Les stocks de biens immobiliers étant toujours restreints sur de nombreux marchés du pays, vous souhaitez, en tant qu’acheteur potentiel, garder une longueur d’avance sur vos concurrents. C’est là qu’interviennent les inscriptions hors marché. Appelées aussi « quiet listings » ou « pocket listings », ces maisons peuvent être à vendre mais ne sont pas répertoriées sur les services d’annonces multiples (MLS). Cela signifie que les agents immobiliers qui vendent ces propriétés doivent faire le travail de recherche d’acheteurs par eux-mêmes.
Les inscriptions sur le marché étaient un peu rares dans le passé, mais elles ont gagné en popularité auprès des propriétaires ces dernières années, faisant de ces inscriptions une sorte de marché secondaire, surtout face à une demande toujours croissante.
Une nouvelle politique de la National Association of Realtors®, connue sous le nom de « MLS Statement 8.0 », restreint considérablement les inscriptions hors marché.
Les inscriptions hors marché peuvent sembler contre-intuitives pour un vendeur. Après tout, la demande est plus importante que les stocks, ce qui signifie que les guerres d’enchères sont courantes dans de nombreux quartiers. Alors pourquoi les vendeurs voudraient-ils faire des inscriptions secrètes, et comment vous, l’acheteur, les trouvez-vous ?
Points clés à retenir
- Les inscriptions hors marché sont des propriétés qui sont à vendre mais qui ne sont pas répertoriées sur plusieurs services d’inscription.
- Certains vendeurs souhaitent une inscription hors marché pour tester les eaux, préserver leur vie privée, économiser sur les commissions ou créer un sentiment d’exclusivité qui pourrait se traduire par un prix de vente plus élevé.
- Pour les acheteurs, les inscriptions hors marché donnent accès à un inventaire supplémentaire, permettent de faire des économies si la commission est plus faible et offrent la possibilité d’éviter la concurrence pour les biens dans un secteur recherché.
- Les ventes hors marché impliquant un seul agent peuvent parfois laisser très peu de marge de manœuvre aux acheteurs qui cherchent à négocier un prix.
- Pour avoir accès à ces listes, les acheteurs peuvent s’adresser directement aux agents ou aux propriétaires, ou essayer d’aller en ligne.
Avantages pour les vendeurs
Certains vendeurs de maisons optent pour une inscription hors marché afin de tester les eaux, tandis que d’autres souhaitent un processus de vente plus privé ou la possibilité de négocier une commission de vente plus faible car il n’y a qu’un seul agent concerné.
Certains propriétaires ont pensé qu’un listing de poche crée un attrait qui leur permettra d’obtenir un prix plus élevé. Après tout, si la maison est inscrite et reste sur le marché pendant plus de 30 jours, il y a de fortes chances que les acheteurs potentiels tentent de faire des offres à bas prix. Si le délai de mise sur le marché ne s’écoule pas, il y a peu de chances que le vendeur soit sous-coté.
Comment les acheteurs gagnent
Pour vous, en tant qu’acheteur, les avantages d’une inscription hors marché sont doubles. Tout d’abord, elle vous donne accès à un inventaire que les autres acheteurs ne voient pas. Si vous achetez sur un marché particulièrement dynamique, les annonces de poche peuvent être le seul moyen d’acheter une maison. Dans un marché normal, vous pouvez obtenir une affaire en partie parce que la commission que le vendeur doit payer est moins élevée.
Tous les acheteurs ne recherchent pas une résidence principale. Vous êtes peut-être à la recherche d’un bien d’investissement ou de maisons à acheter et à revendre pour faire des bénéfices. Une inscription hors marché dans un grand quartier peut être un excellent moyen d’atteindre cet objectif.
Déclaration MLS 8.0 Politique de coopération claire
Un obstacle important aux inscriptions hors marché est apparu avec l’adoption récente, par la National Association of Realtors, de la « MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy ». Cette politique, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2020 et dont la mise en œuvre locale sera obligatoire d’ici le 1er mai 2020, exige que tout courtier immobilier qui participe à un service d’inscription multiple soumette son inscription au MLS dans un délai d’un jour ouvrable après la commercialisation de la propriété au public.
L’impact pratique de la déclaration MLS 8.0
Il convient de noter que la déclaration MLS 8.0 n’est pas une loi au sens traditionnel du terme. Selon l’agent immobilier Doug Wagner 999 de RE/Max Victory, « l’Association nationale des agents immobiliers est une association de gestion, pas une entité juridique, mais tous les MLS, courtiers et agents membres de l’association doivent se conformer à la nouvelle politique« .
Wagner note que les agents agréés qui ne sont pas des agents immobiliers (non membres de la National Association of Realtors (NAR)) ne sont pas liés par cette politique. Toutefois, étant donné que 89 % des acheteurs de logements récents ont fait appel à un agent ou à un courtier immobilier et que près de 7 agents immobiliers agréés sur 10 sont des agents immobiliers, l’impact pratique est que la déclaration 8.0 s’applique à la plupart des transactions immobilières résidentielles.
Les inscriptions hors marché restent
Heureusement, la déclaration MLS 8.0 ne signifie pas la fin des cotations hors marché. La nouvelle politique de NAR comporte des options intégrées qui permettent aux agents et aux courtiers membres de maintenir à la fois des listes hors marché limitées et complètes.
Par exemple, en vertu de la déclaration MLS 8.0, les vendeurs peuvent choisir de ne pas afficher l’IDX MLS ou l’Internet. Une autre option, appelée « office exclusive », est également disponible pour les vendeurs qui souhaitent préserver leur vie privée. Dans le cas d’une exclusivité de bureau, l’agent peut partager la liste avec d’autres agents du bureau ou en tête-à-tête avec les acheteurs.
Certaines autres options hors marché auparavant disponibles par l’intermédiaire de courtiers, telles que les « réseaux de cotation privés », ne sont plus autorisées par l’énoncé 8.0. D’autres, dont les « coming soon » et les « delayed showing » seront sous le contrôle des MLS locaux mais comporteront de nouvelles restrictions qui empêchent les agents de les partager avec les acheteurs.
Selon M. Wagner, le site web Zillow, qui établit des listes à partir de données MLS mais qui n’est pas membre de NAR, n’est pas empêché de poursuivre des programmes internes hors marché tels que « Make Me Move », « Coming Soon », « FSBO » et « iBuyer ».
Contacter les agents immobiliers
Trouver une maison traditionnelle, exclusive et hors marché nécessite un peu de travail et beaucoup de travail en réseau. Une fois que vous aurez identifié le quartier dans lequel vous souhaitez acheter, vous devrez dresser une liste des meilleurs agents immobiliers et les contacter pour leur demander de vous proposer des bureaux exclusifs.
Aller en ligne
En plus de contacter directement les agents immobiliers, les acheteurs ont à leur disposition des outils en ligne pour trouver des inscriptions non-MLS telles que For Sale by Owner (FSBO), les petites annonces de journaux ou même Craigslist. Comme indiqué ci-dessus, le site web en ligne Zillow propose plusieurs programmes hors marché aux vendeurs et acheteurs potentiels.
Approcher les propriétaires
S’il y a une zone ou un quartier qui vous intéresse particulièrement, une option consiste à vous renseigner directement auprès des propriétaires. Vous pourrez peut-être trouver une piste en frappant à la porte ou en envoyant des courriers. Bien que cela vous coûte du temps et de l’argent – et ne garantisse pas le succès – il y a une petite chance qu’au moins une personne vous réponde.
N’excluez pas les propriétés négligées, surtout si vous savez que vous pouvez vous permettre de faire des réparations. Il y a peut-être un propriétaire tellement accablé par les coûts d’entretien – et qui n’a jamais cru pouvoir vendre – qu’une offre non sollicitée serait considérée comme une bénédiction.
Pour ne pas vous ruiner, assurez-vous d’imprimer des publipostages qui soient à la fois bon marché et efficaces. Après tout, vous voulez paraître aussi professionnel que possible dans votre approche. Et on ne sait jamais tant qu’on ne demande pas.
Connaître le processus
Trouver une cotation hors marché n’est que la moitié de la bataille. C’est pourquoi les acheteurs d’une inscription hors marché doivent connaître les tenants et les aboutissants du processus. Une fois que vous avez conclu un contrat, il s’agit d’un marché standard, mais comme l’agent vous représente probablement tous les deux, la situation peut devenir un peu confuse.
Connue sous le nom de vente en double agence – bien que parfaitement légale -, il peut être difficile pour l’acheteur de savoir si l’agent a ses meilleurs intérêts à l’esprit. Plus le prix de vente est élevé, plus la commission de l’agent est élevée. Si vous achetez sur un marché où les stocks sont peu importants, il n’est peut-être pas important d’obtenir la meilleure affaire du moment que vous obtenez la maison, mais il est utile d’être conscient de tout conflit d’intérêts.
Le marché de l’immobilier est encore très actif dans de nombreuses régions du pays, la demande étant supérieure aux stocks. Les acheteurs frustrés qui ont été mis en vente ont besoin de tous les avantages qu’ils peuvent obtenir. Bien que la déclaration MLS 8.0 restreigne fortement l’accès aux inscriptions hors marché, elle ne les interdit pas entièrement. Faites vos devoirs, réalisez qu’il y a des risques et sachez que trouver votre prochaine maison grâce à une inscription hors marché peut en valoir la peine.