L’achat de votre première maison peut être une expérience passionnante et éprouvante. Vous devez non seulement trouver le bon endroit, mais aussi trouver le bon prêt hypothécaire. Compte tenu du faible niveau des stocks sur de nombreux marchés locaux et de l’augmentation des prix de l’immobilier dans tout le pays, trouver un logement abordable peut être un véritable défi.
Vous pouvez ressentir une pression pour trouver un logement immédiatement, mais avant de visiter des maisons et de commencer à faire des offres, votre financement doit être en ordre. Pour cela, il faut s’assurer que vos antécédents et votre cote de crédit, votre ratio d’endettement et votre situation financière générale convaincront un prêteur que vous êtes suffisamment solvable pour emprunter de l’argent.
De nombreux primo-accédants ont tendance à faire un certain nombre de faux pas dans le processus de prêt hypothécaire et d’achat d’un logement. Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes à éviter.
Points clés à retenir
- Si vous avez des problèmes de crédit évidents, par exemple des retards de paiement, des actions de recouvrement ou des dettes importantes, les prêteurs hypothécaires pourraient vous proposer des taux d’intérêt et des conditions moins qu’idéaux (ou refuser purement et simplement votre demande).
- Vous pouvez améliorer votre score en payant vos factures à temps, en effectuant des paiements mensuels supérieurs au minimum requis pour vos dettes et en ne maximisant pas votre crédit disponible.
- Les vendeurs ne sont pas susceptibles d’examiner les offres des acheteurs qui n’ont pas de lettre d’approbation préalable d’un prêteur.
- Faites une demande de prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs pour avoir une meilleure idée de ce que vous pouvez vous permettre et comparez les produits de prêt, les taux d’intérêt, les frais de clôture et les commissions des prêteurs.
- L’achat d’une maison plus chère que ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre peut vous mettre en difficulté si vous devez étirer votre budget mensuel pour effectuer des versements hypothécaires.
1. Ne pas surveiller votre crédit
Personne n’aime les surprises, surtout avant d’acheter une maison. Si vous ou votre conjoint avez des problèmes de crédit évidents, par exemple des retards de paiement, des actions en recouvrement ou des dettes importantes, les prêteurs hypothécaires peuvent vous proposer des taux d’intérêt et des conditions moins qu’idéaux (ou refuser purement et simplement votre demande). Ces deux situations peuvent être frustrantes et repousser votre échéancier idéal.
Pour résoudre d’éventuels problèmes à l’avance, consultez gratuitement chaque année votre rapport de crédit sur annualcreditreport.com auprès de chacune des trois agences d’évaluation du crédit : Transunion, Equifax et Experian. Recherchez les erreurs et contestez toute erreur par écrit auprès de l’agence d’évaluation du crédit et du créancier, y compris les pièces justificatives qui vous aideront à faire valoir votre point de vue.
Si vous trouvez des éléments négatifs actuels mais exacts, tels que des paiements en retard ou des comptes en souffrance, il n’y a aucun moyen de les supprimer rapidement. Malheureusement, ils resteront dans votre rapport de crédit pendant sept à dix ans. Mais vous pouvez améliorer votre score en payant vos factures à temps, en effectuant des paiements mensuels supérieurs au minimum requis pour vos dettes et en n’épuisant pas votre crédit disponible. Surtout, soyez patient ; il faut parfois au moins un an pour améliorer un faible score de crédit.
Vérifiez également si votre banque, votre coopérative de crédit ou votre fournisseur de carte de crédit vous donne un accès gratuit à votre score de crédit. Si votre score est inférieur à 620, vous pourriez avoir des difficultés à faire approuver un prêt hypothécaire classique. Pour obtenir un prêt de la FHA, vous devez avoir une cote de crédit minimale de 580 pour utiliser le financement maximum du programme (mise de fonds de 3,5 %), ou une cote minimale de 500 avec une mise de fonds de 10 %.
2. Recherche de logements avant d’obtenir une autorisation préalable
Lorsque vous trouvez la maison parfaite, il n’y a pas de temps à perdre. Sur de nombreux marchés chauds, vous serez confronté à de multiples offres et à une forte concurrence. Les vendeurs sont peu susceptibles de prendre en considération les offres d’acheteurs qui ne disposent pas d’une lettre d’approbation préalable d’un prêteur. Une lettre de préapprobation montre au vendeur que le prêteur a fait preuve de diligence raisonnable pour s’assurer que vous avez les moyens et la motivation nécessaires pour rembourser vos factures, en fonction de vos antécédents et de votre score de crédit, de vos revenus et de vos antécédents professionnels, de vos actifs financiers et d’autres facteurs clés.
Sur un marché concurrentiel, les vendeurs ne vous prendront pas au sérieux sans une lettre d’approbation préalable, et vous pourriez perdre une maison que vous voulez vraiment. Ce document indique le montant du prêt auquel vous avez droit, le taux d’intérêt et le programme de prêt, ainsi que le montant estimé de votre acompte. Dans certains cas (en particulier pour les maisons plus chères ou sur les marchés très concurrentiels), les prêteurs peuvent vous demander de fournir une preuve de fonds pour un acompte. La lettre de pré-approbation comprend également une date d’expiration, généralement dans les 90 jours.
3. Ne pas chercher à obtenir un prêt hypothécaire
Les acheteurs de logements peuvent laisser beaucoup d’argent sur la table lorsqu’ils ne font pas le tour du marché pour obtenir un prêt hypothécaire. Faire une demande de prêt auprès de plusieurs prêteurs vous donne une meilleure idée de ce que vous pouvez vous permettre et vous permet de comparer les produits de prêt, les taux d’intérêt, les frais de clôture et les commissions des prêteurs. Plus important encore, en cherchant un prêt hypothécaire, vous êtes mieux placé pour négocier avec les prêteurs afin d’obtenir la meilleure offre possible.
En faisant vos achats auprès des prêteurs, faites attention aux frais et aux coûts de clôture, qui peuvent s’additionner à la table de clôture. Si certains écarts de prix peuvent ne pas sembler importants sur le papier aujourd’hui, ils peuvent se traduire par des économies considérables sur la durée de votre prêt. N’oubliez pas que certains prêteurs vous offriront des « points » de réduction, un moyen de racheter votre taux d’intérêt à l’avance. Cela augmente vos frais de clôture. Et d’autres prêteurs qui favorisent des frais de clôture faibles ou nuls ont tendance à appliquer des taux d’intérêt plus élevés pour combler la différence.
En plus de vérifier auprès de votre institution financière actuelle (banque ou coopérative de crédit), demandez à un courtier en prêts hypothécaires de rechercher des taux en votre nom. Les courtiers en prêts hypothécaires ne sont pas des prêteurs ; ils font office d’intermédiaire entre vous et les prêteurs de leur réseau. Ils peuvent vous faire gagner du temps et de l’argent en comparant plusieurs prêteurs qui proposent des produits adaptés à vos besoins. De plus, il est utile de se renseigner sur certains prêteurs directs, en ligne ou en personne, pour voir ce qu’ils proposent.
En faisant une demande de prêt auprès de plusieurs prêteurs, vous recevrez des estimations de prêt pour comparer les taux et les coûts de clôture côte à côte. De plus, si vous faites la plupart de vos recherches de taux dans les 30 jours, les multiples vérifications de crédit effectuées par les prêteurs compteront comme une seule et même enquête et ne risquent pas de faire baisser votre cote de crédit. Il n’y a pas de nombre d’or de prêteurs à consulter, mais le fait d’avoir trois à cinq estimations de prêt en main vous donnera une base de comparaison solide.
4. Acheter une maison plus chère que ce que vous pouvez vous permettre
Lorsqu’un prêteur vous dit que vous pouvez emprunter jusqu’à 300 000 dollars, cela ne signifie pas que vous devez le faire. Si vous atteignez le maximum de votre prêt, vos mensualités risquent de ne pas être gérables. En règle générale, la plupart des futurs propriétaires peuvent se permettre un prêt d’un montant compris entre 2 et 2,5 fois leur revenu annuel brut.
En d’autres termes, si vous gagnez 75 000 dollars par an, vous pourriez vous offrir une maison dont le prix se situe entre 150 000 et 187 500 dollars. Le calculateur de prêt hypothécaire d’Investopedia peut vous aider à estimer les paiements mensuels, ce qui constitue un meilleur baromètre pour savoir si vous pouvez vous offrir une maison dans une certaine fourchette de prix.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
L’achat d’une maison plus chère que ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre peut vous mettre en difficulté si vous devez étirer votre budget mensuel pour effectuer vos paiements hypothécaires. En d’autres termes, vous risquez de vous sentir « pauvre » et d’éprouver des remords d’acheteur.
De plus, considérez que l’accession à la propriété s’accompagne de dépenses supplémentaires (en dehors de ces mensualités). Vous devez économiser pour les inévitables dépenses d’entretien, les réparations, les frais d’association des propriétaires (le cas échéant) et d’autres frais que vous n’avez pas eu à payer en tant que locataire.
Si vous étirez votre budget mensuel pour couvrir votre prêt hypothécaire, vous risquez de ne pas pouvoir épargner pour une urgence ou pour les réparations de votre maison, et cela vous privera de liquidités pour d’autres objectifs financiers.
Ne vous fixez pas sur le montant maximum du prêt pour lequel vous êtes approuvé, mais sur la capacité de payer les mensualités du prêt à ce prix. Les acheteurs d’un premier logement peuvent être très prudents et acheter une maison en dessous de leur budget maximum.
5. Ne pas engager un agent immobilier
La recherche d’un logement par soi-même est longue et compliquée. Un agent immobilier professionnel et expérimenté peut vous aider à limiter vos choix et à repérer les problèmes (tant en ce qui concerne la propriété physique que dans le processus de négociation avec les vendeurs). Certains États exigent qu’un avocat spécialisé dans l’immobilier s’occupe de la transaction, mais les avocats ne vous aideront pas à rechercher un logement ; ils peuvent vous aider à rédiger une offre, à négocier le contrat d’achat et à agir en tant qu’agent de clôture.
De plus, si vous allez aux expositions sans votre propre agent immobilier, un agent du vendeur pourrait vous proposer de vous représenter. Cela peut être risqué car cet agent n’a pas vos intérêts à l’esprit ; son objectif est d’obtenir la meilleure offre possible pour le vendeur. Le fait d’avoir votre propre agent, dont les intérêts sont plus proches des vôtres, vous aidera à faire des choix plus éclairés.
Mieux encore, le coût de l’engagement d’un agent ne sortira pas directement de votre poche. En tant qu’acheteur, vous ne payez généralement pas la commission de l’agent acheteur. Elle est généralement versée par le vendeur à l’agent du vendeur, qui la partage ensuite avec l’agent de l’acheteur.
6. Ouverture (ou fermeture) de lignes de crédit
Vous pouvez toujours vous voir refuser un prêt hypothécaire même après avoir été pré-approuvé pour en obtenir un. Les prêteurs hypothécaires vérifient votre crédit pendant la pré-approbation – et encore une fois juste avant la clôture – avant de vous donner le feu vert final. Dans l’intervalle, maintenez le statu quo en matière de crédit et de finances. Cela signifie que vous ne devez pas ouvrir de nouvelles lignes de crédit ou fermer des lignes de crédit existantes. Vous risqueriez ainsi d’abaisser votre cote de crédit et d’augmenter votre ratio d’endettement – deux raisons essentielles pour lesquelles un prêteur refuserait l’approbation finale.
Attendez plutôt la fermeture de votre maison pour souscrire de nouvelles lignes de crédit (comme un prêt automobile ou une nouvelle carte de crédit). Bien qu’il soit intéressant de rembourser un compte de carte de crédit ou un prêt avant de fermer votre maison, la fermeture du compte efface cet historique de crédit de votre rapport. La durée du crédit est l’un des principaux facteurs utilisés par les bureaux de renseignements sur le crédit pour établir votre cote de crédit.
Laissez plutôt le compte ouvert et actif, mais ne l’utilisez qu’après sa fermeture.
Certaines sociétés de cartes de crédit peuvent fermer votre compte pour cause d’inactivité prolongée, ce qui peut également avoir un effet négatif sur votre crédit. Maintenez vos comptes actifs en effectuant de petits achats que vous remboursez immédiatement et intégralement chaque mois.
7. Faire de gros achats à crédit
Tout comme l’ouverture ou la fermeture d’une ligne de crédit peut faire baisser votre score, la gestion des comptes existants peut également faire baisser le vôtre. Là encore, gardez votre crédit et vos finances stables jusqu’à ce que vous fermiez votre maison. Utilisez plutôt de l’argent liquide ou, mieux encore, reportez l’achat de nouveaux meubles ou d’un téléviseur après la fermeture.
Vous voulez également avoir une idée de la manière dont votre budget va gérer les coûts de votre nouvelle propriété. Vous voudrez peut-être attendre quelques mois avant d’ajouter à votre budget des mensualités supplémentaires pour les gros achats.
8. Déplacement de l’argent
Autre grand interdit en matière de souscription de prêts hypothécaires : effectuer des dépôts ou des retraits importants de vos comptes bancaires ou d’autres actifs. Si les prêteurs voient soudain entrer ou sortir de l’argent sans source, cela pourrait donner l’impression que vous avez obtenu un prêt, ce qui aurait des répercussions sur votre ratio d’endettement.
Les prêteurs ne s’inquiètent pas des dépôts transparents, comme une prime de votre employeur ou votre remboursement d’impôts à l’IRS. Mais si un ami vous transfère de l’argent ou si vous recevez des revenus professionnels sur votre compte personnel, un prêteur exigera une preuve pour vérifier que le dépôt n’est pas un prêt déguisé. Attendez-vous à ce que le prêteur vous demande un acte de vente (si le dépôt provient d’une chose que vous avez vendue), un chèque annulé ou un talon de chèque de paie.
Vous pouvez utiliser un cadeau d’un parent ou d’un ami pour votre acompte. Toutefois, de nombreux produits de prêt exigent une lettre de don et des documents pour déterminer la source de l’acompte et vérifier que le donateur ne s’attend pas à ce que vous remboursiez l’argent.
9. Changer d’emploi
Si un changement d’emploi peut être bénéfique pour votre carrière, il peut compliquer l’approbation de votre prêt hypothécaire. Un prêteur veut s’assurer que vous avez un revenu et un emploi stables, et que vous pouvez vous permettre de rembourser votre prêt hypothécaire. Si votre prêt hypothécaire a été préapprouvé sur la base d’un certain revenu et d’un certain emploi, toute éventualité dans l’intervalle avant la conclusion du prêt peut être un signal d’alarme et retarder votre conclusion.
Pour obtenir l’agrément, vous devez généralement fournir la preuve de deux années consécutives d’emploi et de revenus stables. Lorsque vous changez d’emploi, cette preuve continue de revenus et d’emploi est perturbée, en particulier si vous prenez un emploi moins bien rémunéré.
En outre, si vous passez à un poste qui vous rapporte 25 % ou plus de votre salaire sous forme de commissions, vous devez prouver que vous avez gagné ce revenu pendant deux années consécutives. Dans la mesure du possible, les prêteurs recommandent d’attendre la clôture de votre prêt pour changer d’emploi. Si cela n’est pas possible, informez-en votre prêteur immédiatement.
10. Sauter l’inspection à domicile
À moins que vous ne disposiez de beaucoup d’argent pour réparer une maison et que vous soyez prêt à risquer de devoir payer des réparations imprévues, renoncer à une inspection de la maison peut être une erreur coûteuse. L’inspection d’une maison a pour but de déceler les problèmes majeurs d’une maison et de protéger l’acheteur.
Si vous n’obtenez pas d’inspection, vous n’aurez aucun recours si un problème majeur, tel qu’une canalisation fissurée ou un dégât des eaux, fait surface après la fermeture d’une maison. Cela signifie que vous risquez de payer la totalité de la facture pour régler ces problèmes. Lorsque vous faites une offre sur une maison, vous pouvez inclure une clause d’inspection de la maison qui vous permet de sortir de l’accord sans pénalité si un problème majeur est découvert et que le vendeur ne veut pas le résoudre avant la clôture.
Une fois cette éventualité réalisée, vous pouvez retirer votre offre et, en général, vous faire rembourser la totalité de votre acompte. Les frais d’inspection de la maison ne sont pas remboursables et sont généralement payés d’avance par l’acheteur à l’inspecteur. Ils varient généralement de 300 à 500 dollars, selon l’emplacement et la taille de la propriété. Il s’agit d’un faible prix à payer si on le compare aux milliers de dollars que l’on risque de devoir débourser pour remplacer une chaudière, un chauffe-eau, un toit ou d’autres éléments coûteux.
Vous pouvez envisager des inspections supplémentaires, telles qu’une inspection des parasites, des moisissures ou du radon, ou un champ d’application des égouts, par exemple, si votre prêteur le demande. Ces inspections et d’autres encore peuvent contribuer à protéger votre investissement et votre sécurité.
11. Ne pas comparer l’estimation du prêt à la déclaration de clôture
Votre prêteur est tenu par la loi de vous fournir la déclaration de clôture trois jours ouvrables avant la date de clôture. Ce document énumère les coûts exacts que vous devez payer à la clôture, y compris votre acompte, les frais de clôture, les détails et les conditions du prêt, ainsi que d’autres informations importantes. Il s’agit d’un document de cinq pages ; prenez le temps de le comparer à l’estimation initiale du prêt que vous avez reçue pour vous assurer que votre prêteur ou les autres parties à la transaction ne vous facturent pas de frais supplémentaires (appelés « frais de dossier »).
De plus, si certains frais augmentent plus que prévu, demandez à votre prêteur de vous expliquer pourquoi. Assurez-vous que les informations de base, telles que votre nom et d’autres informations d’identification, sont correctement indiquées afin de ne pas vous heurter à des problèmes de paperasserie le jour de la clôture. Si vous constatez des erreurs ou des frais supplémentaires douteux ou inexpliqués, informez-en immédiatement votre prêteur afin que ces problèmes puissent être résolus. Dans certains cas, il peut être nécessaire de repousser la date de clôture pour s’assurer que les documents sont corrigés et mis à jour et que tous les problèmes sont résolus.
Vous ne voulez pas saboter par inadvertance votre hypothèque et l’achat de votre maison. Certaines de ces erreurs semblent innocentes, mais elles peuvent détourner votre conclusion et créer d’énormes maux de tête.
Discutez avec votre prêteur de ce que vous devez faire, de l’approbation préalable à la clôture, pour assurer le bon déroulement du processus. Et essayez de conserver tous vos documents – relevés bancaires, W-2, relevés de dépôts, déclarations d’impôts, talons de paie, etc. – organisés et mis à jour afin de pouvoir fournir des documents si votre prêteur vous le demande.
Lorsque le moment est venu d’acheter votre première maison, le fait d’être bien informé sur le processus de prêt et d’achat immobilier peut vous aider à éviter certaines de ces erreurs et à économiser de l’argent en cours de route. Assurez-vous également que la transaction se déroule sans heurts en ayant à vos côtés des professionnels formés et expérimentés pour vous guider. Cela peut réduire le stress et la complexité de la transaction.