Comment gagner de l’argent dans l’immobilier

Que vous soyez curieux de connaître le potentiel d’investissement de l’immobilier ou que vous en ayez simplement assez des infopublicités qui promettent des moyens peu connus de « tirer profit de votre propriété », il vaut la peine d’apprendre, pour de vrai, comment l’immobilier crée de la richesse.

Plutôt que de fournir d’obscures stratégies d’investissement dans l’immobilier ou une introduction à l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs, cet article se concentrera sur la manière de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Il couvrira à la fois les méthodes de base qui n’ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de glossaire que les gourous du moment tentent de leur appliquer, ainsi que les opportunités spécifiques qui sont apparues relativement récemment.

Points clés à retenir

• Le moyen le plus courant de gagner de l’argent dans l’immobilier est la plus-value, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur de la propriété qui est réalisée lorsque vous vendez.
• L’emplacement, le développement et les améliorations sont les principaux moyens par lesquels l’immobilier résidentiel et commercial peut prendre de la valeur.
• L’inflation peut également jouer un rôle dans l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps.
• Vous pouvez également gagner de l’argent sous forme de revenus de loyers pour les propriétés résidentielles et commerciales, et les entreprises peuvent vous verser des redevances sur les terrains bruts, par exemple, pour toute découverte, comme celle de minéraux ou de pétrole.
• Les fonds de placement immobilier (REIT), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) et les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier.

L’immobilier profite de l’augmentation de la valeur des biens immobiliers

La manière la plus courante dont l’immobilier offre un profit : Il s’apprécie, c’est-à-dire qu’il prend de la valeur. Cela se fait de différentes manières pour différents types de biens, mais cela ne se fait que d’une seule manière : par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter votre retour sur investissement d’un bien immobilier de plusieurs façons. L’une d’entre elles – si vous avez emprunté de l’argent pour acheter le bien – consiste à refinancer le prêt à un taux d’intérêt moins élevé. Cela vous permettra de réduire le coût de base du bien, et donc d’augmenter le montant que vous en tirerez.

La source la plus évidente d’appréciation des terres non exploitées est, bien entendu, leur mise en valeur. À mesure que les villes se développent, les terrains situés en dehors des limites des villes deviennent de plus en plus précieux en raison de la possibilité qu’ils soient achetés par des promoteurs. Une fois que les promoteurs construisent des maisons ou des bâtiments commerciaux, cette valeur augmente encore plus.

L’appréciation des terres peut également provenir de la découverte de minéraux ou d’autres produits de valeur, à condition que l’acheteur en détienne les droits. Un exemple extrême serait la découverte de pétrole, mais l’appréciation peut également provenir de gisements de gravier, d’arbres et d’autres ressources naturelles.

Lorsqu’on examine les propriétés résidentielles, l’emplacement est souvent le facteur le plus important dans l’appréciation. Au fur et à mesure que le quartier autour d’une maison évolue, ajoutant des voies de transport, des écoles, des centres commerciaux, des terrains de jeux, et plus encore, ces changements font monter la valeur de la maison. Bien entendu, cette tendance peut également s’inverser, la valeur des maisons diminuant à mesure que le quartier se dégrade.

Les améliorations apportées à la maison peuvent également susciter l’appréciation. L’installation d’une salle de bain supplémentaire, le chauffage d’un garage et le réaménagement d’une cuisine avec des appareils électroménagers de pointe ne sont que quelques-uns des moyens par lesquels un propriétaire peut tenter d’augmenter la valeur de son logement.

Les biens commerciaux prennent de la valeur pour les mêmes raisons que les terrains vagues et les biens immobiliers résidentiels : localisation, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont perpétuellement en demande.

Le rôle de l’inflation dans la valeur des biens immobiliers

Lorsque l’on considère l’appréciation, il faut tenir compte de l’impact économique de l’inflation. Un taux d’inflation annuel de 10 % signifie que votre dollar ne peut acheter qu’environ 90 % des mêmes biens l’année suivante, et cela inclut les biens immobiliers. Si un terrain valait 100 000 dollars en 1970 et qu’il était inexploité pendant des décennies, il vaudrait encore beaucoup plus aujourd’hui. En raison de l’inflation galopante des années 1970 et du rythme soutenu qu’elle a connu depuis, il faudrait probablement plus de 500 000 dollars pour acheter ce terrain aujourd’hui, en supposant que 100 000 dollars correspondent à la juste valeur marchande de l’époque.

Ainsi, l’inflation seule peut conduire à l’appréciation de l’immobilier, mais c’est un peu une victoire à la Pyrrhus. Si vous pouvez obtenir cinq fois votre argent en raison de l’inflation lorsque vous vendez, de nombreux autres biens coûtent cinq fois plus cher à l’achat également, de sorte que le pouvoir d’achat dans votre environnement actuel est toujours un facteur.

Profits des revenus de l’immobilier

La deuxième grande façon dont l’immobilier génère de la richesse est de fournir des paiements réguliers de revenus. Généralement appelés « loyers », les revenus de l’immobilier peuvent revêtir de nombreuses formes.

Revenu des terres brutes

En fonction de vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toute découverte ou des paiements réguliers pour toute structure qu’elles ajoutent. Il s’agit, par exemple, de crics de pompe, de pipelines, de gravières, de routes d’accès et de tours de téléphonie cellulaire. La terre brute peut également être louée pour la production, généralement la production agricole, et les parcelles de terre arborées peuvent être précieuses pour le bois qui peut être récolté périodiquement.

Revenu de la propriété résidentielle

La grande majorité des revenus de la propriété résidentielle est versée sous forme de loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois – qui augmentera en fonction de l’inflation et de la demande – et vous en retirez vos frais, en réclamant la partie restante comme revenu locatif. Il est essentiel de disposer d’un emplacement de choix pour pouvoir trouver facilement des locataires.

Revenus de la propriété commerciale

Les propriétés commerciales peuvent produire des revenus à partir des sources susmentionnées, le loyer de base étant à nouveau le plus courant, mais elles peuvent aussi en ajouter un autre sous forme de revenus d’options. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour les options contractuelles, comme le droit de premier refus sur le bureau d’à côté. Les locataires paient une prime pour détenir ces options, qu’ils les exercent ou non. Les revenus d’options existent parfois pour les terrains bruts et même les propriétés résidentielles, mais ils ne sont pas courants.

Immobilier résidentiel : Les voies du profit

Voici un aperçu des nombreuses façons dont vous pouvez tirer des revenus de vos propriétés résidentielles.

Acheter et conserver

C’est l’un des moyens les plus traditionnels de tirer des revenus de l’immobilier. Il existe plusieurs façons d’y parvenir : Vous pouvez acheter une maison individuelle et la louer ; acheter une maison plurifamiliale et vivre dans l’un des logements tout en louant les autres – idéalement pour couvrir l’hypothèque et vos propres dépenses de logement ; ou acheter une maison plurifamiliale et louer tous les logements – soit en gérant vous-même la propriété, soit en faisant appel à une société de gestion pour s’occuper de la location des logements, de la perception des loyers, des réparations nécessaires, etc.

Retournement

Les spécialistes de l’immobilier se spécialisent dans l’ajout de réparations à haut rendement aux maisons en peu de temps, puis dans leur vente. L’achat d’une propriété peut être lucratif si vous savez comment trouver des biens à réparer, si vous avez les compétences nécessaires pour effectuer les rénovations vous-même ou pour superviser une équipe chargée de les réaliser, et si vous avez une idée des coûts sous-jacents et de la valeur potentielle d’une propriété.

Airbnb et locations de vacances

Bien que la pandémie de COVID-19 ait mis un terme à cette pratique pour l’instant, la demande de location de logements à l’étranger a décollé ces dernières années, de nombreux voyageurs préférant cette option à celle de l’hôtel. Les propriétaires pourraient gagner un revenu en louant une maison ou même une simple chambre à court terme, surtout si la propriété se trouve dans une région qui est une destination touristique bien connue. On ne sait pas quand ce marché reviendra. Mais s’il devait réapparaître, n’oubliez pas que les locations à court terme sont réglementées et parfois même interdites dans certaines villes. Vérifiez les règlements de votre ville avant d’inscrire une propriété sur un site web tel que Airbnb, VRBO ou HomeAway. Vérifiez également si un nettoyage en profondeur et une désinfection supplémentaires entre les clients entraîneront des coûts supplémentaires.

Sources alternatives de revenus immobiliers

Les fonds de placement immobilier (REIT), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) et les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier. Ils sont généralement considérés comme des véhicules permettant de tirer des revenus de l’immobilier, mais ils ont des processus variés pour le faire et pour y entrer.

REITs

Dans le cadre d’une société de placement immobilier, le propriétaire de plusieurs biens commerciaux vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l’achat d’autres biens) et transmet ensuite le revenu locatif sous forme de distribution. La FPI est le propriétaire pour les locataires (qui paient un loyer) mais les propriétaires de la FPI enregistrent un revenu une fois que les dépenses d’exploitation des bâtiments et de la FPI sont sorties. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.

MBS, MIC et REIG

Ces derniers sont encore plus éloignés, car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les MIC sont différents des MBS en ce sens qu’ils détiennent des hypothèques entières et qu’ils transfèrent les intérêts des paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser des parties du capital et/ou des intérêts. Toutefois, ces deux types de placements ne sont pas tant des investissements immobiliers que des placements en titres de créance. Les REIG sont généralement des investissements privés ayant une structure unique, offrant aux investisseurs des investissements en actions ou des services de partenariat.

Il existe plusieurs alternatives crédibles pour gagner de l’argent dans ce secteur, mais elles sont assorties de diverses conditions et points d’entrée.

Autres moyens d’investir dans l’immobilier

L’une de ces options est une option immobilière résidentielle informelle, qui exige que vous payiez une redevance, ou prime, pour avoir le droit d’acheter une maison pendant une période déterminée à un prix convenu. Vous trouvez alors des investisseurs qui paieront plus que le prix de l’option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement une commission de recherche pour mettre en relation une personne qui recherche un investissement avec une personne qui cherche à vendre – ce qui n’est pas vraiment différent de la commission d’un agent immobilier. Bien qu’il s’agisse d’un revenu, il ne provient pas de la possession (c’est-à-dire de la détention de l’acte de propriété) d’un bien immobilier.

D’autres options sont possibles :

• Lesventes à découvert –il s’agit d’acheter une maison à un prêteur lorsque le créancier hypothécaire est en retard de paiement. La vente à découvert peut être une proposition longue et compliquée.
• Lesoptions de crédit-bail : c’est ce que leur nom implique. Lorsque vous louez avec une option d’achat sur un marché immobilier haussier, où les prix sont en hausse, vous pouvez peut-être conclure l’achat plus tard à un prix inférieur, fixé à l’avance, ou réaliser un bénéfice en vendant vos droits d’achat.
• Renversement decontrat : au lieude renverser les maisons, ce type de renversement implique le transfert des droits d’un contrat d’achat à un autre acheteur. Si vous pouvez trouver des vendeurs en détresse et des acheteurs motivés et les réunir, vous pourrez peut-être réaliser un bénéfice de cette manière.

Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l’argent dans l’immobilier. L’appréciation, l’inflation et les revenus figurent en tête de liste, mais il existe également plusieurs autres investissements immobiliers. Il vous appartient de comprendre vos investissements, les risques et de savoir si le processus global en vaut la peine ou non.