L’immobilier commercial (CRE) est un bien productif de revenus utilisé uniquement à des fins professionnelles (et non résidentielles). Les centres commerciaux, les immeubles et complexes de bureaux et les hôtels en sont des exemples. Le financement – y compris l’acquisition, le développement et la construction de ces biens – est généralement assuré par des prêts immobiliers commerciaux : des hypothèques garanties par des privilèges sur la propriété commerciale.
Tout comme pour les prêts immobiliers, les banques et les prêteurs indépendants participent activement à l’octroi de prêts sur des biens immobiliers commerciaux. En outre, les compagnies d’assurance, les fonds de pension, les investisseurs privés et d’autres sources, notamment le programme de prêts 504 de l’administration américaine des petites entreprises
, fournissent des capitaux pour l’immobilier commercial.
Nous examinons ici les prêts immobiliers commerciaux, en quoi ils diffèrent des prêts résidentiels, leurs caractéristiques et ce que recherchent les prêteurs.
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Individus vs. entités
Alors que les prêts hypothécaires résidentiels sont généralement accordés à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent accordés à des entités commerciales (par exemple, des sociétés, des promoteurs, des sociétés en commandite, des fonds et des fiducies). Ces entités sont souvent constituées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.
Une entité peut ne pas avoir d’antécédents financiers ou de notation de crédit, auquel cas le prêteur peut exiger que les dirigeants ou les propriétaires de l’entité garantissent le prêt. Le prêteur dispose ainsi d’un individu (ou d’un groupe d’individus) ayant un historique de crédit – et auprès duquel il peut se rétablir en cas de défaut de remboursement du prêt. Si ce type de garantie n’est pas exigé par le prêteur, et que le bien est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de paiement du prêt, la dette est appelée prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n’a aucun recours contre quiconque ou quoi que ce soit d’autre que le bien.
Calendrier de remboursement des prêts
Une hypothèque résidentielle est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée par des versements réguliers sur une certaine période. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans, mais les acheteurs résidentiels ont également d’autres options, notamment des hypothèques sur 25 ans et 15 ans. Les périodes d’amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels plus faibles et un coût total des intérêts plus élevé sur la durée du prêt, tandis que les périodes d’amortissement plus courtes impliquent généralement des paiements mensuels plus importants et un coût total des intérêts plus faible.
Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée du prêt, de sorte que le prêt est entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt. Un emprunteur ayant un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 30 ans à taux fixe de 5 %, par exemple, effectuerait 360 paiements mensuels de 1 073,64 $, après quoi le prêt serait entièrement remboursé.
Contrairement aux prêts résidentiels, la durée des prêts commerciaux varie généralement de cinq ans (ou moins) à vingt ans, et la période d’amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, peut accorder un prêt commercial pour une durée de sept ans avec une période d’amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l’investisseur effectuerait des paiements pendant sept ans d’un montant basé sur le remboursement du prêt sur 30 ans, suivi d’un dernier paiement « ballon » de la totalité du solde restant dû du prêt.
Par exemple, un investisseur ayant un prêt commercial d’un million de dollars à 7 % effectuerait des versements mensuels de 6 653,02 dollars pendant sept ans, suivis d’un versement final de 918 127,64 dollars qui rembourserait le prêt dans son intégralité.
La durée du prêt et la période d’amortissement influent sur le taux que le prêteur demande. En fonction de la solidité du crédit de l’investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus le calendrier de remboursement du prêt est long, plus le taux d’intérêt est élevé.
Ratios prêt/valeur
Une autre différence entre les prêts commerciaux et résidentiels réside dans le ratio prêt/valeur (LTV), un chiffre qui mesure la valeur d’un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Un prêteur calcule le ratio prêt-valeur en divisant le montant du prêt par la valeur estimée du bien ou par son prix d’achat, selon le montant le moins élevé. Par exemple, la VLT pour un prêt de 90 000 $ sur une propriété de 100 000 $ serait de 90 % (90 000 $ ÷ 100 000 $ = 0,9, ou 90 %).
Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs ayant une faible VLT bénéficieront de taux de financement plus favorables que ceux ayant une VLT plus élevée. La raison : Ils ont plus d’équité (ou de participation) dans la propriété, ce qui équivaut à un risque moindre aux yeux du prêteur.
Les VLT élevées sont autorisées pour certains prêts hypothécaires résidentiels : Jusqu’à 100 % de VL est autorisé pour les prêts VA et USDA ; jusqu’à 96,5 % pour les prêts FHA (prêts assurés par l’Administration fédérale du logement) ; et jusqu’à 95 % pour les prêts conventionnels (ceux garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac).
En revanche, les prêts commerciaux à long terme se situent généralement entre 65 % et 80 %. Si certains prêts peuvent être accordés à des taux plus élevés, ils sont moins courants. Le VLT spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, une VLT maximale de 65 % peut être autorisée pour les terrains non bâtis, tandis qu’une VLT allant jusqu’à 80 % peut être acceptable pour une construction multifamiliale.
Il n’existe pas de programmes de VA ou de FHA dans le domaine des prêts commerciaux, et pas d’assurance hypothécaire privée. Par conséquent, les prêteurs n’ont pas d’assurance pour couvrir la défaillance de l’emprunteur et doivent compter sur les biens immobiliers mis en gage comme garantie.
Remarque : l’assurance hypothécaire privée (PMI) est un type de police d’assurance qui protège les prêteurs contre le risque de défaillance et de saisie, permettant aux acheteurs qui ne sont pas en mesure d’effectuer une mise de fonds importante (ou qui choisissent de ne pas le faire) d’obtenir un financement hypothécaire à des taux abordables. Si un emprunteur achète une propriété résidentielle et verse une mise de fonds inférieure à 20 %, le prêteur minimisera son risque en exigeant de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance auprès d’une société de PMI.
Ratio de couverture du service de la dette
Les prêteurs commerciaux examinent également le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui compare le revenu net d’exploitation (NOI) annuel d’une propriété au service annuel de la dette hypothécaire (y compris le principal et les intérêts), mesurant la capacité de la propriété à assurer le service de sa dette. Il est calculé en divisant le revenu net d’exploitation par le service annuel de la dette.
Par exemple, une propriété dont le revenu net d’exploitation est de 140 000 $ et dont le service annuel de la dette hypothécaire est de 100 000 $ aura un DSCR de 1,4 (140 000 $ ÷ 100 000 $ = 1,4). Ce ratio aide les prêteurs à déterminer la taille maximale du prêt en fonction du flux de trésorerie généré par la propriété.
Un DSCR inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de 0,92 signifie qu’il y a seulement assez de NOI pour couvrir 92 % du service annuel de la dette. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d’au moins 1,25 pour assurer un flux de trésorerie suffisant.
Un DSCR plus faible peut être acceptable pour les prêts ayant des périodes d’amortissement plus courtes et/ou les biens immobiliers ayant des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être exigés pour les biens dont les flux de trésorerie sont volatils, par exemple les hôtels, qui ne disposent pas des baux à long terme (et donc plus prévisibles) des locataires, comme c’est le cas pour d’autres types de biens immobiliers commerciaux.
Taux d’intérêt et frais
Les taux d’intérêt des prêts commerciaux sont généralement plus élevés que ceux des prêts résidentiels. En outre, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s’ajoutent au coût global du prêt, notamment des frais d’évaluation, des frais juridiques, des frais de demande de prêt, des frais d’établissement du prêt et/ou des frais d’expertise.
Certains coûts doivent être payés d’avance avant que le prêt ne soit approuvé (ou refusé), tandis que d’autres s’appliquent annuellement. Par exemple, un prêt peut être assorti de frais d’établissement uniques de 1 %, dus au moment de la clôture, et de frais annuels de 0,25 % jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Un prêt d’un million de dollars, par exemple, peut nécessiter des frais d’établissement de 1 % équivalant à 10 000 $ à payer d’avance, avec des frais annuels de 0,25 % de 2 500 $ (en plus des intérêts).
Paiement anticipé
Un prêt immobilier commercial peut comporter des restrictions sur le remboursement anticipé, destinées à préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d’échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de « sortie » pour le remboursement anticipé d’un prêt :
- Pénalité pour paiement anticipé. Il s’agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde courant dû par une pénalité de remboursement anticipé déterminée.
- Intérêt garanti. Le prêteur a droit à un montant déterminé d’intérêts, même si le prêt est remboursé par anticipation. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d’intérêt de 10 % garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5 % par la suite.
- Verrouillage. L’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période déterminée, par exemple un lock-out de cinq ans.
- Defeasance. Une substitution de garantie. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l’emprunteur échange de nouvelles garanties (généralement des titres du Trésor américain) contre la garantie initiale du prêt. Cela peut réduire les frais, mais des pénalités élevées peuvent être attachées à cette méthode de remboursement d’un prêt.
Les conditions de remboursement anticipé sont indiquées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d’autres conditions de prêt dans le cadre de prêts immobiliers commerciaux.
Dans le cas de l’immobilier commercial, un investisseur (souvent une entreprise) achète le bien, loue l’espace et perçoit un loyer auprès des entreprises qui y exercent leurs activités. L’investissement est destiné à être un bien immobilier productif de revenus.
Lors de l’évaluation des prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs prennent en compte la garantie du prêt, la solvabilité de l’entité (ou des principaux propriétaires), y compris les états financiers et les déclarations d’impôt sur le revenu des trois à cinq dernières années, et les ratios financiers, tels que le ratio prêt/valeur et le ratio de couverture du service de la dette.