L’achat d’une maison peut être un processus compliqué auquel la plupart des gens ne sont généralement pas préparés. L’un de ces éléments mystérieux est le processus de dépôt fiduciaire – également appelé la clôture. Ce processus, qui se déroule entre le moment où le vendeur accepte l’offre et celui où l’acheteur obtient les clés, peut être accablant pour de nombreux acheteurs de maison.
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Qu’est-ce que le séquestre ?
Le séquestre est un instrument financier détenu par un tiers pour le compte de deux autres parties qui effectuent une transaction. C’est comme un compte fiduciaire détenu par une tierce partie pendant que toutes les obligations du vendeur et de l’acheteur sont remplies.
Le temps nécessaire pour passer du début à la fin du processus de séquestre varie. Parmi les facteurs qui déterminent la durée de la clôture, on peut citer l’approbation préalable du prêt hypothécaire, la disponibilité des documents appropriés et le temps nécessaire à l’achèvement de la souscription. Et tout comme la durée, le processus peut également varier d’un État à l’autre. Toutefois, les étapes sont généralement les mêmes pour tous.
Ouvrir un compte séquestre
Une fois que vous et le vendeur avez signé un contrat d’achat mutuellement acceptable, votre agent percevra votre chèque d’acompte et le déposera sur un compte bloqué auprès de la société de fiducie spécifiée dans le contrat d’achat.
La société fiduciaire agit en tant que tierce partie neutre pour collecter les fonds et les documents nécessaires à la procédure de clôture, depuis le dépôt initial de l’acompte et les documents de prêt jusqu’à l’acte signé. Dans certaines régions, des avocats peuvent s’occuper de ce processus à la place d’une société de fiducie et on peut parler d’un règlement plutôt que d’une fiducie.
Attendre l’évaluation de la Banque
La banque qui avance le prêt hypothécaire procède à sa propre évaluation, que l’acheteur paie généralement, afin de protéger ses intérêts financiers si jamais elle doit saisir la propriété. Si l’évaluation est inférieure au prix proposé, le prêteur ne vous accordera pas de financement, à moins que vous ne fournissiez la différence ou que le vendeur ne réduise le prix au montant de l’évaluation.
Vous pouvez toutefois essayer de faire changer d’avis l’évaluateur en procédant de l’une des manières suivantes :
- Fournissez des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous pensez que la maison devrait être évaluée à un montant plus élevé
- Obtenir une deuxième évaluation
- Essayez un autre prêteur et espérez que l’évaluation vous sera favorable
Si aucune de ces options n’est possible, vous pouvez annuler le contrat d’achat.
Un financement sûr
Vous devriez déjà avoir été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire avant que votre accord ne soit accepté. Une fois que vous aurez communiqué à votre prêteur l’adresse du bien immobilier, il établira une estimation de bonne foi – ou une déclaration détaillant le montant de votre prêt -, le taux d’intérêt, les frais de clôture et les autres frais liés à l’achat. Veillez à négocier les chiffres figurant sur ce document avant de le signer. Une fois que vous avez votre engagement de prêt écrit, il est temps de supprimer l’éventualité d’un financement par écrit.
Approuver les divulgations du vendeur
Vous devez recevoir une notification écrite de tout problème évident qui a déjà été identifié par le vendeur ou l’agent du vendeur. Par exemple, dans les quartiers à revenus moyens ou faibles situés dans des zones à coût de vie élevé, le garage peut avoir été transformé en zone d’habitation en violation du code du logement de la ville. Vous êtes peut-être déjà au courant de ce genre de problèmes, car ils sont souvent mentionnés dans la liste.
La propriété peut être accompagnée d’une clause de non divulgation du vendeur, ce qui signifie que le vendeur ne divulgue aucun détail dans les conditions de vente. Si la propriété vous intéresse toujours, faites-la inspecter par vos soins. Assurez-vous d’obtenir l’autorisation du vendeur avant que votre inspecteur ne se rende sur les lieux.
Obtenir les inspections nécessaires
L’étape suivante consiste à déterminer si vous souhaitez que les inspections vous coûtent plus cher. Bien qu’elles ne soient pas nécessaires, elles peuvent s’avérer utiles compte tenu de votre situation.
Bien que ce ne soit pas une obligation, il est dans votre intérêt d’obtenir une inspection de votre maison. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur professionnel vous dira s’il y a des défauts dangereux ou coûteux dans la maison. Si c’est le cas, vous voudrez en être informé afin de pouvoir prendre l’une des mesures suivantes :
- Remboursement de l’achat.
- Demandez au vendeur de les réparer.
- Demandez au vendeur de baisser le prix pour que vous puissiez vous occuper vous-même des réparations.
Notez que vous ne pouvez pas négocier de concessions de vente ici si le contrat stipule que vous achèterez la propriété « telle quelle ». Si le processus d’inspection se termine de manière satisfaisante, vous devrez supprimer l’éventualité d’une inspection par écrit. Vous répéterez cette étape après toute autre inspection.
Inspection des parasites
Vous voudrez peut-être faire inspecter la maison pour vous assurer qu’elle ne contient pas de termites, de fourmis charpentières ou d’autres parasites tels que des cafards ou des rats. Ces problèmes peuvent ne pas être apparents pendant la journée, lorsque vous avez probablement visité la maison, et constituer une découverte terriblement malvenue après votre emménagement. Tout problème de parasites devra être corrigé avant que la vente ne puisse avoir lieu – en supposant que vous souhaitiez poursuivre l’achat. C’est un autre domaine dans lequel vous pourriez vouloir renégocier avec le vendeur pour payer les travaux.
Inspection environnementale
Il est parfois recommandé de faire procéder à une inspection environnementale pour vérifier la présence de toxines dans la maison, telles que les moisissures et l’amiante. Il peut également y avoir des problèmes sur le site de la maison, comme une contamination provenant d’un endroit proche d’une décharge, d’un ancien champ pétrolifère, d’un pressing, d’une station-service ou d’une autre entreprise dangereuse pour l’environnement. Tout problème découvert dans cette zone peut entraîner de graves risques pour la santé et peut être coûteux à résoudre.
Rapport géologique
Les zones sujettes à des tremblements de terre peuvent nécessiter un rapport sur les sols et/ou un rapport géologique pour évaluer le risque de dommages graves aux biens en cas de catastrophe de ce type. Vous pouvez également envisager un rapport sur les inondations. Si la maison est trop susceptible d’être inondée, vous ne pourrez pas obtenir d’assurance de propriétaire, ce qui signifie que vous ne pourrez pas obtenir de prêt hypothécaire. Dans certains cas, la souscription d’une assurance inondation en plus de votre assurance de propriétaire foncier résoudra ce problème. Dans les zones rurales, il convient de faire un relevé de terrain pour vérifier les limites de la propriété. Dans les zones urbaines, les limites ont tendance à être déjà très claires.
Assurance contre les risques
Cela comprend l’assurance de propriétaire occupant et toute couverture supplémentaire requise dans votre zone géographique (comme l’assurance inondation). Vous serez tenu de souscrire une assurance de propriétaire jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit remboursé. Si vous voulez économiser quelques dollars, choisissez votre propre compagnie d’assurance et faites le tour du marché pour obtenir le meilleur taux. Il se peut que celui que la banque choisit ne soit pas celui que vous souhaitez.
Rapport sur les titres et assurance des titres
Votre prêteur exige à la fois des rapports de titres et une assurance de titres. Même s’ils ne l’étaient pas, vous les voudriez quand même.
Le rapport sur les titres de propriété garantit que le titre de propriété est clair, c’est-à-dire qu’il n’y a aucun privilège sur la propriété et que personne d’autre que le vendeur ne peut prétendre à une quelconque partie de celle-ci. L’assurance titre vous protège, ainsi que le prêteur, contre toute contestation juridique qui pourrait survenir ultérieurement si quelque chose n’apparaissait pas lors de la recherche du titre.
S’il y a un problème avec le titre (appelé « nuage » ou « défaut »), le vendeur devra le réparer pour que la vente puisse se poursuivre ou vous laisser partir. Selon votre lieu de résidence, la société fiduciaire et la société de gestion du titre peuvent être une seule et même société.
Le dernier passage
Il est bon de réinspecter la propriété juste avant la fermeture pour s’assurer qu’aucun nouveau dommage n’est survenu et que le vendeur vous a laissé les objets spécifiés dans le contrat d’achat, tels que les appareils ou les accessoires.
À ce stade, vous ne pourrez probablement pas faire marche arrière, à moins que la maison n’ait subi de graves dommages. Cependant, il n’est pas rare qu’un petit acheteur fasse pression sur son agent pour que l’accord soit annulé pour quelque chose d’insignifiant.
Formulaire HUD-1
Au moins un jour avant la clôture, vous recevrez un formulaire HUD-1 ou le relevé final des conditions du prêt et des frais de clôture. Comparez-le à l’estimation de bonne foi que vous avez signée précédemment. Les deux documents doivent être très similaires. Recherchez les frais inutiles, inattendus ou excessifs ainsi que les erreurs flagrantes.
Fermer le dépôt fiduciaire
Le processus de clôture varie quelque peu selon les États, mais vous devrez signer une tonne de documents ; prenez votre temps et lisez attentivement. Le vendeur aura lui aussi des papiers à signer. Une fois tous les papiers signés, le responsable du séquestre préparera un nouvel acte vous désignant comme propriétaire et l’enverra au registre du comté. Vous présenterez un chèque de banque ou organiserez un virement bancaire pour payer votre acompte et les frais de clôture, et votre prêteur virera les fonds de votre prêt au séquestre afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur, puissent être payés.
Si vous arrivez jusque-là, vous pourrez enfin prendre possession de la maison.
Votre agent supervisera l’ensemble du processus, alors ne vous inquiétez pas trop si vous ne comprenez pas tous les détails. Toutefois, dans toute transaction où vous risquez de perdre beaucoup d’argent, il est bon d’avoir au moins une idée de base de ce qui se passe pour ne pas être exploité. (Pour des lectures connexes, voir « Comprendre le processus et les exigences du séquestre »)