De nombreuses communautés résidentielles ont une structure d’association de propriétaires (HOA) pour aider à maintenir une atmosphère propre et cohésive dans le quartier. En outre, lorsque vous achetez un condominium, une maison de ville ou une maison individuelle dans le cadre d’un « développement planifié », vous pouvez également rencontrer la structure HOA.
Bien que la HOA épargne parfois au propriétaire certaines responsabilités, elle peut aussi lui imposer des obligations. Avant d’acheter une maison qui vous permet de faire partie d’une HOA, voici ce que vous devez savoir et les questions que vous devez poser à l’association, à vous et à votre famille.
Points clés à retenir
- De nombreuses copropriétés, coopératives et même certains quartiers ont des associations de propriétaires (HOA) composées de résidents membres.
- Les membres de l’HOA sont élus parmi les résidents et servent à entretenir les terrains, l’assurance principale, les services collectifs, ainsi que les finances globales du complexe immobilier ou de la communauté.
- La plupart des HOA demandent à tous les propriétaires de logements de payer des frais d’entretien mensuels et peuvent également demander des évaluations spéciales ponctuelles pour couvrir les dépenses importantes de la communauté.
- Les statuts de la HOA préciseront les responsabilités des associations et celles des propriétaires d’unités.
Développement planifié des HOA
Pour emménager dans un projet de développement, vous devez souvent adhérer à la HOA de la communauté et payer ses frais pour aider à couvrir l’entretien des zones communes, des structures partagées et des extérieurs. L’adhésion vous oblige également à respecter les engagements, conditions et restrictions (CC&R) de l’association. Ces règles pourraient vous empêcher de réaliser votre rêve d’avoir une porte d’entrée violette, par exemple, ou de laisser votre véhicule de plaisance dans l’allée, car les CC&R comprennent généralement des stipulations sur l’apparence de votre maison et les véhicules que vous pouvez garer à l’extérieur.
Statistiquement parlant, les Américains ont une chance sur cinq de vivre dans une maison faisant partie d’une HOA, selon une analyse de données effectuée par le microéconomiste appliqué Wyatt G. Clarke
. Depuis que l’estimation de Clarke a été établie (en 2017), les propriétés avec des HOA ont encore augmenté.
La vie dans un développement planifié est-elle une bonne option pour vous ? Et, si oui, quelles sont les HOA qui pourraient vous convenir le mieux ? Les réponses à ces questions dépendent non seulement de vos finances, mais aussi de votre enthousiasme pour les équipements communs, de votre tolérance à l’égard des règles et des règlements et de votre aisance avec l’autonomie – puisque la plupart des HOA sont supervisées par des bénévoles qui vivent dans le lotissement.
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1. L’éventail des frais est large
Une étude de Trulia, qui a utilisé les données de l’American Community Survey, a révélé que les frais mensuels de HOA s’élevaient en moyenne à 331 dollars par mois en 2015. Les moyennes allaient d’un minimum de 218 $ par mois à Warren, Michigan, à un maximum de 571 $ à New York. Trulia a constaté que les frais étaient généralement plus élevés dans les vieux bâtiments et les complexes comportant plus d’unités dans l’ensemble.
Le nombre et la taille des aménagements du lotissement ont également une incidence sur les tarifs, selon Nate Martinez, agent immobilier à RE/MAX Professionals à Glendale, Ariz. Par exemple, un complexe gardé par un portail, doté d’un club-house et d’un terrain de golf, est susceptible d’imposer des frais plus élevés qu’un complexe offrant une sécurité minimale et seulement une modeste zone commune.
Les frais peuvent varier, même au sein d’un lotissement, en raison des variations de la superficie, de l’emplacement et de l’orientation, qui peuvent toutes avoir une incidence sur l’entretien de la propriété.
La plupart des services d’annonces multiples (MLS) incluent les frais de HOA dans l’annonce de la propriété. Selon M. Martinez, cela devrait vous permettre d’accéder aux informations par l’intermédiaire de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com et d’autres sites d’annonces.
Vous devez également savoir à quelle fréquence et de combien les frais ont augmenté au fil du temps. Si vous le pouvez, obtenez un historique imprimé des cotisations à la HOA par année pour les dix dernières années. Selon M. Martinez, les frais de HOA n’augmentent généralement pas plus qu’une fois par an. D’après l’expérience de M. Martinez, les augmentations de la HOA sont généralement planifiées trois à cinq ans à l’avance, en utilisant des estimations des coûts futurs des services publics, de la main-d’œuvre, de la maintenance, etc.
Examinez ces projections si elles sont disponibles. Puisqu’il ne s’agit que d’estimations, M. Martinez vous suggère de vérifier également le montant de l’augmentation annuelle des frais autorisée par les statuts de la HOA. Dans un nouveau complexe, cette recherche peut aider à déterminer si les frais initiaux de la HOA ont été sous-évalués de manière attrayante, voire artificielle, afin d’attirer les propriétaires et sont susceptibles d’augmenter considérablement au fil du temps pour couvrir l’écart entre les revenus et les coûts.
L’inverse peut également être le cas, c’est-à-dire que les frais de la HOA pour les nouveaux développements peuvent en fait diminuer légèrement au fil du temps, car plus de maisons sont ajoutées au développement et plus de propriétaires sont disponibles pour partager les coûts fixes de la HOA.
2. Ce que vous obtenez varie également
Lorsque vous achetez une maison dans une communauté gérée, vous achetez en fait un ensemble d’obligations et de droits légaux en plus de l’espace de vie physique, explique John Manning, courtier en gestion chez RE/MAX on Market à Seattle. Les droits, services et commodités précis dont la HOA est responsable peuvent être aussi variés que les frais facturés. Une « gate community » peut avoir l’entretien des portes comme seul accord entre les propriétaires, ou il peut y avoir une HOA en place avec une autorité légale pour gérer beaucoup plus », dit-il.
Regardez ce qui est inclus (et non inclus) qui affectera les finances de votre ménage. Devrez-vous payer pour le ramassage des ordures, par exemple ? Les services publics sont-ils inclus ? Lesquels ? Qu’en est-il du câble et/ou du service internet ?
N’oubliez pas que vous paierez pour les avantages, tels que les installations de loisirs, que vous les utilisiez ou non. Renseignez-vous sur les horaires des installations, telles que les piscines et les courts de tennis, afin de déterminer si elles s’adaptent à votre emploi du temps. Si vous pensez que vous souhaitez partager ces installations avec des amis ou des membres de votre famille, vérifiez les règles et les tarifs qui s’appliquent à l’utilisation par les visiteurs.
Alignez les frais – et leurs inclusions et exclusions – sur ceux des autres développements dans le domaine, en particulier ceux qui figurent déjà sur votre liste restreinte. « Si vous voulez connaître les fourchettes de prix de la HOA pour votre région, la meilleure ressource serait de passer par un courtier immobilier professionnel qui connaît bien les associations de propriétaires », explique le courtier Manning.
3. Des frais supplémentaires peuvent s’appliquer
Une HOA peut adopter l’une des nombreuses approches de la gestion financière. Ces choix affectent en particulier la manière dont elle finance les dépenses imprévues et les investissements en capital tels que le remplacement d’un système de chauffage, de ventilation et de climatisation.
Selon John Manning, courtier en gestion chez RE/MAX on Market à Seattle, « Certaines associations préfèrent disposer d’une importante réserve de liquidités pour faire face aux obligations alimentaires, légales ou de gestion au fur et à mesure qu’elles se présentent. D’autres ont des frais moins élevés et s’appuient sur des fonds d’évaluation spéciaux prélevés en dehors des frais de la HOA pour les réparations et la maintenance ». Ces prélèvements sont similaires aux évaluations fiscales parfois prélevées par les gouvernements locaux.
Voici comment fonctionne la voie d’évaluation : Lorsqu’une dépense importante, telle que le remplacement d’un toit ou d’un ascenseur, se présente et que les réserves de la HOA ne suffisent pas à la payer, l’association peut demander à chaque propriétaire une évaluation spéciale. Ces prélèvements peuvent s’élever à plusieurs milliers de dollars.
Selon M. Manning, la taille du fonds de réserve dépendra non seulement de l’approche de la HOA, mais aussi de l’âge, de l’état et des équipements du bâtiment. Les promoteurs établissent souvent des plans pluriannuels pour les réparations et les investissements, y compris leurs coûts annuels et le solde prévu du fonds de réserve au moment où les dépenses seront nécessaires.
Demandez à voir ces documents, en prêtant une attention particulière à l’adéquation entre les dépenses nécessaires et le solde du fonds de réserve. Une aide professionnelle peut s’avérer précieuse lorsque vous consultez ces feuilles de calcul. Selon M. Manning, sa société « demande aux clients de discuter des états financiers avec un expert-comptable [qui est un] expert en analyse financière [des développements] ».
La HOA devrait être en mesure de fournir une telle liste. Demandez également si des évaluations spéciales sont prévues à l’avenir. Notez que les économies d’échelle peuvent signifier que les cotisations spéciales pour une certaine dépense en capital peuvent être plus faibles dans les HOA qui ont de nombreux membres et plus élevées dans les HOA plus petites, où une dépense similaire aura moins de propriétaires pour la financer.
4. Frais et approbation de votre hypothèque
Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier dans le cadre d’un projet de développement, vous devez bien sûr tenir compte de l’impact des cotisations à la HOA sur vos finances globales. Il en va de même pour les prêteurs hypothécaires potentiels.
Comme pour les impôts fonciers (qui, soit dit en passant, ne sont pas inclus dans les frais de la HOA dans la plupart des lotissements), les banques tiendront compte de vos frais mensuels de HOA lorsqu’elles décideront du montant du prêt hypothécaire que vous pourrez vous permettre. Vous risquez donc d’avoir à faire des compromis délicats lorsque vous choisirez un bien immobilier. Des frais de gestion plus élevés pourraient vous laisser avec un montant approuvé plus petit à dépenser pour votre maison par rapport au choix d’une autre propriété avec des frais faibles ou nuls.
Il est intéressant de noter que la présence de frais ne réduit pas nécessairement la valeur d’un bien immobilier ; il y a même des preuves de l’effet inverse. Les recherches du microéconomiste Clarke ont montré qu’après égalisation pour la taille et l’emplacement de la maison, les propriétés qui faisaient partie d’une HOA se vendaient en moyenne environ 4 % de plus que celles qui ne faisaient pas partie d’une association. La prime est la plus élevée, a-t-il constaté, lorsque la maison et le lotissement sont neufs ; elle diminue avec l’âge.
Votre prêteur potentiel peut vous fournir le montant du remboursement du prêt hypothécaire, et vous devriez déjà avoir les numéros de taxe foncière et de frais de la HOA. Si vous commencez tout juste à chercher un logement et que vous n’avez pas encore de relations avec un prêteur, utilisez une calculatrice de prêt hypothécaire en ligne pour estimer le montant probable du remboursement du capital que vous recherchez et pour entrer d’autres informations pertinentes, notamment votre mise de fonds prévue.
Encore une fois, tout prêteur avec lequel vous parlez peut vous le fournir. Par ailleurs, de nombreux calculateurs de prêts hypothécaires en ligne, dont celui auquel nous avons fait référence ci-dessus, vous permettent également de demander aux prêteurs des devis sur les taux et les montants maximums approuvés.
5. Les pactes comptent
Étant donné que les règles et réglementations d’une HOA particulière peuvent être uniques, ne vous fiez pas aux informations de seconde main ou à l’expérience passée lors d’autres développements pour savoir quelles sont les règles et les engagements d’une HOA. Et réfléchissez bien pour savoir si vous serez en mesure de les respecter.
Si vous ne pouvez pas trouver les CC&R en ligne, sur le site web de la HOA, demandez à votre agent immobilier de les acquérir pour vous ou obtenez-les en contactant directement la HOA. Assurez-vous de vérifier si le document est à jour avant d’aller trop loin dans la procédure d’achat.
Vous pourriez vous rendre compte que vous êtes limité de plus de façons que vous ne le pensez. En plus de régir la couleur des portes et autres, les CC&R peuvent limiter la hauteur à laquelle votre herbe peut pousser, si vous pouvez planter ou enlever des arbres, quels types de véhicules vous pouvez garer dans la rue ou dans votre allée (les interdictions de stationner des véhicules de plaisance ne sont pas rares, par exemple), la hauteur des clôtures et les types de revêtements que vous pouvez utiliser pour les fenêtres donnant sur la rue.
Si la vie écologique est une priorité personnelle, consultez les dispositions vertes de la HOA, en commençant par ce qui peut être planté autour de votre maison, et comment cette végétation peut être entretenue.
Par exemple, certaines HOA n’autorisent pas le xéropaysagisme, une forme d’aménagement paysager écologique pour les climats arides, et peuvent limiter la taille et la composition de tout jardin que vous plantez. Les règles peuvent également imposer l’utilisation de certains engrais, pesticides ou systèmes d’arrosage pour entretenir le jardin et interdire les tas de compost et les panneaux solaires.
Vérifiez s’il existe une langue qui pourrait vous empêcher de louer votre propriété, ou même simplement la compliquer. Ce qui est considéré comme coutumier peut dépendre de la juridiction. « Dans la région de Seattle, il est courant de trouver des interdictions sur les locations de courte durée [vacances]. Les HOA ont intérêt à limiter le pourcentage de logements non occupés par leurs propriétaires, car les prêteurs hypothécaires peuvent être réticents à prêter sur des immeubles dont le taux d’occupation est élevé », explique M. Manning.
6. Gestion des conflits
Comme dans toute communauté, des désaccords surgissent au sein d’un projet d’aménagement, parfois à propos de certains résidents qui font des entorses ou enfreignent les règles. Avant d’acheter, renseignez-vous sur la manière dont les règles sont fixées et appliquées et sur les sanctions imposées aux contrevenants.
Les sanctions peuvent être sévères. Dans certains cas, les résultats peuvent être une amende ou une poursuite judiciaire, ou encore le fait que la HOA place un privilège sur votre maison. Faites particulièrement attention à la possibilité pour la HOA de saisir votre propriété en cas de non-paiement des cotisations HOA ou de non-paiement d’amendes résultant d’infractions aux CC&R.
Renseignez-vous sur le processus de résolution des conflits éventuels, ainsi que sur la manière dont la HOA gère les ajouts ou les modifications des règles.
Demandez une liste ou un autre compte rendu des conflits et des violations des règles que l’association a dû résoudre. Si ces informations ne détaillent pas les poursuites, demandez-les. Assurez-vous de vérifier s’il existe des poursuites passées, présentes ou en cours dans lesquelles la HOA est impliquée. Examinez également l’issue de ces affaires.
7. La réputation de la HOA
Comme l’association sert essentiellement de gouvernement hyper-local pour la communauté, il est intéressant de voir qui la dirige et comment ces personnes fonctionnent ensemble.
Il est très courant que les HOA soient supervisées par des résidents de la communauté qui occupent leur poste en tant que bénévoles et sont élus par les membres de l’association. Toutefois, certaines associations sont entièrement gérées de manière professionnelle. Si une entreprise privée gère la HOA, renseignez-vous sur sa réputation avant d’acheter. Si la HOA a des employés ou des entreprises auxquelles elle sous-traite des tâches, renseignez-vous sur ces entités et sur le travail qu’elles effectuent.
Parlez si vous le pouvez à certains des propriétaires actuels de l’immeuble, de préférence des personnes qui ne font pas partie du conseil d’administration de la HOA et qui vivent dans l’immeuble depuis plusieurs années. Quel est le degré de collégialité du conseil d’administration ? Les divergences d’opinion sont-elles généralement traitées de manière civile et constructive ? Soyez attentifs aux signes de drame fréquent, voire perpétuel. Comme d’autres organes de direction, les HOA peuvent être entravées par l’égoïsme, les jeux de pouvoir et la petite politique.
Prévoyez du temps pour parler avec le président de la HOA, afin de savoir si vous souhaitez que cette personne prenne des décisions en votre nom concernant le développement. Demandez également au président si les résidents sont intéressés à siéger au conseil d’administration : Y a-t-il une forte motivation pour le faire ou une indifférence relative ? Cette conversation peut également vous motiver (ou non) à siéger vous-même au conseil un jour, ce qui nécessiterait d’être élu et de consacrer un peu de temps libre à vos nouvelles responsabilités.
8. Respect de la HOA
Ne comptez pas sur le fait d’être correctement alerté de tout problème qui pourrait subsister entre l’association et le propriétaire actuel d’une maison qui vous intéresse. Si vous ne vous informez pas à temps de ces problèmes, vous risquez d’en hériter au moment où vous prenez possession de la propriété.
Certains problèmes potentiels peuvent être évidents, comme les aménagements paysagers morts ou envahis par la végétation ou la peinture qui s’écaille. Inversement, le propriétaire a-t-il apporté des améliorations extérieures ou d’autres changements à la propriété sans obtenir l’approbation de la HOA ? Si ces changements ne sont pas conformes aux règles, que pourrait-il vous arriver si vous étiez propriétaire du bien ? Vous pourriez obliger le propriétaire à régler les problèmes dans le cadre du contrat de vente ou lui fournir des liquidités à la clôture.
9. Responsabilités en matière d’assurance
Comme pour la propriété, les dispositions en matière d’assurance dans le cadre d’un projet de développement peuvent être divisées, la HOA couvrant certains risques ou certaines zones et le propriétaire étant responsable d’autres risques.
Ceux-ci sont souvent mandatés par la loi de l’État. En Floride, par exemple, la HOA d’un condominium doit assurer tous les biens communs, ce qui inclut toutes les parties du bâtiment jusqu’aux cloisons sèches non finies d’une unité. En attendant, le propriétaire est responsable de l’assurance de tous les biens personnels de son logement, y compris les appareils électroménagers, les revêtements de sol, les armoires, les vitres, etc.
Vérifiez la loi de l’État dans lequel vous allez vivre pour connaître la répartition précise des exigences. Confirmez que la HOA du bien que vous envisagez d’acquérir respecte ces exigences.
L’assurance contre les catastrophes est particulièrement importante si vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison de ville dans une région sujette à des catastrophes naturelles majeures, telles que des inondations, des tremblements de terre, des blizzards, des incendies, des tornades ou des ouragans. « Dans le nord-ouest du Pacifique, l’assurance contre les tremblements de terre est très courante [dans les projets de développement], mais elle n’est pas obligatoire », explique M. Manning.
Vérifiez si la HOA offre une couverture supplémentaire en tant qu’avantage pour la propriété au sein du développement. « [Une] HOA avant-gardiste peut rendre un immeuble d’appartements plus attrayant » de cette manière, explique M. Manning. Ils pourraient ajouter « une assurance contre les tremblements de terre et autres types de risques, [qui] se reflétera dans les cotisations de la HOA du propriétaire ». Vous devez bien sûr confirmer si cette couverture supplémentaire s’étend également aux zones qui relèvent de la responsabilité légale du propriétaire, ou seulement à celles qui sont du ressort de la HOA.
Vivre dans un développement planifié – et être régi en partie par les règles d’une HOA – peut être une bénédiction mitigée. Elle offre la perspective d’échanger un certain contrôle sur votre maison contre les responsabilités réduites de son entretien, et de bénéficier d’équipements et d’une sécurité partagés. Mais elle peut aussi échanger l’aspect diversifié d’un quartier typique contre une apparence plus uniforme, même si le goût d’un voisin en matière de décoration ou ses habitudes d’entretien négligées risquent moins de vous poser problème.
La façon dont vous accepterez ces compromis contribuera à votre bonheur dans une copropriété ou une autre « maison planifiée ». Si vous décidez de procéder à un achat, assurez-vous de faire appel à des professionnels, notamment à un agent immobilier, qui connaît bien les projets d’aménagement et les HOA, car ceux-ci présentent un certain nombre d’aspects inhabituels par rapport à l’achat d’une maison individuelle.