Posséder un bien de location peut être financièrement intéressant. Si vous envisagez ce type de bien immobilier comme un investissement, soyez conscient des risques et des responsabilités.
Propriétés locatives : Une vue d’ensemble
L’idée d’acheter une maison ou un appartement à louer dans un but lucratif peut sembler séduisante. Mais l’achat d’une propriété à louer pour en tirer un revenu et une plus-value à long terme peut avoir ses hauts et ses bas. Par exemple, le marché du logement peut fluctuer en fonction de l’emplacement, de l’offre et de la demande, et de l’économie.
Financièrement parlant, pour que la location soit vraiment rentable, le rendement que vous obtenez doit être supérieur à celui que vous pourriez obtenir dans des investissements conservateurs, tels que les obligations et les actions de premier ordre qui versent des dividendes, en raison des risques réels qu’ils comportent. Et sur le plan humain, tout le monde n’a pas la capacité de gérer les biens et les locataires.
Points clés à retenir
- Les propriétés locatives peuvent être financièrement intéressantes et présenter de nombreux avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire l’assurance, les intérêts de votre prêt hypothécaire et les frais d’entretien.
- Les inconvénients des immeubles locatifs sont notamment le manque de liquidités, le coût de l’entretien et la possibilité de locataires difficiles et de voir l’attrait du quartier décliner.
- Il est essentiel pour les investisseurs dans tout type de biens immobiliers de se tenir au courant des taux d’intérêt et de consulter un professionnel de la fiscalité, en particulier avec les récents changements apportés au code des impôts.
Les avantages des immeubles locatifs
Il y a plusieurs avantages à posséder un bien de location. En voici quelques-uns :
Avantages fiscaux
L’Internal Revenue Service vous permet de déduire de nombreuses dépenses liées aux biens de location
dans les catégories de :
- Dépenses ordinaires et nécessaires
- Améliorations
- Amortissement
Cela signifie que vous pouvez déduire votre assurance, les intérêts de votre hypothèque, les frais d’entretien et l’usure physique de votre propriété.
L’amortissement peut produire une perte nominale, que vous pouvez à son tour déduire d’autres revenus. En d’autres termes, vous pouvez obtenir un flux de trésorerie net positif à partir des revenus locatifs moins les dépenses et vous pouvez toujours avoir une perte nette à des fins fiscales. Mais sachez que l’amortissement réduit également le coût de base d’un bien pour le calcul de la plus-value lorsque vous vendez votre bien.
En outre, la loi de 2017 sur la réduction des impôts et l’emploi offre un certain nombre d’avantages fiscaux aux propriétaires. Si vous êtes propriétaire d’une entité intermédiaire (également appelée entreprise intermédiaire) et que vous l’exploitez en tant qu’entreprise individuelle, société à responsabilité limitée, société de personnes ou société S, vous pouvez désormais déduire un montant égal à 20 % de votre revenu locatif net, à condition que votre revenu annuel total imposable de toutes sources après déduction soit inférieur à 157 500 $ pour les célibataires ou à 315 000 $ pour les couples mariés qui font une déclaration commune.
Être propriétaire n’est pas la tasse de thé de tout le monde. Avant de vous lancer, assurez-vous que vous êtes prêt à faire face à toutes sortes de situations, qu’il s’agisse d’un retard ou d’un impayé de loyer ou de locataires qui endommagent votre propriété.
Locations saisonnières
Si vous louez votre propriété de façon saisonnière, vous pouvez l’utiliser vous-même pendant 14 jours par an – soit 10 % du nombre de jours que vous louez à d’autres personnes à un prix équitable sur le marché – tout en pouvant déduire vos dépenses.
1031 Échange
Dans une bourse 1031, vous pouvez vendre un bien immobilier locatif et investir dans un autre de « même type » sans payer d’impôts sur les plus-values.
Louer un espace supplémentaire
Vous pouvez également traiter une pièce ou une partie de votre maison – comme un garage, un sous-sol ou un logement accessoire – comme une location, en déduisant un pourcentage des intérêts hypothécaires et autres dépenses de ses revenus, mais vous devez être conscient des pièges potentiels de la location d’un espace supplémentaire, notamment des règles de zonage locales.
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Inconvénients des biens locatifs
La possession d’un bien de location présente également des inconvénients. En voici quelques-uns :
Manque de liquidités
L’immobilier n’est pas un actif liquide. Même sur le marché le plus chaud, il peut facilement falloir plusieurs mois pour conclure une vente. Et si votre timing est dicté par une urgence ou un autre événement inattendu, votre besoin de vendre rapidement pourrait ne pas vous permettre d’obtenir le meilleur prix.
Augmentation des impôts et des primes d’assurance
Les intérêts et le capital de votre prêt hypothécaire peuvent être fixes, mais rien ne garantit que les impôts n’augmenteront pas plus vite que les loyers. Les primes d’assurance peuvent également augmenter, comme cela a été le cas lors de catastrophes naturelles.
Locataires difficiles
Malgré la diligence dont vous faites preuve dans l’examen des locataires potentiels, vous pourriez vous retrouver avec des locataires qui ne sont pas idéaux. Par exemple, ils peuvent être nécessiteux ou exigeants, payer en retard, oublier de fermer l’eau, etc. Ou bien ils peuvent être destructeurs, auquel cas la déduction pour amortissement prévue par le code des impôts peut être très insuffisante. Vous pouvez toutefois toujours ajouter un avenant au formulaire de bail standard qui énonce les règles relatives à l’occupation, aux animaux domestiques, au tabagisme, à l’assurance du locataire, etc. Un dépôt de garantie peut également être utile à cet égard.
Déclin des quartiers
Dans un scénario idéal, votre investissement immobilier s’épanouira au milieu d’autres logements bien entretenus et les équipements locaux s’amélioreront. En conséquence, votre trésorerie augmentera régulièrement et vos coûts resteront stables. Cependant, les quartiers peuvent changer et votre investissement pourrait se déprécier avec le temps. Vous devez faire attention à la politique locale dans laquelle vous investissez, tout comme vous le feriez dans votre quartier. Avec un peu de diligence, vous pouvez minimiser cette exposition.
Modifications défavorables du code des impôts
Le code des impôts n’est pas à l’abri d’un changement. Il pourrait être modifié de manière à réduire ou à supprimer tout ou partie des avantages fiscaux accordés aux propriétaires de logements et aux entreprises intermédiaires.
Rôle du propriétaire
Être propriétaire n’est pas pour tout le monde. Vous pouvez avoir peur d’augmenter les loyers ou être protecteur de la façon dont les autres traitent votre propriété, ce qui peut entraîner des conflits. Vous pouvez même devenir ami avec vos locataires ou ils sont peut-être déjà de la famille ou des amis. Si vous ne pouvez pas être ferme sur les augmentations de loyer ou sur l’entretien de votre propriété, par exemple, vous pourriez vous retrouver à percevoir un loyer bien inférieur au prix du marché, ou à avoir une propriété sous-évaluée.
Entretien
L’entretien d’un bien immobilier donne lieu à des réparations mineures et majeures. Certains propriétaires peuvent économiser de l’argent en effectuant eux-mêmes les travaux. Cependant, la plupart n’ont ni le temps, ni les outils, ni les compétences nécessaires pour effectuer les réparations. Attendez-vous à devoir payer des frais périodiques à l’entrepreneur.
Considérations particulières
Que vous achetiez une maison principale ou un bien de location, il est important de tenir compte de ce qui se passe avec les taux d’intérêt hypothécaires. Une dette hypothécaire à taux fixe peu élevée constitue généralement une bonne protection contre l’inflation. Si vous êtes propriétaire, des augmentations périodiques de loyer sont un moyen de compenser les hausses inflationnistes des frais d’entretien de la propriété.
En juin 2020, les taux d’intérêt avoisinent le niveau historiquement bas de 3,13 %, et l’impact de la pandémie de COVID-19 se fait sentir. Les taux devraient continuer à baisser tout au long de l’été. En comparaison, les taux hypothécaires se situent entre 4 % et 4,5 % entre 2017 et 2019. Les taux hypothécaires se sont situés en moyenne autour de 8 % au cours des 50 dernières années. Bien que ces taux représentent une opportunité, il est également important de se rappeler que les taux hypothécaires sont généralement plus élevés pour les biens d’investissement que pour les maisons traditionnelles.