Fannie Mae et Freddie Mac sont des sociétés de crédit immobilier soutenues par le gouvernement fédéral et créées par le Congrès américain. Aucune des deux institutions n’octroie ou n’assure le service de ses propres prêts hypothécaires. Elles achètent et garantissent plutôt des prêts hypothécaires émis par des prêteurs sur le marché hypothécaire secondaire.
Les deux entités ont pratiquement monopolisé le marché hypothécaire secondaire jusque dans les années 1990. C’est alors que la réglementation fédérale croissante et la nouvelle législation qui a permis aux banques et autres sociétés financières de fusionner ont suscité une concurrence accrue de la part des sociétés traditionnelles. Aujourd’hui encore, Fannie Mae et Freddie Mac continuent de dominer le marché secondaire des prêts hypothécaires aux États-Unis, malgré les craintes d’être deux des plus grandes sociétés « too big to fail ».
Ensemble, ces agences rendent le marché hypothécaire plus liquide, plus stable et plus abordable en fournissant des liquidités et des garanties à des milliers de banques, d’épargnes et de prêts, et de sociétés de prêts hypothécaires aux États-Unis. Voici un aperçu du fonctionnement de ces deux entités, de leur rôle dans la crise financière de 2008, et de ce qu’elles font aujourd’hui pour aider les propriétaires et les locataires pendant la pandémie COVID-19.
Points clés à retenir
- Fannie Mae a été créée par le gouvernement américain en 1938 pour aider à stimuler le marché hypothécaire. Le Congrès a accordé une charte à Freddie Mac en 1970 en tant que société privée.
- Aucune des deux organisations n’est à l’origine ou n’assure le service des prêts. Elles achètent plutôt des prêts hypothécaires aux prêteurs pour les conserver ou les reconditionner sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires qu’elles peuvent vendre.
- Les prêteurs utilisent l’argent qu’ils obtiennent en vendant des prêts hypothécaires à Fannie Mae et Freddie Mac pour créer d’autres prêts, ce qui aide les particuliers, les familles et les investisseurs à accéder à une offre stable d’argent hypothécaire.
- Fannie et Freddie ont toutes deux mis en place des programmes pour aider les personnes touchées par la pandémie COVID-19, notamment un moratoire sur les saisies et les expulsions jusqu’au 21 août 2020 au moins.
Qu’est-ce que Fannie Mae ?
Au début du XXe siècle, l’accession à la propriété était hors de portée pour de nombreuses personnes aux États-Unis. À moins de pouvoir payer comptant pour une maison entière (ce que peu de gens pouvaient faire), on envisageait un acompte prohibitif et un prêt à court terme qui se solderait par un gros paiement en gros.
Pendant la Grande Dépression, près d’un propriétaire sur quatre a perdu sa maison à cause d’une saisie, les banques n’avaient pas d’argent à prêter et le pays était confronté à une véritable crise du logement.
En réponse, le Congrès a créé en 1938 la Federal National Mortgage Association (FNMA), mieux connue sous le nom de Fannie Mae, afin de fournir une source de financement fiable et régulière pour le logement. Elle a mis sur le marché un nouveau type de prêt hypothécaire : le prêt à long terme, à taux fixe, avec une option de refinancement à tout moment.
Pendant des décennies, Fannie Mae a été le principal acheteur et vendeur de prêts hypothécaires assurés par le gouvernement dans le pays. Finalement, le Congrès a fait deux choses pour stimuler la concurrence sur le marché secondaire des prêts hypothécaires :
- Elle a privatisé Fannie Mae en 1968, faisant d’elle une société d’actionnaires entièrement financée par des capitaux privés.
- Elle a créé Freddie Mac en 1970.
Ensemble, Fannie Mae et Freddie Mac fournissent des garanties pour près de la moitié de tous les prêts hypothécaires américains.
Fannie Mae a donc été créée en tant qu’agence du gouvernement fédéral en 1938 dans le cadre d’un amendement à la loi nationale sur le logement. Fannie Mae a d’abord acheté des prêts hypothécaires assurés par l’Administration fédérale du logement (FHA) et a ensuite ajouté au mélange des prêts garantis par l’Administration des anciens combattants (VA).
En 1954, Fannie Mae a été convertie en société mixte publique-privée en vertu de la loi sur la charte de la Federal National Mortgage Association. Elle est devenue une société privée en 1968 et, deux ans plus tard, a été autorisée à acheter des hypothèques conventionnelles en plus des prêts de la FHA et de la VA.
Dans les années 1980, Fannie Mae a commencé à émettre des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) afin de fournir plus de liquidités sur le marché des investissements hypothécaires. Elle obtient l’argent nécessaire pour acheter des actifs liés aux hypothèques en émettant des titres de créance assortis sur les marchés financiers américains et internationaux.
Qu’est-ce que Freddie Mac ?
Freddie Mac est le nom non officiel de la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Elle a été créée en 1970 en vertu de la loi d’urgence sur le financement de l’habitat afin d’élargir le marché hypothécaire secondaire et de réduire le risque de taux d’intérêt pour les banques. En 1989, elle a été réorganisée et transformée en société d’actionnaires dans le cadre de la loi sur la réforme, le redressement et l’application des institutions financières (FIRREA).
La charte de Freddie Mac est assez semblable à celle de Fannie Mae, en ce sens qu’elle élargit le marché secondaire des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires en achetant des prêts accordés par les banques, les caisses d’épargne et de crédit et d’autres établissements de crédit. Toutefois, contrairement à Fannie Mae, qui achète des hypothèques aux grandes banques commerciales et de détail, Freddie Mac achète ses prêts à des banques plus petites (c’est-à-dire des banques « d’épargne ») qui se concentrent sur la fourniture de services bancaires aux communautés.
Que font Fannie Mae et Freddie Mac ?
Fannie Mae et Freddie Mac ont des chartes, des mandats et des structures réglementaires similaires. Chacune d’entre elles achète des prêts hypothécaires à des prêteurs pour les conserver dans leur portefeuille ou les reconditionner sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires qui peuvent être vendus. À leur tour, les prêteurs utilisent l’argent qu’ils obtiennent de la vente des hypothèques pour accorder davantage de prêts. Cela permet aux particuliers, aux familles et aux investisseurs d’avoir accès à une offre continue et stable de financement hypothécaire.
Conformément à leurs chartes, Fannie Mae et Freddie Mac « établissent des mécanismes de marché secondaire pour les prêts hypothécaires résidentiels [et] prévoient que les opérations de ces prêts seront financées par des capitaux privés dans toute la mesure du possible », les deux entités étant mandatées pour faire ce qui suit.
- Maintenir la stabilité du marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels
- Répondre de manière appropriée au marché des capitaux privés
- Offrir un soutien continu au marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels en augmentant la liquidité des investissements hypothécaires et en mettant plus d’argent à disposition pour le financement des prêts hypothécaires résidentiels
- Promouvoir l’accès au crédit hypothécaire en augmentant la liquidité des investissements hypothécaires et en mettant plus d’argent à disposition pour le financement des prêts hypothécaires résidentiels
Selon sa charte, Fannie Mae a une responsabilité supplémentaire : gérer et liquider les portefeuilles de prêts hypothécaires appartenant au gouvernement fédéral afin de minimiser les effets négatifs sur le marché des prêts hypothécaires résidentiels et de minimiser les pertes pour le gouvernement fédéral.
Qui réglemente Fannie Mae et Freddie Mac ?
Selon les chartes du Congrès de Fannie Mae et Freddie Mac, qui leur ont conféré le statut d’entreprise publique (GSE), elles fonctionnent avec certains liens avec le gouvernement fédéral américain qui leur fournissent un soutien financier. Par exemple, en septembre 2008, au plus fort de la crise financière, elles ont été placées sous la supervision directe du gouvernement fédéral.
En temps normal, les liens avec le gouvernement restent un peu plus cachés, mais néanmoins importants. Selon leurs chartes du Congrès :
- Le président des États-Unis nomme cinq des 18 membres des conseils d’administration des organisations.
- Le secrétaire au Trésor est autorisé à acheter jusqu’à 2,25 milliards de dollars de titres à chaque entreprise pour soutenir sa liquidité.
- Les deux sociétés sont exonérées des taxes d’État et locales.
- Les deux sociétés sont réglementées par le ministère du logement et du développement urbain (HUD) et l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA).
La FHFA réglemente, fait respecter et surveille les normes de capital de Fannie et Freddie, et limite la taille de leurs portefeuilles d’investissement hypothécaire. Le HUD est responsable des missions générales de Fannie et Freddie en matière de logement.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Une garantie implicite
Le statut d’EGE de Fannie et Freddie a créé certaines perceptions de la sécurité sur le marché. L’une d’elles était que le gouvernement fédéral interviendrait et renflouerait ces organisations si l’une ou l’autre des entreprises rencontrait des difficultés financières, comme on l’a vu dans la période précédant la Grande Récession. C’est ce qu’on appelle une garantie implicite.
Parce que le marché croyait en cette garantie implicite, Fannie Mae et Freddie Mac ont été autorisés à emprunter de l’argent sur le marché obligataire à des taux inférieurs à ceux des autres institutions financières.
Le rendement de la dette d’entreprise de Fannie Mae et Freddie Mac, connue sous le nom de dette d’agence, a été historiquement d’environ 35 points de base plus élevé que les obligations du Trésor américain. En comparaison, la dette des entreprises financières notées AAA a historiquement rapporté environ 70 points de base de plus que les obligations du Trésor américain. Trente-cinq points de base peuvent sembler peu, mais cela a fait une énorme différence en raison des billions de dollars en jeu.
Rôle dans la crise financière de 2008
Avec un avantage de financement sur leurs rivaux de Wall Street, Fannie Mae et Freddie Mac ont réalisé des bénéfices considérables pendant plus de deux décennies tout au long des années 1990 et au début des années 2000. Au cours de cette période, Fannie et Freddie ont fait l’objet de fréquents débats parmi les économistes, les professionnels des marchés financiers et les responsables gouvernementaux.
Le soutien implicite du gouvernement à Fannie et Freddie a-t-il réellement profité aux propriétaires américains ? Ou le gouvernement a-t-il simplement aidé les entreprises et leurs investisseurs tout en créant un risque moral ?
Fannie Mae et Freddie Mac ont obtenu un monopole d’État sur un large segment du marché hypothécaire secondaire américain. Ce monopole, combiné à la garantie implicite du gouvernement de maintenir ces entreprises à flot, allait par la suite contribuer à l’effondrement du marché hypothécaire.
En 2007, Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à subir des pertes importantes sur leurs portefeuilles conservés, en particulier sur leurs investissements Alt-A et subprimes. En 2008, la taille même de leurs portefeuilles conservés et des garanties hypothécaires a conduit la FHFA à conclure qu’ils seraient bientôt insolvables.
Le 19 mars, les régulateurs fédéraux ont autorisé les deux entreprises à contracter une nouvelle dette de 200 milliards de dollars dans l’espoir de stabiliser l’économie. Cependant, le 6 septembre 2008, il était clair que le marché pensait que les entreprises étaient en difficulté financière, et la FHFA a mis les entreprises sous tutelle.
Fannie et Freddie sont en conservation depuis la Grande Récession. Ils ont reçu 190 milliards de dollars en fonds de sauvetage et ont remboursé plus de 300 milliards de dollars au Trésor américain depuis lors.
Bien sûr, une longue liste de faux pas a conduit à la Grande Récession. Cependant, les critiques affirment que Fannie et Freddie ont créé une quantité énorme de dettes et de garanties de crédit dans les années qui ont précédé 2007, et que le Congrès aurait dû reconnaître les risques systématiques que ces entreprises ont fait peser sur le système financier mondial.
Rôle dans la pandémie de COVID-19
Si vous avez été touché par la pandémie COVID-19, vous pouvez avoir des inquiétudes quant au paiement de votre hypothèque ou de votre loyer. Le programme d’assurance chômage de votre État est un moyen d’obtenir de l’aide.
La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) augmente temporairement les prestations d’assurance chômage grâce à trois programmes :
| Programme | Ce qu’il fait |
|---|---|
| Indemnité fédérale de chômage en cas de pandémie (FPUC) | Offre une prestation fédérale de 600 dollars par semaine. |
| Aide en cas de pandémie de chômage (PUA) | Étend les prestations aux travailleurs indépendants, aux freelances et aux entrepreneurs indépendants. |
| Indemnité de chômage en cas de pandémie (PEUC) | Prolonge les prestations pendant 13 semaines supplémentaires après l’épuisement des prestations régulières d’indemnisation du chômage. |
La loi CARES offre également des protections aux propriétaires qui ont des hypothèques Fannie Mae et Freddie Mac. En vertu de la loi CARES, il est interdit aux prêteurs et aux services de prêt d’entamer une procédure de saisie judiciaire ou non judiciaire à votre encontre – ou de finaliser un jugement de saisie ou une vente – avant le 31 août 2020 au moins, selon les nouvelles orientations publiées par la FHFA le 17 juin 2020.
En outre, vous pouvez demander une exonération de remboursement de prêt hypothécaire pendant 180 jours au maximum (et éventuellement la prolonger de 180 jours supplémentaires) si vous avez des difficultés financières en raison de la pandémie de COVID-19.
Programme d’allègement des hypothèques
Si vous avez un prêt hypothécaire Fannie Mae et que vous ne pouvez pas effectuer votre paiement en raison d’une perte d’emploi, d’une réduction de revenu ou d’une maladie liée à la COVID-19, votre conseiller en prêts hypothécaires peut vous aider en vous proposant des options d’allègement de la dette, notamment.
- Un plan d’abstention qui réduit ou suspend vos paiements hypothécaires pendant une période maximale de 12 mois
- Pas de frais de retard pendant la période d’abstention
- Les options de remboursement après la période d’abstention, qui comprennent un plan de remboursement pour rattraper progressivement le retard ou un plan de modification du prêt pour maintenir ou réduire votre mensualité
- Mesures de forclusion et d’expulsion
Si vous vous inquiétez pour vos paiements hypothécaires, appelez votre conseiller en prêts hypothécaires – l’entreprise mentionnée sur votre relevé mensuel – pour demander de l’aide.
Fannie Mae a un autre programme – le Disaster Response Network- qui peut aider à gérer les implications financières plus larges de l’urgence COVID-19. Le Disaster Response Networks permet aux propriétaires de maisons ayant des prêts de Fannie Mae et aux locataires de propriétés financées par Fannie Mae d’avoir accès à des conseillers en logement agréés par le HUD. Les conseillers peuvent créer des plans personnalisés, fournir un encadrement financier et un budget, et vous soutenir pendant une période pouvant aller jusqu’à 18 mois.
Freddie Mac Abstention de remboursement d’hypothèque
Si vous avez une hypothèque appartenant à Freddie Mac, vous pouvez être éligible à une aide si vous avez été directement ou indirectement touché par la pandémie COVID-19. Il existe actuellement plusieurs options d’allègement de votre hypothèque si vous ne pouvez pas effectuer vos paiements hypothécaires en raison d’une perte ou d’une baisse de revenus,notamment
- Jusqu’à 12 mois d’abstention de remboursement
- Dispense de pénalités et de frais de retard
- Arrêt de toutes les actions de saisie et d’expulsion jusqu’au 31 août 2020 au moins
- Options de modification du prêt pour réduire les paiements ou maintenir les paiements au même niveau après la période d’abstention
La tolérance n’est pas le pardon. Demandez à votre conseiller hypothécaire quelles sont vos options après l’abstention. Méfiez-vous si l’option consiste à effectuer un versement forfaitaire plutôt que de simplement ajouter les mois non payés à la fin de votre prêt hypothécaire.
Fannie Mae et Freddie Mac sont chargés de veiller au bon fonctionnement du marché hypothécaire américain. Les deux sociétés achètent des prêts hypothécaires auprès de différents prêteurs, ce qui contribue à maintenir une source de financement hypothécaire stable et fiable pour les particuliers, les familles et les investisseurs.
Aujourd’hui, l’industrie du logement surveille de près la situation du COVID-19 et son impact sur Fannie et Freddie. Si le blocage se poursuit pendant plus de deux ou trois mois, « il va y avoir un réel stress sur le marché hypothécaire, nous parlons en termes de ce qui s’est passé pendant la Grande Récession », a déclaré le directeur de la FHFA, Mark Calabria, au Financial Times.
Si un quart des propriétaires américains demandent une exemption de remboursement de leur prêt hypothécaire, « le système n’a pas ce genre de liquidités. Il faudrait que le Congrès intervienne », a déclaré la Calabre. Si c’est le cas, ce serait la deuxième fois que Fannie et Freddie reçoivent un renflouement.