Si vous n’avez jamais acheté de copropriété – généralement réduite à une simple copropriété – vous serez peut-être surpris par les différentes questions à prendre en compte. Acheter un appartement en copropriété n’est pas la même chose qu’acheter une maison. Vous aurez probablement des murs mitoyens avec vos voisins, ainsi que d’autres éléments physiques qui sont différents d’une maison individuelle.
En outre, l’ensemble du processus que vous devez suivre pour prendre votre décision et obtenir un prêt hypothécaire peut également être très différent.
Points clés à retenir
- Avant d’acheter un appartement en copropriété, il est important de comprendre les différences entre la vie en copropriété et celle dans une maison individuelle et de déterminer si le mode de vie en copropriété vous convient.
- Les appartements sont généralement moins chers que les maisons individuelles et nécessitent moins d’entretien, ce qui en fait une bonne option pour les acheteurs disposant d’un budget limité ou pour ceux qui souhaitent réduire leur budget.
- Les prêts peuvent être plus difficiles à obtenir pour un appartement en copropriété car certains prêteurs ont des exigences strictes concernant l’occupation par le propriétaire et le ratio prêt/valeur.
- Les propriétaires d’appartements en copropriété devront respecter les clauses, conditions et restrictions (CC&R) du complexe, sous peine de se voir infliger une amende, d’être contraints de s’y conformer ou d’être poursuivis en justice.
- Les propriétaires d’appartements en copropriété paient des frais mensuels qui couvrent le coût de l’entretien et des réparations des parties communes du complexe, telles que les terrains, les piscines, les halls, les ascenseurs et les salles de loisirs.
Qui devrait être propriétaire d’un appartement ?
L’une des premières choses que vous devez vous demander est : « Êtes-vous du genre à vivre en appartement ? Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Être un citadin, pour commencer. Beaucoup d’appartements sont situés en milieu urbain. Les appartements en copropriété se multiplient dans les centres urbains, et certains construisent même des objets de commodité directement dans le lotissement, notamment des épiceries, des agences bancaires et d’autres commerces. Cette commodité peut s’accompagner d’une augmentation du bruit et des embouteillages.
Si vous pensez à un certain endroit pour un achat potentiel de copropriété, vérifiez la zone à différentes heures du jour et de la nuit pour voir si elle est bruyante ou très éclairée. Si le bruit ou la lumière vous pose problème, ce n’est peut-être pas le bon choix.
L’une des choses qui accompagnent la propriété d’un appartement en copropriété est l’association des propriétaires (HOA). Elle établit une déclaration d’engagements, de conditions et de restrictions (CC&R) qui énumère les choses que vous, en tant que propriétaire de l’appartement, devez respecter pour y vivre. Si vous constatez que vous ne pourrez pas respecter les CC&R, la vie en copropriété pourrait ne pas vous convenir. Si vous ne les respectez pas, vous risquez de vous voir infliger une amende, d’être forcé de les respecter ou même d’être poursuivi en justice.
L’appartement peut être un choix approprié pour un certain type de personne, comme un nouveau propriétaire qui ne peut pas se permettre une maison individuelle plus chère. Les appartements offrent également l’avantage d’un faible entretien. Cette caractéristique peut être intéressante pour les personnes âgées qui recherchent une maison moins chère à gérer physiquement. L’appartement peut également être un choix intéressant pour la personne qui souhaite être située au centre d’une grande ville.
1:28
Questions relatives aux prêts
L’achat d’un appartement peut être plus difficile que l’achat d’une maison. Les prêteurs sont très prudents lorsqu’ils accordent des prêts pour ce type de résidence. Ils exigent généralement qu’un certain pourcentage des logements soient habités par des personnes ou, comme ils l’appellent, qu’ils soient « occupés par le propriétaire ».
Une autre restriction peut être le nombre d’appartements en copropriété qu’un investisseur est autorisé à posséder. Habituellement, les prêteurs ne veulent pas qu’une personne possède plus de 10 % des unités d’un immeuble. Souvent, les prêteurs ont également des règlements concernant le taux d’occupation de l’immeuble. Certains prêteurs exigent qu’au moins 90 % des unités soient vendues avant de proposer un financement.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Les prêteurs peuvent également imposer des ratios prêt/valeur (LTV) plus stricts et des restrictions à ceux qui achètent des appartements en copropriété. Le ratio prêt/valeur correspond à la valeur de l’appartement par rapport au montant dû. Par exemple, si vous versez une mise de fonds de 20 % sur une maison, votre ratio prêt/valeur sera de 80 %.
Il existe des hypothèques garanties par l’Administration fédérale du logement (FHA) pour les appartements en copropriété, pour une durée maximale de 30 ans ; elles sont connues sous le nom de prêts de la section 234(c). Bien que les conditions pour les emprunteurs soient similaires à celles des prêts au logement, les restrictions concernant les copropriétés sont nombreuses ; l’immeuble doit comporter plus de quatre unités, pour commencer.
Autres coûts
La possession d’un appartement peut entraîner d’autres coûts. Même si la HOA propose une assurance, vous devrez peut-être aussi souscrire une assurance complémentaire pour les propriétaires. Lisez attentivement tous les documents pour vous assurer que l’assurance proposée par la HOA ne transfère pas le risque sur vous afin de maintenir des primes plus basses.
Sachez également que vous devrez payer une redevance mensuelle de copropriété. Tous les propriétaires d’un complexe de condominiums paient des frais pour couvrir l’entretien et les réparations en cours des parties communes du complexe. Les frais couvrent généralement l’entretien des zones telles que les halls d’entrée, les ascenseurs, les piscines, les salles de loisirs, les parkings et les terrains du complexe. Certains fonds peuvent être gardés en réserve pour payer les grosses réparations, comme le remplacement du toit ou la peinture extérieure. Les frais de copropriété varient considérablement en fonction de la taille du complexe et des commodités offertes.
Éviter les problèmes de copropriété
L’une des choses les plus importantes que vous pouvez faire pour vous protéger lorsque vous achetez un appartement est de faire des recherches sur la HOA et de participer à une réunion de la HOA. Vous pouvez également parler aux voisins pour voir s’ils sont satisfaits de la gestion de l’appartement. Examinez les règlements pour déterminer ce qui est couvert par la HOA. Vous pouvez également demander à obtenir les procès-verbaux des dernières réunions du conseil d’administration et des membres, et découvrir à quel point les cotisations à la HOA ont augmenté ces dernières années.
Un autre domaine de recherche est l’historique des litiges de la commission, tant pour les impôts que pour d’autres questions générales. Vous découvrirez peut-être qu’il y a des procès en cours auxquels vous ne voudrez peut-être pas participer si vous achetez. Certaines associations de copropriétaires ont été mises en faillite pour non-paiement de leurs cotisations à la HOA. Si elles prennent du retard dans le paiement des cotisations, les prêteurs peuvent également cesser d’offrir un financement sur les unités, ce qui pourrait affecter la valeur de revente.
Examinez les registres financiers pour les retards de paiement et les fonds de réserve. Une bonne association doit avoir au moins 25 % de son revenu brut en réserve pour les urgences et les réparations. Si elle est à court d’argent, vous risquez d’être frappé par une évaluation. Vérifiez également les évaluations récentes de l’impôt foncier. Si le prix de vente de votre appartement est bas, mais que l’évaluation fiscale est élevée, vous risquez d’avoir une facture fiscale plus élevée que prévu. Assurez-vous que les taxes correspondent à la valeur réelle de la propriété.
Les appartements en copropriété peuvent être un bon investissement pour le bon acheteur au bon endroit lorsque les temps sont durs, bien qu’ils puissent être plus difficiles à acheter et à vendre qu’une maison individuelle. Avant d’acheter une copropriété, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable et de vérifier la HOA, les CC&R et toute situation en matière de fiscalité et d’assurance.
Assurez-vous également de faire appel à un agent immobilier et à un agent de crédit ayant une grande expérience de la vente d’appartements en copropriété, car les problèmes liés à un tel achat ne sont pas aussi simples que ceux qui se posent pour une maison individuelle traditionnelle.