Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. Pour de nombreux Américains, l’investissement immobilier le plus élémentaire prend la forme d’une maison familiale ou d’un bien de location. Investir dans une seule propriété immobilière peut être un investissement important et lucratif, avec de multiples possibilités d’utilisation. La polyvalence, la longévité et l’appréciation sont souvent les principales raisons qui font que les investissements dans un seul bien immobilier sont relativement sûrs, fiables et rentables à long terme.
L’augmentation du financement en ligne et des prêts hypothécaires a également élargi de nombreuses possibilités et opportunités pour les investisseurs immobiliers directs. Les plateformes telles que Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, et bien d’autres encore, offrent des moyens plus rapides, plus faciles et plus efficaces d’obtenir un prêt hypothécaire, ce qui augmente le potentiel des acheteurs à être plus polyvalents dans leurs investissements.
Au fur et à mesure que le marché immobilier évolue, de nouvelles offres sont régulièrement introduites. Grâce à ces introductions, les investisseurs immobiliers ont maintenant un éventail de choix allant des groupes d’investissement immobilier, des fonds communs de placement immobilier, des fonds d’investissement immobilier et des offres de détail financées par la foule comme Fundrise. Toutefois, les investissements immobiliers directs offrent toujours un moyen de réaliser des bénéfices importants pour les investisseurs qui présentent un bon équilibre entre stabilité financière et tolérance au risque. Pour ces investisseurs, les options immobilières peuvent être une possibilité qui, lorsqu’elles sont exercées, peut ajouter aux gains ou réduire certains des risques d’un investissement immobilier direct.
Les options immobilières ne sont pas disponibles sur les bourses, leurs prix ne fluctuent pas au-delà de la prime contractuelle et elles ne couvrent généralement pas plusieurs unités. Les options immobilières sont surtout utilisées sur le marché de l’immobilier commercial, mais elles peuvent aussi être utilisées par les investisseurs réguliers. Généralement, les options immobilières sont utilisées dans des situations ciblées où un acheteur bénéficiera d’une option mais ne sera pas tenu d’acheter un bien immobilier à la fin d’une période de détention.
Points clés à retenir
- Une option immobilière est une disposition contractuelle spécialement conçue entre un acheteur et un vendeur.
- Les options immobilières sont négociées entre les acheteurs et les vendeurs, offrant généralement le plus grand avantage pour l’acheteur.
- Les dispositions relatives aux options immobilières sont les plus courantes, mais les options peuvent être rédigées avec une multitude de variantes.
Qu’est-ce qu’une option immobilière ?
Les investissements immobiliers directs s’accompagnent de nombreuses considérations uniques qui ne s’appliquent généralement pas aussi strictement à la variété des autres alternatives immobilières. Pour les investisseurs intéressés ou avancés, une option immobilière comme disposition d’un contrat d’achat direct d’un bien immobilier peut être une opportunité potentielle. Les options immobilières présentent un niveau de complexité supplémentaire ainsi que leurs propres paramètres uniques.
En gros, une option immobilière est une disposition contractuelle spécialement conçue entre un acheteur et un vendeur. Le vendeur offre à l’acheteur la possibilité d’acheter un bien immobilier dans un délai déterminé et à un prix fixe. L’acheteur achète l’option d’acheter ou de ne pas acheter la propriété avant la fin de la période de détention. Pour le droit de cette option, l’acheteur paie au vendeur une prime d’option. Si l’acheteur décide d’acheter la propriété (en d’autres termes, d’exercer l’option immobilière), le vendeur doit vendre la propriété à l’acheteur selon les termes du contrat préexistant.
Vous avez peut-être rencontré le concept d’options lors de l’achat d’actions. Les options offrent à l’acheteur des choix supplémentaires dont les conditions sont basées sur l’actif sous-jacent. En général, les options peuvent être exercées par anticipation, conservées jusqu’à leur expiration ou éventuellement vendues à un deuxième acheteur avant leur expiration. Les options immobilières sont couramment utilisées par les promoteurs immobiliers et les investisseurs dans le cadre de transactions commerciales ou résidentielles haut de gamme. Les options immobilières offrent une plus grande flexibilité et potentiellement une plus grande possibilité d’investissement aux acheteurs, avec des avantages limités pour les vendeurs.
Il peut y avoir une multitude de projets d’options immobilières incorporés dans le cadre d’un contrat d’achat immobilier. Parmi les plus courantes, on peut citer
- Option de période de détention : l’acheteur paie une prime pour l’option d’achat du bien mais n’est pas tenu
- Option d’inscription : l’acheteur utilise cette option pour inscrire le bien sur la liste et éventuellement bénéficier d’une majoration
- 1031 option d’échange : l’acheteur paie une prime pour l’option d’obtenir une période de détention puis procède à un échange de biens immobiliers similaires au moment de l’achat
La prime d’option immobilière, la période de détention négociée et le prix de vente final sont souvent les éléments les plus importants négociés dans un contrat d’option immobilière.
Exemple d’une option immobilière
Voici une analyse complète des risques et des avantages d’un scénario d’option immobilière. Supposons qu’un constructeur dispose de 500 000 dollars et souhaite acheter un terrain répertorié pour 2 millions de dollars. Le constructeur n’est pas sûr de certaines choses :
- Le constructeur peut-il réunir 1,5 million de dollars par le biais de prêts bancaires ou d’autres sources ?
- Le constructeur peut-il obtenir les permis nécessaires à l’aménagement résidentiel ou commercial ou à la subdivision de la propriété ?
- Le constructeur peut-il lever des fonds et obtenir des permis avant qu’un autre constructeur n’achète le terrain ?
Dans cette situation, une option immobilière est appropriée. Pour un coût défini non remboursable (appelé prime d’option immobilière) de 25 000 dollars par exemple, le constructeur peut conclure un contrat d’option immobilière avec le vendeur. L’option immobilière permet au constructeur de fixer le prix de vente de la propriété à 2 millions de dollars sur une période de six mois.
Le contrat d’option immobilière pourrait inclure les conditions suivantes :
- Détails sur la propriété (emplacement, taille et autres détails)
- Durée du contrat (six mois à compter de la date de l’accord)
- Prime d’option ou montant de la contrepartie (prime non remboursable de 25 000 $ versée par l’acheteur au vendeur en une somme forfaitaire)
- Prix d’achat convenu si l’option est exercée pendant le contrat (2 millions de dollars)
Pour la durée de six mois du contrat, il peut y avoir quatre scénarios possibles.
Scénario 1 : Le constructeur est autorisé à obtenir un prêt bancaire de 1,5 million de dollars. Il confirme également qu’il peut obtenir les permis nécessaires au développement. Il exerce son option immobilière pour acheter la propriété au prix prédéterminé de 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars et conserve la prime d’option supplémentaire de 25 000 dollars.
Scénario 2 : Au bout de deux mois, le constructeur découvre qu’il ne pourra pas obtenir de permis d’aménagement. Au cours des quatre mois suivants, le constructeur parvient à trouver une autre partie disposée à acheter la propriété pour 2 millions de dollars. Le constructeur vend l’option immobilière à la nouvelle partie pour un nouveau prix de 30 000 dollars. La nouvelle partie remplace le constructeur dans le contrat d’option initial. La nouvelle partie exerce l’option et achète la propriété pour 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars de la nouvelle partie et conserve la prime d’option de 25 000 $ du constructeur. Le constructeur a vendu l’option pour 30 000 $, il gagne donc 5 000 $ et ne se retrouve pas avec un bien qu’il ne peut pas utiliser.
Scénario 3 : le constructeur est simplement un acheteur d’option qui cherche à profiter de l’appréciation du prix de la propriété. Si le prix demandé de 2 millions de dollars passe à 2,2 millions de dollars en cinq mois, le constructeur en profitera en exerçant l’option d’achat de la propriété et en vendant la propriété avec un bénéfice. À la fin de la transaction, le propriétaire reçoit 2 millions de dollars plus la prime d’option de 25 000 dollars. Le constructeur réalise un bénéfice de 175 000 dollars sur la vente de la propriété.
Scénario 4: le constructeur n’est pas en mesure d’obtenir un prêt ou des permis. Il ne peut pas non plus trouver d’autres acheteurs intéressés. Le constructeur laisse l’option expirer et perd la prime d’option. Cependant, l’acheteur a pu éviter un investissement potentiellement mauvais de 2 millions de dollars en payant la prime de 25 000 dollars (1,25 % de la valeur réelle de la transaction). Le vendeur bénéficie de 25 000 $ et continue à chercher un acheteur.
Dans tous les cas, une fois qu’un contrat d’option immobilière est mis en place, le vendeur n’a plus le choix de vendre le bien ou de fixer le prix pendant la période de détention de l’option. Le vendeur doit attendre six mois la décision de l’acheteur. C’est pourquoi le vendeur reçoit et conserve la prime d’option, quelle que soit la décision finale de l’acheteur.
Les options immobilières offrent une méthode alternative pour commercer, investir et profiter des investissements immobiliers. Elles peuvent être considérées comme un type de contrat de gré à gré entre deux parties individuelles. Il n’existe pas de marché d’échange pour ce type d’options, mais il peut y avoir des dispositions créatives qui pourraient permettre à un acheteur de vendre l’option pendant une période de détention active. En général, les parties concernées doivent s’assurer que les dispositions du contrat d’option sont correctement rédigées, équitables et respectées par les personnes concernées.
Les contrats d’option immobilière peuvent offrir d’autres moyens de gagner de l’argent mais, en général, l’un de leurs principaux avantages est le détournement de risques importants. Les promoteurs immobiliers pourraient tirer profit de la détention de plusieurs contrats d’option immobilière et éventuellement de l’exercice de quelques-uns seulement en fonction de l’évolution de la situation pendant la période de détention. Le titulaire d’un contrat peut également choisir de renoncer à une option si des changements surviennent pendant la période de détention, comme une nouvelle autoroute très fréquentée ou une augmentation de la criminalité.
Les périodes de détention pour ces options peuvent varier, ce qui fait également varier les risques. Un vendeur est généralement lié à un prix fixe. Une forte probabilité d’exercice peut toutefois lui donner le temps de faire de meilleurs choix ou de prendre de meilleures dispositions. Un acheteur est généralement tenu de payer une prime déterminée pendant la durée de la période de détention. Les primes peuvent contribuer à faire baisser le prix d’achat. Elles peuvent également permettre à l’acheteur d’obtenir de meilleures conditions de financement hypothécaire, ce qui réduit le coût global. Pendant la période de détention, un bien immobilier peut également prendre de la valeur avec un prix d’achat qui reste le même.
La défaillance du vendeur d’option peut être l’un des principaux défis des contrats d’option immobilière. Dans ce cas, le seul recours de l’acheteur est généralement une action en justice. L’absence d’informations accessibles au public et d’antécédents concernant les participants à une option immobilière constitue un autre défi. Les investisseurs d’options immobilières peuvent également devoir envisager des dépenses supplémentaires comme les frais de services juridiques tels que la rédaction et l’enregistrement du contrat.