acheter une maison du HUD, mais que vous ne connaissez pas bien le programme du HUD, vous n’êtes pas le seul.
Commencez par explorer les informations officielles sur les foyers du HUD. Après tout, il s’agit d’un programme gouvernemental qui s’accompagne d’un ensemble de règles. Heureusement, le ministère américain du logement et du développement urbain a simplifié la tâche des consommateurs en proposant un site web utile qui présente les questions les plus fréquemment posées sur l’achat, l’inspection et le financement des logements du HUD. En plus de conseils utiles sur les prêts et les inspections, le site fournit des informations spécifiques aux États sur les ressources régionales qui complètent les programmes d’aide à l’achat de logements proposés au niveau fédéral. Ces programmes varient considérablement d’un État à l’autre.
Soyez prêt à agir rapidement
Connaissez votre concurrence. N’oubliez pas que les maisons du HUD peuvent être de véritables mines d’or pour les investisseurs, qui voient l’énorme potentiel de profit que représentent la rénovation et le retournement d’une propriété ou sa location. Cela signifie-t-il que vous êtes en concurrence avec des investisseurs immobiliers qui peuvent avoir accès à des capitaux plus importants ? Oui. Sauf pour les 30 premiers jours, bien sûr : Légalement, le HUD ne peut pas accepter d’offres d’investisseurs immobiliers dans les 30 premiers jours suivant la mise en vente d’une maison.
Où et comment commencer à chercher ? Bien que les maisons du HUD soient répertoriées sur divers sites immobiliers, tels que Trulia Inc. et Re/Max Holdings, Inc. un site web géré par le gouvernement américain reste l’endroit le plus complet et le plus à jour pour commencer votre recherche. Si vous avez un agent immobilier en tête, assurez-vous qu’il est enregistré auprès du HUD. Légalement, seuls les agents enregistrés peuvent vous représenter.
Soyez réaliste quant au prix
Lorsqu’il s’agit de financement, soyez réaliste quant à votre fourchette de prix. L’importance d’acheter une maison avec des paiements hypothécaires et des taux d’intérêt réalistes s’est avérée être l’une des leçons les plus difficiles à tirer de la crise du logement. Utilisez les calculateurs de prêts hypothécaires en ligne pour déterminer le montant mensuel du prêt que vous pouvez vous permettre, les frais de clôture estimés et une foule d’autres facteurs qui influenceront votre achat.
Bien qu’il n’y ait rien de mal à faire du lèche-vitrine, assurez-vous d’obtenir un financement en temps utile. Dans le pire des cas, les acheteurs trouvent la maison de leurs rêves et la perdent au profit d’un autre acheteur parce que leur prêt n’a pas encore été approuvé.
Approchez les prêteurs hypothécaires armés d’informations sur les ressources du HUD. Deux options intéressantes sont proposées : le programme de mise de fonds de 100 dollars et le prêt de réhabilitation et de rénovation de 203(K), qui est expressément conçu pour financer les rénovations nécessaires au moment de l’achat.
Faites vos recherches
Assurez-vous de vous procurer toutes les informations de base sur l’historique de la maison, y compris l’historique des ventes, les évaluations fiscales récentes et le prix de vente moyen des maisons comparables dans le quartier. Une partie de cette recherche consiste à vérifier les annexes de la maison, qui énumèrent les dommages et d’autres informations légalement obligatoires, comme par exemple si la maison de vos rêves aurait pu être un laboratoire de méthamphétamine. Malheureusement, les maisons ayant un passé de fabrication de drogue sont devenues si courantes que dans certains États, une législation a été adoptée pour protéger les futurs acheteurs.
Il est presque impossible d’obtenir un prêt de la FHA pour une maison qui a été contaminée par de la méthamphétamine, alors assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable.
Faites preuve de diligence raisonnable
Dans plusieurs États, tels que le Minnesota, le Dakota du Sud et l’Arizona, les vendeurs sont légalement tenus d’informer les acheteurs s’ils savent que la maison a été utilisée pour la production de méthamphétamine. Si vous achetez une maison dans un État qui n’a pas de telles obligations légales, envisagez de procéder à un audit de la qualité de l’air intérieur dans le cadre de l’inspection de routine de la maison.
Malheureusement, même dans les États ayant des lois sur la divulgation de la production de méthamphétamine, certaines banques ont été accusées de ne pas informer les acheteurs des antécédents douteux d’une maison. Il est utile de faire ses devoirs sur ce point. Non seulement l’exposition antérieure à la méthamphétamine est potentiellement dangereuse pour les nouveaux occupants d’une maison, mais la remise en état et le nettoyage professionnels sont généralement coûteux – et ne sont pas nécessairement couverts par les assurances. Certains États, comme le Colorado, exigent qu’un hygiéniste agréé par l’État vérifie qu’une propriété est habitable. N’oubliez pas qu’il est presque impossible d’obtenir un prêt de la FHA pour une maison qui a été contaminée par de la méthamphétamine.
Que vous craigniez ou non que la propriété ait été le lieu d’une activité malveillante, il est conseillé de procéder à une inspection avant de faire une offre sur une maison. Bien que le prix d’inscription à la FHA comprenne une évaluation, vous voudrez dresser une liste détaillée des réparations et des mises à jour possibles dont la maison pourrait avoir besoin.
Lâchez toute connotation négative que vous pourriez avoir sur le programme du HUD. Grâce à une diligence raisonnable et à des recherches proactives, les maisons du HUD peuvent offrir un parc immobilier solide à un prix pratiquement imbattable. Informez-vous sur la myriade de ressources fédérales et étatiques qui existent pour le HUD, les prêts de la FHA et d’autres ressources pour les acheteurs d’une première maison : Le site web du ministère du logement et du développement urbain devrait être votre premier arrêt. Une fois que vous aurez trouvé un agent immobilier enregistré auprès du HUD, un financement garanti et la maison de vos rêves, vous voudrez la soumettre à des inspections et des recherches approfondies sur l’historique de la maison (avec de la chance, impeccable).