Lorsqu’il s’agit de financer des biens immobiliers résidentiels, la plupart des transactions suivent un processus éprouvé. Le vendeur trouve un acheteur consentant qui a les revenus, les antécédents professionnels et la cote de crédit nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire, et un établissement de crédit met l’argent à disposition pour financer l’opération.
Mais que se passe-t-il si le financement traditionnel n’est pas disponible et que l’acheteur et le vendeur veulent toujours procéder à la vente en privé ? Entrez ce que l’on appelle le financement du vendeur. Comme le terme l’indique, c’est la personne qui vend la maison qui finance l’achat, plutôt que la banque qui accorde un prêt hypothécaire à l’acheteur.
Points clés à retenir
- Dans les transactions immobilières résidentielles, l’une des options est le financement du vendeur : La personne qui vend la maison finance l’achat, plutôt que la banque qui accorde un prêt hypothécaire à l’acheteur.
- Les transactions financées par le vendeur peuvent être plus rapides et moins coûteuses que les transactions classiques.
- Les acheteurs doivent confirmer que le vendeur est effectivement libre de financer (aucune hypothèque ou le prêteur hypothécaire ne l’autorise) et doivent être prêts à verser un acompte.
- Le financement du vendeur s’étend généralement sur une période plus courte que celle d’un prêt hypothécaire classique.
- Les deux parties à la transaction doivent faire appel à des professionnels pour rédiger le contrat et le billet à ordre.
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Les avantages du financement par le vendeur
Cette alternative au financement traditionnel est une option utile à des moments ou dans des endroits où les prêts hypothécaires sont difficiles à obtenir. Dans des conditions aussi difficiles, le financement des vendeurs permet aux acheteurs d’accéder à une autre forme de crédit. Les vendeurs, à leur tour, peuvent faire appel à une population d’acheteurs qui ne remplissent pas nécessairement les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel. Et comme le vendeur finance la vente, le bien peut commander un prix de vente plus élevé.
Une transaction entre deux parties
Une banque n’est pas directement impliquée dans une vente financée par le vendeur ; l’acheteur et le vendeur prennent eux-mêmes les dispositions nécessaires. Ils établissent un billet à ordre indiquant le taux d’intérêt, le calendrier des paiements de l’acheteur au vendeur et les conséquences d’un éventuel manquement de l’acheteur à ces obligations. Contrairement à une vente impliquant une hypothèque, il n’y a donc pas de transfert du principal de l’acheteur au vendeur, mais simplement un accord sur le remboursement de cette somme dans le temps.
Avec seulement deux acteurs principaux, le financement par le propriétaire peut être plus rapide et moins cher que la vente d’une maison selon la méthode habituelle. Willie Kathryn Suggs, courtier principal et propriétaire de la société de courtage immobilier qui porte son nom à Harlem, affirme que lorsque le vendeur finance la vente, « l’affaire se conclut plus rapidement, car il n’y a pas d’attente pour que l’agent de crédit bancaire, le souscripteur et le service juridique approuvent le dossier ». Suggs note également que « les acheteurs aiment [le financement du vendeur] parce qu’ils peuvent entrer dans la maison pour moins d’argent ».
Réduction des frais de clôture
Les frais de clôture sont en effet moins élevés pour une vente financée par le vendeur. Sans la participation d’une banque, la transaction évite le coût du prêt hypothécaire ou des points d’escompte, ainsi que les frais d’établissement et une foule d’autres frais que les prêteurs nivellent régulièrement au cours du processus de financement. Il y a également une plus grande souplesse, du moins en apparence, en ce qui concerne les dispositions du prêt, depuis l’acompte requis jusqu’au taux d’intérêt et à la durée du contrat.
Le financement du vendeur ne s’étend généralement que sur une période assez courte, par exemple cinq ans, avec un versement final à la fin de cette période. La théorie – ou l’espoir, au moins – est que l’acheteur finira par refinancer ce paiement auprès d’un prêteur traditionnel, armé d’une meilleure solvabilité et ayant accumulé une certaine valeur nette dans la maison.
Ce que les acheteurs doivent savoir
Malgré tous les avantages potentiels du financement des vendeurs, les transactions qui y ont recours comportent des risques et des réalités pour les deux parties. Voici ce que les acheteurs doivent prendre en considération avant de conclure une transaction financée par le vendeur.
N’attendez pas de meilleures conditions qu’avec une hypothèque
Lorsque les conditions d’un accord financé par le vendeur sont fixées, la flexibilité rencontre souvent la réalité. Le vendeur digère ses besoins financiers et ses risques, y compris la possibilité que l’acheteur ne rembourse pas le prêt, avec la perspective d’une procédure d’expulsion potentiellement coûteuse et désordonnée.
Le résultat peut donner à réfléchir à l’acheteur. Par exemple, il est possible que vous obteniez un taux d’intérêt plus favorable que celui offert par les banques, mais il est plus probable que vous payiez plus, peut-être plusieurs points de pourcentage supplémentaires par rapport au taux en vigueur. Et vous devrez probablement fournir un acompte d’un montant comparable à celui d’un prêt hypothécaire classique, c’est-à-dire 20 % ou plus de la valeur de la propriété.
Vous pourriez avoir besoin de vous vendre au vendeur
Il est judicieux d’être transparent et direct sur les raisons pour lesquelles vous n’avez pas pu bénéficier d’un prêt hypothécaire traditionnel. Certaines de ces informations peuvent apparaître de toute façon lorsque le vendeur vérifie vos antécédents de crédit et d’autres données, notamment votre emploi, vos actifs, vos créances financières et vos références.
Mais veillez également à signaler toute restriction de votre capacité d’emprunt qui pourrait ne pas apparaître lors de la vérification préalable du vendeur. Todd Huettner
, courtier en prêts hypothécaires et président de Huettner Capital, société basée à Denver, souligne que même un acheteur potentiel qui dispose d’un bon crédit et d’un important acompte peut avoir récemment créé une nouvelle entreprise et ne pas pouvoir bénéficier d’un prêt pendant deux ans au maximum.
Soyez prêt à proposer un financement au vendeur
Les propriétaires qui proposent un financement au vendeur l’annoncent souvent ouvertement dans l’espoir d’attirer des acheteurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire. Mais si vous ne voyez pas de mention du financement du vendeur, il n’y a pas de mal à poser des questions à ce sujet, explique M. Huettner.
Lorsque vous le faites, dit-il, proposez l’option aussi explicitement que possible. Plutôt que de demander si le financement par le propriétaire est une option, M. Huettner recommande aux acheteurs de présenter une proposition spécifique. Par exemple : « Mon offre est le prix total avec une réduction de 20 %, un financement du vendeur de 350 000 dollars à 6 %, amorti sur 30 ans avec un prêt de cinq ans pour le ballon. Si je ne refinance pas dans deux ou trois ans, je porterai le taux à 7 % dans les années quatre et cinq ».
Confirmer que le vendeur est libre de financer la vente
Le financement du vendeur est le plus simple lorsque le vendeur est propriétaire du bien immobilier ; une hypothèque détenue sur le bien introduit des complications supplémentaires. Le paiement d’une recherche de titre sur la propriété confirmera que celle-ci est décrite avec précision dans l’acte et qu’elle est libre de toute hypothèque ou de tout privilège fiscal.
Selon Jason Burkholder
, courtier, directeur des ventes et agent immobilier chez Weichert, Realtors à Lancaster, en Pennsylvanie, « la plupart des prêts hypothécaires comportent une clause de « due on sale » qui interdit au vendeur de vendre la maison sans rembourser le prêt. Ainsi, si un vendeur finance le propriétaire et que la société de crédit hypothécaire le découvre, elle considérera que la maison est « vendue » et exigera le paiement immédiat de la dette dans son intégralité, ce qui permet au prêteur de la saisir ».
Ce que les vendeurs doivent savoir
Gardez ces conseils et ces réalités à l’esprit si vous envisagez de financer la vente d’une maison.
Il n’est pas nécessaire de financer la vente pendant longtemps
En tant que vendeur, vous pouvez, à tout moment, vendre le billet à ordre à un investisseur ou à un prêteur, à qui l’acheteur envoie ensuite les paiements. Selon Robin Daniels, investisseur immobilier et propriétaire dans le centre de la Floride, « de nombreux vendeurs ont peur de vendre avec un financement par le propriétaire, mais ne savent pas que le billet qu’ils détiennent peut être vendu à quelqu’un d’autre. Cela pourrait se produire le jour même de la clôture, de sorte que le vendeur obtiendrait immédiatement de l’argent ».
En d’autres termes, les vendeurs n’ont pas besoin d’avoir de l’argent, ni de devenir des prêteurs. Sachez toutefois que vous devrez probablement accepter moins que la valeur totale du billet pour le vendre, ce qui réduira votre rendement sur la propriété. Les billets à ordre sur les propriétés se vendent généralement entre 65 % et 90 % de leur valeur nominale, selon Amerinote Xchange, une société spécialisée dans le financement sur le marché secondaire.
Intégrez le financement du vendeur dans votre projet de vente
Comme le financement des vendeurs est relativement rare, faites valoir que vous le proposez, en commençant par l’annonce de la propriété. En ajoutant les mots « financement du vendeur disponible » au texte, vous avertirez les acheteurs potentiels et leurs agents que l’option est sur la table.
Lorsque les acheteurs potentiels visitent votre maison, donnez plus de détails sur les modalités de financement. Préparez une fiche d’information qui décrit les conditions du financement, ainsi qu’une explication générale de ce qu’est le financement du vendeur, car de nombreux acheteurs n’y seront pas familiarisés.
Demandez des conseils fiscaux et envisagez une aide pour le service des prêts
Comme les transactions financées par le vendeur peuvent poser des complications fiscales, engagez un planificateur financier ou un expert fiscal dans votre équipe pour la vente. Par ailleurs, à moins que vous ne soyez expérimenté et à l’aise en tant que prêteur, envisagez de faire appel à une société de gestion de prêts pour collecter les paiements mensuels, émettre des relevés et effectuer les autres tâches liées à la gestion d’un prêt.
Aide aux transactions financées par le vendeur
Les deux parties à une transaction financée par le vendeur doivent engager un avocat ou un agent immobilier pour rédiger et examiner le contrat de vente et le billet à ordre, ainsi que les tâches connexes. Essayez de trouver des professionnels qui ont de l’expérience dans les transactions immobilières financées par le vendeur – et qui ont de l’expérience là où vous vivez, si possible, car certaines réglementations pertinentes (comme celles qui régissent le versement d’une somme forfaitaire) varient selon les juridictions.
Les professionnels peuvent également aider l’acheteur et le vendeur à décider de l’accord particulier qui leur convient le mieux et des circonstances de la vente. S’il ne s’agit pas d’une opération financée par le vendeur, l’investisseur et agent immobilier Don Tepper
de Solutions 3D LLC souligne qu' »il existe en fait des dizaines d’autres moyens d’acheter » qu’un prêt hypothécaire traditionnel. Ces arrangements, souligne Tepper, comprennent la location-option, la location-achat, le contrat de terrain, le contrat d’acte, le partage de l’équité et les hypothèques enveloppes. « La plupart des acheteurs et des agents immobiliers ne savent pas comment fonctionnent ces systèmes », dit-il.
Aussi inhabituel et peu familier qu’il soit pour la plupart des gens, le financement des vendeurs peut être une option utile dans les marchés immobiliers difficiles. Toutefois, cet arrangement comporte des risques particuliers pour les acheteurs et les vendeurs, et il est judicieux de faire appel à une aide professionnelle pour les atténuer et permettre le bon déroulement du processus.