Comment fonctionne l'amortissement des biens locatifs

L’amortissement des biens immobiliers est un outil important pour les propriétaires de biens locatifs. Il vous permet de déduire de vos impôts les coûts d’achat et d’amélioration d’un bien immobilier pendant sa durée de vie utile, et donc de réduire votre revenu imposable dans le processus.

Points clés à retenir

Les propriétaires de biens locatifs utilisent l’amortissement pour déduire le prix d’achat et les coûts d’amélioration de vos déclarations fiscales.
L’amortissement commence dès que le bien est mis en service ou disponible à la location.
Par convention, la plupart des biens résidentiels locatifs américains sont amortis à un taux de 3,636 % chaque année pendant 27,5 ans.
Seule la valeur des bâtiments peut être amortie ; vous ne pouvez pas amortir les terrains.

Amortissements fiscaux

Investir dans un bien immobilier locatif peut s’avérer être une décision financière judicieuse. Pour commencer, un bien immobilier locatif peut constituer une source de revenus régulière tout en vous permettant de constituer un capital, car (idéalement) il s’apprécie avec le temps. Il existe également plusieurs avantages fiscaux. Vous pouvez souvent déduire vos frais de location de tout revenu locatif que vous gagnez, ce qui réduit votre obligation fiscale globale.

La plupart des dépenses liées aux biens de location, y compris l’assurance hypothécaire, les impôts fonciers, les frais de réparation et d’entretien, les frais de bureau à domicile, les assurances, les services professionnels et les frais de déplacement liés à la gestion sont tous déductibles dans l’année où vous dépensez l’argent.

Amortissement des biens immobiliers

Une autre déduction fiscale importante, à savoir la déduction pour amortissement, fonctionne un peu différemment. L’amortissement est le processus utilisé pour déduire les coûts d’achat et d’amélioration d’un bien immobilier locatif. Plutôt que de bénéficier d’une déduction importante l’année où vous achetez (ou améliorez) le bien, l’amortissement répartit la déduction sur toute la durée de vie utile du bien.

L’Internal Revenue Service (IRS) a des règles très spécifiques concernant l’amortissement, et si vous êtes propriétaire d’un bien de location, il est important de comprendre comment fonctionne le processus.

Quels sont les biens amortissables ?

Selon l’IRS, vous pouvez amortir un bien de location s’il remplit toutes ces conditions :

Vous êtes propriétaire du bien (vous êtes considéré comme le propriétaire même si le bien est grevé d’une dette).
Vous utilisez le bien dans votre entreprise ou dans le cadre d’une activité génératrice de revenus.
Le bien a une durée de vie utile déterminable, ce qui signifie qu’il s’agit d’un bien qui s’use, se dégrade, s’use, devient obsolète ou perd de sa valeur en raison de causes naturelles.
Le bien devrait durer plus d’un an.

Même si le bien remplit toutes les conditions susmentionnées, il ne peut pas être amorti si vous l’avez mis en service et en avez disposé (ou si vous ne l’utilisez plus à des fins professionnelles) au cours de la même année.

Notez que le terrain n’est pas considéré comme amortissable car il n’est jamais « épuisé » et, en général, vous ne pouvez pas amortir les coûts de défrichement, de plantation et d’aménagement paysager, car ces activités sont considérées comme faisant partie du coût du terrain et non des bâtiments.

Quand commence l’amortissement ?

Vous pouvez commencer à bénéficier de la déduction pour amortissement dès que vous mettez le bien en service ou dès qu’il est prêt et disponible pour la location.

Voici un exemple : Vous achetez un bien de location le 15 mai. Après avoir travaillé sur la maison pendant plusieurs mois, elle est prête à être louée le 15 juillet. Vous commencez donc à faire de la publicité en ligne et dans les journaux locaux. Vous trouvez un locataire, et le bail commence le 1er septembre. Comme le bien a été mis en service – c’est-à-dire prêt à être loué et occupé – le 15 juillet, vous commencerez à amortir la maison en juillet, et non pas en septembre lorsque vous commencerez à percevoir le loyer.

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Vous pouvez continuer à amortir le bien jusqu’à ce que l’une des conditions suivantes soit remplie :

Vous avez déduit la totalité de votre coût ou une autre base dans la propriété.
Vous mettez le bien hors service, même si vous n’avez pas récupéré la totalité de son coût ou autre base. Un bien est mis hors service lorsque vous ne l’utilisez plus comme bien productif de revenus – ou si vous le vendez ou l’échangez, le convertissez à des fins personnelles, l’abandonnez ou le détruisez.

Vous pouvez continuer à demander une déduction pour amortissement pour les biens qui sont temporairement « inutilisés » ou qui ne sont pas utilisés. Si vous effectuez des réparations après le départ d’un locataire, par exemple, vous pouvez continuer à amortir le bien pendant que vous le préparez pour le prochain.

Comment calculer l’amortissement

Trois facteurs déterminent le montant de l’amortissement que vous pouvez déduire chaque année : votre base dans le bien, la période de récupération et la méthode d’amortissement utilisée.

Tout bien locatif résidentiel mis en service après 1986 est amorti selon le système MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System), une technique comptable qui répartit les coûts (et les déductions pour amortissement) sur 27,5 ans. Il s’agit de la période que l’IRS considère comme la « durée de vie utile » d’un bien locatif.

Bien qu’il soit toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscal qualifié pour le calcul de l’amortissement, voici les étapes de base :

Déterminer la base de la propriété. La base de la propriété est son coût ou le montant que vous avez payé (en espèces, avec une hypothèque ou d’une autre manière) pour l’acquérir. Certains frais de règlement et de clôture, notamment les frais juridiques, les frais d’enregistrement, les enquêtes, les droits de mutation, l’assurance des titres et tout montant que le vendeur doit et que vous acceptez de payer (comme les arriérés d’impôts), sont inclus dans la base. Certains frais de transaction et de clôture ne peuvent pas être inclus dans votre base. Il s’agit notamment des primes d’assurance incendie, du loyer pour la location du bien avant la clôture, et des frais liés à l’obtention ou au refinancement d’un prêt, y compris les points, les primes d’assurance hypothécaire, les frais de dossier de crédit et les frais d’évaluation.
Séparez le coût des terrains et des bâtiments. Comme vous ne pouvez amortir que le coût du bâtiment et non celui du terrain, vous devez déterminer la valeur de chacun pour amortir le montant correct. Pour déterminer la valeur, vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment où vous avez acheté la propriété, ou vous pouvez baser ce chiffre sur les valeurs fiscales des biens immobiliers. Supposons que vous ayez acheté une maison pour 110 000 $. L’évaluation la plus récente de la taxe foncière évalue la propriété à 90 000 $, dont 81 000 $ pour la maison et 9 000 $ pour le terrain. Vous pouvez donc affecter 90 % (81 000 $ ÷ 90 000 $) du prix d’achat à la maison et 10 % (9 000 $ ÷ 90 000 $) du prix d’achat au terrain.

Déterminez votre base dans la maison. Maintenant que vous connaissez la base de la propriété (maison plus terrain) et la valeur de la maison, vous pouvez déterminer votre base dans la maison. Dans l’exemple ci-dessus, votre base dans la maison – le montant qui peut être amorti – serait de 99 000 $ (90 % de 110 000 $). Votre base dans le terrain serait de 11 000 $ (10 % de 110 000 $).
Déterminez la base ajustée, si nécessaire. Vous devrez peut-être augmenter ou diminuer votre base pour certains événements qui se produisent entre le moment où vous achetez le bien et celui où il est prêt à être loué. Parmi les exemples d’augmentation de la base, on peut citer le coût des ajouts ou des améliorations ayant une durée de vie utile d’au moins un an effectués avant la mise en service du bien, l’argent dépensé pour restaurer les biens endommagés, le coût de la mise en place des services publics sur le bien et certains frais juridiques. Les diminutions de la base peuvent provenir des paiements d’assurance que vous recevez à la suite d’un dommage ou d’un vol, de la perte de biens non couverts par l’assurance pour laquelle vous avez effectué une déduction, et de l’argent que vous recevez pour accorder une servitude.

Quel système utiliser

L’étape suivante consiste à déterminer lequel des deux MACRS s’applique : le système d’amortissement général (GDS) ou le système d’amortissement alternatif (ADS). Le GDS s’applique à la plupart des biens mis en service et, en général, vous devez l’utiliser à moins que vous ne fassiez un choix irrévocable pour le ADS ou que la loi ne vous oblige à utiliser le ADS.

Le SDA est mandaté lorsque la propriété :

A une utilisation par une entreprise qualifiée dans 50 % des cas ou moins
A une utilisation exonérée d’impôt
est financé par des obligations exonérées d’impôt
Est utilisé principalement dans l’agriculture

En général, vous utiliserez le SMD, sauf si vous avez une raison de le faire. Là encore, il est recommandé de consulter un comptable fiscaliste qualifié, qui peut vous aider à déterminer la manière la plus favorable d’amortir votre bien locatif.

Une fois que vous savez quel système MACRS s’applique, vous pouvez déterminer la période de recouvrement de la propriété. Le délai de récupération au moyen du GDS est de 27,5 ans pour les biens locatifs résidentiels. Si vous utilisez le SDA, le délai de récupération pour le même type de bien est de 30 ans pour les biens mis en service après le 31 décembre 2017, ou de 40 ans s’ils ont été mis en service avant cette date.

Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez amortir chaque année. Comme la plupart des biens de location résidentielle utilisent le SDE, nous nous concentrerons sur ce calcul.

Pour chaque année complète où un bien est en service, vous amortissez un montant égal : 3,636 % chaque année tant que vous continuez à amortir le bien. Si le bien a été en service pendant moins d’un an (par exemple, vous avez acheté une maison en mai et commencé à la louer en juillet), vous amortissez un pourcentage plus faible cette année-là, en fonction de la date de mise en service. Selon le tableau GDS des biens de location résidentielle de l’IRS, c’est-à-dire.

Janvier	3.485%
Février	3.182%
Mars	2.879%
Avril	2.576%
Mai	2.273%
Juin	1.970%
Juillet	1.667%
Août	1.364%
Septembre	1.061%
Octobre	0.758%
Novembre	0.455%
Décembre	0.152%

Prenez par exemple une maison qui a une base de 99 000 $ et qui a été mise en service le 15 juillet.

Pour la première année, vous amortirez 1,667 %, soit 1 650,33 $ (99 000 $ x 1,667 %).
Pour chaque année suivante, vous amortissez au taux de 3,636 %, soit 3 599,64 $, à condition que la location soit en service pendant toute l’année.

Notez que ce chiffre équivaut essentiellement à prendre la base et à la diviser par le délai de récupération de 27,5 : 99 000 $ ÷ 27,5 = 3 600 $. La petite différence provient de la première année de service partiel.

Dans quelle mesure l’amortissement réduit-il l’obligation fiscale ?

Si vous louez des biens immobiliers, vous déclarez généralement vos revenus et dépenses de location pour chaque bien immobilier sur la ligne appropriée de l’annexe E lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts annuelle. Le gain ou la perte net(te) est ensuite reporté(e) sur votre formulaire 1040. L’amortissement est l’une des dépenses que vous inscrirez sur l’annexe E, de sorte que le montant de l’amortissement réduit effectivement votre obligation fiscale pour l’année.

Si vous amortissez 3 599,64 $ et que vous vous trouvez dans la tranche d’imposition de 22 %, par exemple, vous économiserez 791,92 $ (3 599,64 $ x 0,22) d’impôts cette année-là.

L’amortissement peut être un outil précieux si vous investissez dans des biens locatifs, car il vous permet d’étaler le coût d’achat de la propriété sur des décennies, réduisant ainsi la facture fiscale de chaque année. Bien entendu, si vous amortissez un bien et que vous le vendez ensuite pour un montant supérieur à sa valeur amortie, vous devrez payer des impôts sur cette plus-value par le biais de la taxe de récupération de l’amortissement.

Comme les lois relatives à l’impôt sur les biens immobiliers locatifs sont compliquées et changent périodiquement, il est toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscal qualifié lors de la création, de l’exploitation et de la vente de votre entreprise de location. Ainsi, vous serez sûr de bénéficier du traitement fiscal le plus favorable et d’éviter toute surprise au moment de l’impôt.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).