Pour de nombreux propriétaires, l’utilisation des revenus locatifs pour compenser une partie du paiement mensuel de l’hypothèque peut parfois sembler une option intéressante. L’augmentation des revenus peut rendre l’accession à la propriété plus abordable. Elle peut aussi mettre à votre portée une propriété plus belle et plus chère.
Si vous envisagez de louer votre chambre d’amis, votre belle-famille ou votre appartement en sous-sol, un étage de votre maison, un garage ou une autre partie de la propriété, soyez conscient de ces problèmes potentiels avant de prendre un locataire.
Points clés à retenir
Si vous louez votre propriété, vous paierez le taux marginal d’imposition sur vos revenus locatifs, ainsi que les impôts sur le revenu de l’État et des collectivités locales.
- Dans certains cas, vous pouvez réduire votre revenu imposable en déclarant vos dépenses.
- Vous ne savez pas exactement ce que vous obtenez avec un locataire, si la personne endommage intentionnellement ou non votre maison, si elle paie le loyer à temps et si elle vandalise votre propriété.
- Vous pourriez être poursuivi en justice si vous enfreignez la loi intentionnellement ou, dans certains cas, involontairement, parce que vous ne connaissez pas toutes les règles de location en vigueur dans votre État.
- Il y a un risque que votre locataire refuse de partir après la fin du bail et que vous deviez vous soumettre à une procédure formelle d’expulsion, qui est à la fois coûteuse et stressante.
Les revenus locatifs sont imposables
Si vous devez générer un revenu minimum par mois à partir de votre location, n’oubliez pas que les taxes prélèveront une partie de vos revenus locatifs. Le taux d’imposition que vous paierez sur ces revenus est votre taux d’imposition marginal. Ainsi, si vous vous situez dans la tranche d’imposition marginale de 25 % et que vous percevez 800 $ par mois en revenus locatifs, vous ne pourrez empocher que 600 $ par mois après impôts. L’impôt sur le revenu de l’État et des collectivités locales sera une autre bouchée de pain ; assurez-vous de calculer si vos revenus locatifs sont toujours suffisants pour répondre à vos besoins après impôts.
La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez réduire votre revenu locatif imposable de toutes les dépenses liées à la location. Il s’agit notamment de la publicité, du nettoyage et de l’entretien, des assurances, des réparations, des fournitures, des services publics, de l’amortissement et de quelques autres frais.
Vous pouvez peut-être demander un loyer plus élevé pour vous aider à compenser votre facture de taxes de location, mais vous ne pouvez demander que ce que le marché supportera (et tout ce que vous demanderez en plus sera également imposable). Vous êtes tenu de déclarer vos revenus et dépenses de location sur le formulaire 1040, annexe E.
Lorsque vous louez votre espace supplémentaire, l’une des choses les plus importantes à considérer est de peser les risques d’avoir chez vous ce qui est souvent un étranger, par rapport aux avantages du revenu supplémentaire.
Un locataire peut causer des dommages
Vous êtes probablement assez malin pour savoir qu’il faut demander à votre locataire un dépôt de garantie avant qu’il n’emménage ; un dépôt de garantie est destiné à couvrir tout dommage potentiel à votre propriété qui dépasse l’usure normale. Bien que vous puissiez vous attendre à des dommages accidentels et que vous soyez compréhensif à cet égard, il est important de collecter une caution suffisante pour couvrir les événements prévisibles.
Cependant, il arrive que les locataires causent des dommages considérables aux biens qu’ils louent. Cela peut être irréfléchi ou accidentel : ils laissent une porte déverrouillée et votre maison est cambriolée, par exemple, ou un cordon électrique effiloché déclenche un incendie. Dans ces cas-là, ce n’est pas parce que les dommages ne sont pas intentionnels qu’ils n’auront pas un impact négatif majeur sur vous.
Votre assurance habitation couvrira probablement les pertes financières, mais elle ne vous indemnisera pas pour le temps et le stress que vous aurez consacrés à sécuriser votre maison ou à la faire reconstruire. Elle ne peut pas non plus remplacer des objets personnels ou sentimentaux. Votre locataire pourrait également introduire des punaises de lit ou des cafards dans votre propriété ; ces parasites peuvent être coûteux et difficiles à éliminer.
De plus, il arrive que des locataires vandalisent intentionnellement votre propriété et vous volent. Dans certaines situations cauchemardesques, des propriétaires ont découvert qu’un locataire menait une opération illégale hors de leur propriété. Dans le pire des cas, il peut être nécessaire de porter plainte ou d’intenter une action en justice.
Vous pourriez finir par enfreindre la loi
Afin de protéger les locataires contre les propriétaires peu scrupuleux, le droit des propriétaires-locataires contient de nombreux pièges dans lesquels même le propriétaire le plus consciencieux peut tomber s’il n’est pas au courant des règles. Voici quelques domaines dans lesquels vous risquez de vous tromper :
- Le fait de ne pas donner un préavis suffisant ou d’obtenir une autorisation avant d’entrer dans le logement du locataire (et donc de violer la vie privée du locataire)
- Ne pas fournir un logement sûr, habitable et en bon état. L’entretien et les réparations que vous pourriez être enclin à laisser glisser alors qu’ils ne concernent que vous peuvent devenir des responsabilités potentielles lorsqu’un locataire vit dans votre logement
- Louer un logement qui contient des moisissures, qui peuvent rendre un locataire malade
- Violation des codes du logement de la ville (par exemple, certaines localités limitent le nombre de personnes pouvant occuper un bien immobilier en fonction de la superficie ou du nombre de chambres à coucher qu’il contient).
- Ne pas fournir ou entretenir les commodités promises, comme une piscine, et donc violer les termes du contrat de location
- Imposition d’une caution supérieure aux plafonds fixés par l’État, utilisation abusive ou non-retour dans les délais impartis lors du déménagement du locataire
- Ne pas fournir suffisamment de chaleur ou d’air conditionné
Au mieux, ces erreurs pourraient simplement vous faire perdre votre locataire. Au pire, vous pourriez être poursuivi et perdre. Les lois relatives aux propriétaires-locataires sont spécifiques à chaque État ; assurez-vous de vous renseigner sur les lois de votre État.
Votre locataire ne partira pas
Vous ne voudrez probablement pas louer une partie de votre maison pour toujours. Si votre situation familiale change – par exemple, si vous décidez d’avoir des enfants ou si vous voulez qu’un parent âgé emménage – vous aurez peut-être besoin de votre locataire pour déménager.
Il est également possible qu’à un moment donné, vous soyez en mesure de payer l’intégralité du prêt hypothécaire sans problème. À ce moment-là, vous voudrez peut-être retrouver votre vie privée. Il arrive qu’un locataire n’ait rien fait de mal sur le plan technique, mais il n’a pas la personnalité qu’il faut. Parfois, un locataire cessera de payer le loyer mais continuera d’occuper votre propriété.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
La plupart des locataires sont des personnes décentes qui déménageront lorsqu’elles ne pourront pas payer ou lorsque leur bail arrivera à expiration. Mais il arrive qu’un locataire ne parte pas quand il le devrait. Dans ce cas, vous devrez faire l’objet d’une procédure d’expulsion. Les lois sur les expulsions sont strictes et les propriétaires doivent les respecter à la lettre pour qu’une affaire d’expulsion puisse être jugée. La procédure peut être longue et coûteuse : vous devrez peut-être faire appel à un avocat.
Quelle que soit la raison pour laquelle vous choisissez de louer une partie de votre propriété, il y a des avantages et des inconvénients importants que tous les propriétaires potentiels devraient prendre en considération avant de faire ce saut.