Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire pour vos vacances, vos revenus locatifs ou une éventuelle résidence de retraite, il est financièrement intéressant de profiter de tous les avantages fiscaux disponibles. Le coût de possession d’une résidence secondaire peut être considérablement réduit grâce à des déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires, les taxes foncières et les frais de location.
La loi sur la réduction des impôts et l’emploi (TCJA) a modifié le fonctionnement des avantages fiscaux, comme la réduction de la déduction des intérêts hypothécaires. Toutefois, malgré ces changements, il existe des allègements fiscaux utiles qui peuvent contribuer à rendre la possession d’une résidence secondaire plus abordable. Voici un bref aperçu.
Points clés à retenir
- Si vous détaillez les déductions, les intérêts de votre prêt hypothécaire seront probablement déductibles dans une certaine limite.
- Des règles différentes s’appliquent à la déduction hypothécaire selon qu’une résidence secondaire est une résidence personnelle ou un bien de location.
- Vous pouvez déduire les intérêts des prêts sur la valeur nette de la maison, mais uniquement si les fonds sont utilisés pour des améliorations de l’habitat.
- Vous pouvez déduire l’impôt foncier sur votre résidence secondaire, mais il y a des limites.
- La loi sur la réduction des impôts et l’emploi a modifié le nombre d’allégements fiscaux.
Déduction des intérêts hypothécaires
La déduction des intérêts hypothécaires a longtemps été saluée comme un moyen de rendre la propriété d’un logement plus abordable. La TCJA, promulguée en décembre 2017, a modifié le montant que vous pouvez économiser grâce à la déduction des intérêts hypothécaires pour une résidence principale et une résidence secondaire.
Les personnes célibataires et les personnes mariées déposant une demande conjointe peuvent, dans la plupart des cas, déduire la totalité des intérêts sur les hypothèques jusqu’à 750 000 dollars. Cela s’applique à toute résidence personnelle, qu’il s’agisse de la première ou de la deuxième. La limite précédente était de 1 million de dollars de dette hypothécaire, ce qui s’applique toujours aux prêts immobiliers contractés avant le 16 décembre 2017.
Des règles fiscales différentes s’appliquent à la déduction hypothécaire selon que votre résidence secondaire est considérée comme une résidence personnelle ou comme un bien de location. Dans le cas des locations, c’est la proportion de l’année où vous louez le bien – par opposition à celle où vous l’occupez vous-même – qui entre également en ligne de compte.
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Déduction des intérêts sur une résidence personnelle
Si votre deuxième propriété est une résidence personnelle, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de la même manière que pour votre résidence principale – jusqu’à 750 000 $ si vous êtes célibataire ou marié et que vous remplissez une déclaration conjointe. La limite est de 375 000 $ si vous êtes marié et que vous déposez une déclaration séparée.
Pour avoir droit à la déduction, l’hypothèque doit être une dette garantie sur une habitation admissible que vous possédez, et vous devez détailler vos déductions en déposant l’annexe A.
La limite d’un million de dollars pour les intérêts hypothécaires sera rétablie en 2025, à l’expiration de la TCJA, à moins que le législateur n’agisse pour maintenir la loi en vigueur.
Déduction des intérêts sur les logements loués
Les règles sont compliquées si vous souhaitez bénéficier de déductions fiscales pour les biens de location. L’important est de savoir si vous louez le bien pendant une partie ou la totalité de l’année et à quelle fréquence vous l’utilisez à des fins personnelles. L’utilisation que vous ferez de la propriété se classera dans l’une des trois catégories suivantes :
Propriété louée moins de 15 jours par an
Vous pouvez louer votre maison pour moins de 15 jours pendant l’année fiscale sans avoir à déclarer les revenus à l’IRS. La maison est considérée comme une résidence personnelle, ce qui signifie que vous ne pouvez pas bénéficier de déductions pour les frais de location. Mais vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers comme vous le feriez pour n’importe quelle maison.
Cette règle spéciale s’applique même si vous louez votre maison pour 10 000 $ par nuit. L’article 280A(g) du code des revenus internes stipule que cet argent ne doit pas être inclus dans votre revenu brut, à condition que le logement ait été loué pour moins de 15 jours par an.
Propriété louée 14 jours ou plus par an et vous l’utilisez rarement
Votre logement est considéré comme un bien de location – et non comme une résidence personnelle – s’il est loué pour 14 jours ou plus par an et si votre usage personnel du bien ne dépasse pas 14 jours par an, ou 10 % du nombre de jours où le logement a été loué.
Si vous remplissez cette condition, les revenus de la propriété sont alors déclarés comme revenus de location. Vous pouvez également déduire les frais de location, notamment les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, les frais d’assurance, les honoraires versés aux gestionnaires de biens, les services publics et l’amortissement du bien. Toutefois, vous devez répartir ces frais entre votre utilisation personnelle du bien et le moment où il a été loué.
Il est à noter que les jours passés à réparer la propriété ne comptent pas comme un usage personnel. Il est possible de dépasser la limite de 14 jours si vous êtes resté sur place pour effectuer des travaux d’entretien. Prévoyez de documenter vos activités d’entretien en conservant les reçus prouvant que vous n’étiez pas seulement en vacances ces jours-là.
Vous utilisez un bien immobilier pendant plus de 14 jours et le louez rarement
Si vous y séjournez plus de 14 jours par an, ou plus de 10 % du total des jours où la propriété a été louée, la résidence secondaire est considérée comme une résidence personnelle. Cela signifie que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers comme vous le feriez pour toute autre maison, mais que vous ne pouvez pas réclamer les pertes de location. Si un membre de votre famille utilise la propriété (y compris votre conjoint, vos frères et sœurs, vos parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), ces jours comptent comme des jours personnels, sauf si vous percevez un prix de location équitable pendant ces séjours familiaux.
Déduction des intérêts sur les prêts immobiliers
En plus de la déduction des intérêts hypothécaires, vous pouvez peut-être amortir les intérêts d’un prêt sur la valeur nette de votre logement. Toutefois, la TCJA a également modifié ces règles.
Auparavant, vous pouviez emprunter sur la valeur nette de votre maison et bénéficier d’une déduction sur les intérêts, que le produit soit utilisé pour rembourser une carte de crédit, prendre des vacances ou acheter une résidence secondaire. Désormais, vous ne pouvez déduire les intérêts de la dette sur la valeur nette de la maison que si les fonds ont été utilisés « pour acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui garantit le prêt ». En outre, comme dans l’ancienne réglementation, le prêt doit être garanti par votre résidence principale ou secondaire, et ne peut pas dépasser le coût de la maison.
En vertu de ces dispositions, si vous voulez déduire les intérêts d’une résidence secondaire, vous devez avoir une hypothèque sur celle-ci. Si vous avez emprunté sur la valeur nette de votre première maison pour financer l’achat de votre deuxième maison, ces intérêts ne peuvent pas être déduits. Comme dans le cas d’un prêt hypothécaire, vous pouvez déduire les intérêts sur un montant maximum de 750 000 $ de dette sur la valeur nette de votre maison si vous êtes célibataire ou marié et que vous remplissez une déclaration commune (375 000 $ si vous êtes marié et que vous remplissez une déclaration séparée).
Cette limite s’applique à toutes vos dettes hypothécaires et à vos dettes sur la valeur nette de votre maison. Si vous avez déjà une dette hypothécaire de 750 000 dollars ou plus, vous ne pouvez pas demander de déduction d’intérêts sur les prêts sur la valeur nette du logement dépassant ce montant.
Déduction de l’impôt foncier
Vous pouvez déduire les impôts fonciers sur votre résidence secondaire et, d’ailleurs, sur autant de propriétés que vous possédez. Toutefois, là aussi, la TCJA a apporté des modifications qui affectent ces déductions.
Vous ne pouvez plus déduire le montant total des impôts fonciers que vous avez payés sur les biens immobiliers que vous possédez. Désormais, le total des impôts locaux et d’État donnant droit à une déduction – y compris les impôts fonciers et sur le revenu – est limité à 10 000 dollars par déclaration d’impôts, ou à 5 000 dollars si vous êtes marié et que vous remplissez une déclaration séparée. De nombreuses personnes qui achètent une résidence secondaire peuvent déjà dépasser cette limite avec leur première maison, et ne bénéficieront donc pas d’économies d’impôt supplémentaires grâce à leur résidence secondaire.
Vendre sa résidence secondaire
Si vous vendez votre résidence principale, la loi permet aux contribuables célibataires d’exclure de leur revenu jusqu’à 250 000 dollars de gains en capital. Les couples mariés qui font une déclaration commune peuvent exclure jusqu’à 500 000 dollars de plus-values. Toutefois, cette mesure ne s’applique qu’aux ventes de résidences principales. Lorsque vous vendez votre résidence secondaire, vous devez payer un impôt sur les plus-values sur la totalité de vos bénéfices.
En faisant de votre résidence secondaire votre résidence principale, vous pourriez potentiellement réduire les gains en capital réalisés. Tout d’abord, vous devriez vivre dans la deuxième propriété pendant au moins deux ans sur les cinq ans précédant sa vente. Cette propriété deviendrait ainsi votre résidence principale. De plus, pour pouvoir bénéficier de l’exclusion, vous ne pouvez pas avoir bénéficié de l’exclusion des plus-values sur la vente d’une autre habitation pendant les deux années précédant la vente de cette nouvelle résidence principale.
1031 Échanges
Si votre deuxième propriété est détenue à des fins commerciales ou d’investissement, vous pouvez peut-être reporter l’impôt sur les plus-values dans le cadre d’un échange 1031. Il s’agit d’un échange de même nature, qui consiste à vendre le bien et à le remplacer par un bien similaire. Une fois que vous avez vendu le bien initial, vous devez identifier son bien de remplacement dans les 45 jours et l’acquérir dans les 180 jours. La plus-value est alors reportée jusqu’à la vente du bien de remplacement (bien qu’il soit possible de reporter continuellement les impôts grâce à d’autres échanges de même nature).
Plusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier d’un échange de même nature. Le contribuable doit avoir été propriétaire du bien pendant au moins deux ans avant la vente. Au cours de chacune des deux périodes de 12 mois précédant la vente, le contribuable doit avoir loué le bien pendant au moins 14 jours. En outre, l’usage personnel du contribuable ne peut pas dépasser 14 jours par an, soit 10 % des jours de location.
Enfin, le bien de remplacement doit également remplir ces mêmes conditions : il doit être détenu pendant au moins deux ans après l’échange en nature ; être loué pendant au moins 14 jours par an ; et ne pas être utilisé pour la jouissance personnelle pendant plus de 14 jours par an, ou 10 % des jours où le logement a été loué.
Comme les lois fiscales sont compliquées et changent périodiquement, il est conseillé de consulter un spécialiste qualifié en fiscalité immobilière qui peut vous expliquer les implications fiscales et les lois pertinentes et vous aider à déterminer la stratégie de propriété la plus favorable pour votre situation.
Si c’est financièrement faisable, posséder une résidence secondaire peut être un excellent investissement pour les vacances ou la location, et pourrait également fournir une résidence principale appropriée pendant la retraite. Mais comme la possession d’une maison, quelle qu’elle soit, entraîne une charge financière importante, allant de l’hypothèque et des impôts à l’entretien et aux réparations, il est dans votre intérêt de connaître les implications fiscales de la possession d’une résidence secondaire.